[摘 要]美國人的戰(zhàn)爭經(jīng)濟(jì),中國人的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),成為當(dāng)今世界引人注目的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)。然而,我國房地產(chǎn)市場去年還要嚴(yán)格控制房價,今年國家又推4萬億元投資救市。關(guān)于我國行業(yè)發(fā)展中存在的問題,一直成為經(jīng)濟(jì)管理理論界爭論的熱點,卻莫衷一是。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一時成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的救命稻草,一時又成為經(jīng)濟(jì)過熱的洪水猛獸。加入“WTO”以來,我國原有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性認(rèn)識和行業(yè)管理行為,已不能適應(yīng)新形勢下的社會需要,必須加以創(chuàng)新。本文分析了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,并對其行業(yè)管理創(chuàng)新作探索,相關(guān)觀點或可供決策層做參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)定位 發(fā)展戰(zhàn)略 管理對策

作者簡介:葉新云(1967,10-),男,廣東興寧市人,廣東商學(xué)院工商管理學(xué)院講師,研究方向:為房地產(chǎn)經(jīng)營管理、戰(zhàn)略管理、項目管理等,曾在廣州房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)十多年。

美國人經(jīng)濟(jì)周期周期陷入低潮時候,就看誰是邪惡國家,啟動戰(zhàn)爭經(jīng)濟(jì),過幾年經(jīng)濟(jì)就繁榮發(fā)展了。中國人經(jīng)濟(jì)低潮,就擴(kuò)大投資,發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),過幾年GDP的增長率就在兩位數(shù)以上?？梢哉f,美國人的戰(zhàn)爭經(jīng)濟(jì)、中國人的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),成為當(dāng)今世界引人注目的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)成為當(dāng)今世界引人注目的兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)。近幾年來,關(guān)于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題,經(jīng)常成為新聞界和經(jīng)濟(jì)管理理論界爭論的熱門話題,也是和諧社會建設(shè)的重要課題。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫?該不該抑制其發(fā)展?還能不能發(fā)展?如何發(fā)展?房地產(chǎn)按揭貸款是否過松了?房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,投資性購房、二次置業(yè)等消費行為該不該受到抑制?諸如此類的問題,眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)界名家紛紛發(fā)表看法,各執(zhí)一詞,莫衷一是。

如何以現(xiàn)代行業(yè)戰(zhàn)略管理的思想,來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大社會性課題,甚至是國務(wù)決策蹭所面臨的問題。本文從行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和管理創(chuàng)新的角度,試圖作出探索。

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理性認(rèn)識

什么是“房地產(chǎn)”?它與“不動產(chǎn)”、“物業(yè)”的關(guān)系如何?在教科書中,一般把“房地產(chǎn)”定義為土地、房屋、附著物以及相關(guān)的權(quán)益;而把“不動產(chǎn)”定義為財產(chǎn)的一類,是相對于“動產(chǎn)”而言的,強(qiáng)調(diào)的是“財產(chǎn)權(quán)利”;把“物業(yè)”定義為使用狀態(tài)中的房地產(chǎn),強(qiáng)調(diào)的是其實物狀態(tài)。表面上看“不動產(chǎn)”或“物業(yè)”概念涵蓋的對象更廣,如可以包括公路、橋梁、港口乃至城市其他基礎(chǔ)設(shè)施等特殊物業(yè),從這一涵義上看,按經(jīng)濟(jì)學(xué)家張漢亞研究員的說法房地產(chǎn)扼住了國民經(jīng)濟(jì)投資和消費的咽喉。而狹義的“房地產(chǎn)”的概念似乎不包含這些特殊物業(yè)。但從關(guān)于“不動產(chǎn)”的定義可以看出,卻是包含了這些特殊物業(yè)的。就是說“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”、“物業(yè)”三個概念所指的實物對象范圍其實是相同的,只是所強(qiáng)調(diào)的側(cè)重點不同。在英語社會中,“房地產(chǎn)”或“不動產(chǎn)”,都用“real estate”或“estate”來表示,按語言學(xué)家的看法,認(rèn)為是同義詞,意指“真實的財產(chǎn)”?！拔飿I(yè)” 一詞在英語中為“property”, 意指“財產(chǎn)”。但從我國的社會習(xí)慣看,“房地產(chǎn)”名詞更多反映人們在計劃經(jīng)濟(jì)時代的觀念,偏重物理特性多一點。而在國外“real estate”一詞,是市場經(jīng)濟(jì)下的觀念,偏重經(jīng)濟(jì)法律特性多一點,從我國的社會習(xí)慣看,翻譯成“不動產(chǎn)”更合適。(本文除引用資料外,根據(jù)相關(guān)的內(nèi)容,分別使用這兩個詞)

