葛長銀

1994年1月1日開始執(zhí)行的《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人；土地增值稅“按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收”，條例第七條規(guī)定的稅率即為四級超率累進(jìn)稅率——根據(jù)增值率加大稅率，依次為30％、40％、50％，最高為60％，可謂是我國現(xiàn)行稅種中最高的稅率(建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅)，土地增值稅主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)。

土地增值稅的節(jié)稅思路主要是把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，進(jìn)而降低增值率，節(jié)約稅金。

為了減輕這個(gè)高額稅負(fù)'我們針對房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)條例，設(shè)計(jì)了土地增值稅的節(jié)稅模型，以便幫助企業(yè)把握增值率的節(jié)點(diǎn)，制定節(jié)稅的價(jià)格策略。舉例如下：

案例1

利用節(jié)稅模型，減輕土地增值稅稅負(fù)

1，納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠節(jié)稅模型

假設(shè)某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外，全部允許扣除項(xiàng)目的金額為10000萬元。當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為X(萬元)時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％為營業(yè)稅稅率，7％為城市維護(hù)建設(shè)稅稅率，3％為教育費(fèi)附加征收率。

這時(shí)其全部允許扣除項(xiàng)目金額如下：

10000+5.5％X

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)，其中的效益就可能大大遞減。該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為12848萬元，允許扣除金額為：

10000+5.5％×12848=10707(萬元)

也就是說，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除稅金外扣除項(xiàng)目為10000萬元時(shí)，銷售價(jià)格在12848萬元以內(nèi)，不用交納土地增值稅。

2，納稅人提高售價(jià)節(jié)稅模型

當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時(shí)的售價(jià)(萬元)為12848+y。由于售價(jià)提高了y，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％y。這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額和增值額如下：

允許扣除項(xiàng)目的金額=10707+5.5％y

增值額=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30％×(94.5％y+2141)

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益，超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于13744萬元(12848+896)。

通過以上兩種情況的分析，可以得出結(jié)論：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷售項(xiàng)目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額為10000萬元時(shí)，將售價(jià)定為12848萬元是該納稅人可以享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益。如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于13744萬元，否則，價(jià)格上漲帶來的收益將不足以彌補(bǔ)因價(jià)格上漲所增加的稅收負(fù)擔(dān)。

從籌劃方法上講，對于高額的土地增值稅，還是有節(jié)稅技巧可以借鑒的，比如：對售價(jià)做減法，盡可能將非土地增值范疇的業(yè)務(wù)收入，從總收入中減去。試舉一例：

案例2

精裝修房屋分開賣，減輕土地增值稅稅負(fù)

這家企業(yè)到底節(jié)約了多少稅金，我們無從了解，但可以斷定絕不是個(gè)小數(shù)。

某一企業(yè)在城市最好的地段開發(fā)了一個(gè)樓盤。當(dāng)時(shí)那個(gè)城市的樓價(jià)最高在6000元／平方米左右，但該企業(yè)做概念，賣精裝修房，每一平方米賣到8000元，投入10000萬元，賣出40000萬元，僅土地增值稅這一項(xiàng)，就要繳納12410萬元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。這可不是個(gè)小數(shù)，把老板的腦袋都愁大了。

對于這類企業(yè)的土地增值稅，我們的籌劃思路是：把房屋的精裝修剔除出去，也就是再成立一家裝修公司專門做裝修——房地產(chǎn)開發(fā)公司賣毛坯房；裝修公司賣裝修。這樣，裝修的造價(jià)就不會裹在房價(jià)里，房地產(chǎn)公司的增值率就會大大降低。

在這個(gè)樓盤10000萬元的總投人中，我們假設(shè)樓房的建筑成本是7000萬元，裝修費(fèi)用為3000萬元；原先每平方米8000元的售價(jià)也是三七開，分為每平方米5600元的房價(jià)和每平方米2400元的裝修價(jià)，那么樓盤的總售價(jià)就從40000萬元降到28000萬元，在增值率不發(fā)生變化的情況下，計(jì)算基數(shù)大為下降，繳納的土地增值稅也發(fā)生了變化。

土地增值稅稅金為：

允許扣除金額為=7000+28000x5.5％=8540(萬元)

增值額=28000-8540=19460(萬元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值稅=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(萬元)

節(jié)約了3843萬元(12600-8820)的土地增值稅，這就是分拆出去的裝修費(fèi)不用繳納土地增值稅所帶來的節(jié)稅效果，也不是個(gè)小數(shù)。

除了“分拆收入”外，對成本做加法，增加扣除額，降低增值額，也是土地增值稅的一個(gè)節(jié)稅技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除項(xiàng)目節(jié)約土地增值稅

企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，需要很多材料，直接進(jìn)料還是專門成立一家材料公司供料，就是一個(gè)節(jié)稅選擇。

一般來說，房地產(chǎn)公司自己直接進(jìn)料，價(jià)錢大都很低(批量采購)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相對較小；如果企業(yè)投資專門成立一家材料公司，負(fù)責(zé)采購項(xiàng)目所需用料，采購價(jià)格依然會很低(也是批量采購，跟以前基本一樣)，但材料公司可以在一定范圍內(nèi)，把材料加價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)公司，這就加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，降低了開發(fā)項(xiàng)目的增值率，“扣除”大了，土地增值稅就相對降低了。

我們依照土地增值稅的四檔稅率分別計(jì)算一下節(jié)稅額。

假設(shè)材料公司加價(jià)1000萬元(含稅價(jià))，材料公司要多交納增值稅145.30萬元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本增加1000萬元，土地增值稅的納稅額就發(fā)生了變化，分別計(jì)算如下：

土地增值稅稅率為60％時(shí)，減輕600萬元(1000x60％)，總體節(jié)稅454.70萬元(600-145.30)；

土地增值稅稅率為50％時(shí)，減輕500萬元(1000×50％)，總體節(jié)稅354.70萬元(500-145.30)；

土地增值稅稅率為40％時(shí)，減輕400萬元(1000×40％)，總體節(jié)稅254.70萬元(400-145.30)；

土地增值稅稅率為30％時(shí)，減輕300萬元(1000×30％)，總體節(jié)稅154.70萬元(300-145.30)；

用節(jié)約的土地增值稅扣除材料因加價(jià)而增加的增值稅，最多可以節(jié)稅454.70萬元，為材料加價(jià)的45.47％；最低也能節(jié)稅154.70萬元，為材料加價(jià)的15.47％。這是相當(dāng)可觀的。