盡管日常社會中,“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”不一定要作嚴(yán)格區(qū)分,但本文論述中使用的“房地產(chǎn)”名詞,是指市場經(jīng)濟(jì)條件下的“房地產(chǎn)”,與“不動產(chǎn)”同義。

房地產(chǎn)是一種“空間服務(wù)”的產(chǎn)品,也是一種特殊的權(quán)益商品,在國民經(jīng)濟(jì)體系中,房地產(chǎn)既是“財富價值”的載體,又是“傳遞服務(wù)”的手段(注①)。傳統(tǒng)的地租理論,主要分析了它為“財富價值”的一面,但是忽視了“傳遞服務(wù)”的另一面。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體系中,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系包括這兩方面的表現(xiàn)形式。

我國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),一時被當(dāng)作拉動經(jīng)濟(jì)的“救命稻草”,一時又看作是威脅經(jīng)濟(jì)健康的“洪水猛獸”。問題的根源在于:加入“WTO”以來,我國現(xiàn)有對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理的理性認(rèn)識和經(jīng)營行為,已不能完全適應(yīng)新形勢下的社會需要。

社會各界對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識,有人當(dāng)作建筑工程業(yè)、有人強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)法律業(yè)、有人強(qiáng)調(diào)營銷管理業(yè)、有人強(qiáng)調(diào)投資金融業(yè)。對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)缺乏整體性把握,從業(yè)行為急功近利。認(rèn)識的模糊,導(dǎo)致現(xiàn)實的混亂?，F(xiàn)實中,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系的各個有機(jī)構(gòu)成部分,不能協(xié)調(diào)發(fā)展。從行業(yè)構(gòu)成看,生產(chǎn)、交換、分配、消費四大功能體系中,處于生產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)過熱,而交換、分配、消費領(lǐng)域,卻不能同步協(xié)調(diào),以至導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展。

房地產(chǎn)的投資、融資、開發(fā)、建設(shè)、營銷、出租、估價、經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、行政管理等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),成為現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分、具有基礎(chǔ)性和支柱性地位。廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還包括建筑、建材、家居裝飾行業(yè)。只有在這認(rèn)識基礎(chǔ)上,確立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展戰(zhàn)略,才能與國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化發(fā)展相適應(yīng) 。

二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略分析

根據(jù)聯(lián)合國的10大產(chǎn)業(yè)分類,建筑業(yè)為第5類,而房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)為第8類。因而,把建筑業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并列,作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的提法是不妥的。

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),興辦于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的上世紀(jì)八、九十年代,那時是“生產(chǎn)”領(lǐng)域發(fā)達(dá)、全民圈地?zé)?、全民搞房地產(chǎn)開發(fā)熱的時候,參加者集中于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。在社會各界,作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),卻常與第二產(chǎn)業(yè)的建筑行業(yè)混在一塊來對待。這種狀況,很不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范和發(fā)展,甚至引起人們誤解:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展了。

當(dāng)前的形勢是:從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)卻不斷減少、集中,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)卻沒有萎縮,而與此相反,房地產(chǎn)消費相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)行業(yè)卻得到蓬勃發(fā)展,尤其是在大中城市,成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的估價、經(jīng)紀(jì)代理、法律服務(wù)、營銷咨詢、投資、金融等其它領(lǐng)域的機(jī)構(gòu),卻正處在走向欣欣向榮的發(fā)展中。加入WTO以來,我國沿海大城市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),是社會熱門行業(yè)、朝陽行業(yè),吸引眾多國內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)加入。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主方向,已從開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的其它領(lǐng)域。

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還能不能發(fā)展,還有沒有必要發(fā)展?眾說紛紜。與很多專家的看法不同,本文認(rèn)為,我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正邁向高級階段發(fā)展,前景廣闊。套用英國前首相溫斯頓·邱吉爾的話說“這不是結(jié)束的開始,而是開始的結(jié)束”,就是說我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),正待告別“開始”的初級階段,有待走向高級發(fā)展階段,而不是已到衰亡的結(jié)束階段。根據(jù)中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌先生的看法,我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有二十年的大發(fā)展。這是由于我國正在興起的城市化浪潮,從全國看城市化率只有30%左右,與國外發(fā)達(dá)國家普遍在70%以上的指標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。 從國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗看,當(dāng)人均GDP為800美元至10000美元這段經(jīng)濟(jì)起飛的時期,是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。我國目前的人均GDP才1700美元左右,即使是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū),最高達(dá)到約3000美元水平。逐漸富裕起來的中國家庭,對住房、汽車等高價值商品有很強(qiáng)的需求。房地產(chǎn)既是投資品、又是消費品,有社會強(qiáng)勁需求的拉動,會促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

從上可見,我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),問題不在有沒有發(fā)展,而在于如何發(fā)展和在哪些領(lǐng)域發(fā)展。如何結(jié)合我國國情,面向未來、面向國際,以戰(zhàn)略思想和眼光, 來規(guī)范、引導(dǎo)、管理我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,已成為很值得探討的課題。

三、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的管理對策

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是有本土優(yōu)勢的朝陽行業(yè)。近幾年來,隨著國際資本的進(jìn)入,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值和產(chǎn)業(yè)地位不斷提升。我國東部沿海大中城市,正孕育形成一個國際化經(jīng)營的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。必須充分認(rèn)識這一行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、存在問題,以調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)為手段,與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展為要求,加強(qiáng)對各個專業(yè)領(lǐng)域的規(guī)范和管理,引導(dǎo)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系的全面健康發(fā)展,發(fā)揮它對國民經(jīng)濟(jì)的牽引作用。

(一)明確房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和功能地位

科學(xué)理性認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)本性和功能地位:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),它是第三產(chǎn)業(yè)、是服務(wù)行業(yè)。把作為第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)與作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相提并論,并作為支柱性產(chǎn)業(yè),是計劃經(jīng)濟(jì)時代思想觀念。但在市場經(jīng)濟(jì)下,建筑業(yè)不應(yīng)是支柱性的產(chǎn)業(yè),它只是服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和其它基本建設(shè)項目的一個制造業(yè)。否則,過分突出建筑業(yè)的“制造”功能,市場消化不良,導(dǎo)致資源浪費。

(二)調(diào)整行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)行業(yè),它同樣有生產(chǎn)、分配、交換、消費四大領(lǐng)域,各領(lǐng)域的功能協(xié)調(diào),該行業(yè)才能健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“泡沫”,主要是在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)(生產(chǎn)領(lǐng)域)過熱,其它領(lǐng)域欠發(fā)達(dá)。事實上,房地產(chǎn)開發(fā)只是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一小塊而已,其它領(lǐng)域的落后,造成整個行業(yè)有機(jī)體的不健康。因而,籠統(tǒng)地說房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱了,是不準(zhǔn)確的,有的領(lǐng)域不但不是過熱,而是太不發(fā)達(dá),還要大發(fā)展。不能泛泛的說“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沒發(fā)展了”,或者說“不該發(fā)展了”。壓制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展,只會造成對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不必要的打擊,形成一收就死、一放就亂的惡性循環(huán)怪圈。

另外,在現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中,“住宅”是特殊的商品,具有投資和消費雙重功能;又是關(guān)系到國計民生的必須品,具有福利特性,安居樂業(yè)是社會穩(wěn)定的前提。而我國的住宅建設(shè)現(xiàn)狀看,高檔豪華住宅的商品功能過于發(fā)達(dá),投入過多,占用過多資源。而與此同時,中低檔品種供應(yīng)不足,眾多中低收入者難于解決急需的安居問題。雖然,早幾年國家提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的政策,但在各地實際執(zhí)行中,還是當(dāng)作可以分割的一塊“肥肉”,在地段安排、稅費分?jǐn)?、建設(shè)成本、購買者資格、交易成本等方面的不當(dāng)利益,阻礙了它的“政策性”、“福利性”功能。解決的辦法,應(yīng)處理好“政府調(diào)節(jié)”與“市場調(diào)節(jié)”之間的關(guān)系,財富分配的這“兩只手”要協(xié)調(diào)。必須從政府管理上明確:商品房開發(fā)主要由市場自然淘汰,政府的職能是建立公平的市場競爭機(jī)制,并加以引導(dǎo),強(qiáng)化對一級土地市場供應(yīng)的控制,發(fā)揮它的調(diào)節(jié)功能;而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),應(yīng)由政府組織進(jìn)行政策性的開發(fā),加強(qiáng)對成本的管理,否則光靠“消費”環(huán)節(jié)去壓制流通、加重稅費、打擊投資,只會限制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而無助于解決中低收入者的住房需求問題。

除了對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)加以調(diào)整外,還要大力發(fā)展房地產(chǎn)的“交換”、“消費”領(lǐng)域。如完善二手房交易體系、各專業(yè)服務(wù)體系(如估價、法律服務(wù)),使整個行業(yè)的各個構(gòu)成部分協(xié)調(diào)發(fā)展。整個行業(yè)體系協(xié)調(diào)了,它就能對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起帶動作用。

(三)加強(qiáng)對個專業(yè)領(lǐng)域的規(guī)范和管理

重點解決房地產(chǎn)“交換”、“消費”領(lǐng)域的“黑手”。如二手房交易中的誠信問題、交易成本問題、稅費負(fù)擔(dān)問題,“估價”服務(wù)中的低素質(zhì)問題、職業(yè)道德問題,法律服務(wù)中的“強(qiáng)制性搭配”問題、金融服務(wù)中的不良貸款問題等。

(四)對住房安居和不動產(chǎn)投資分業(yè)管理。住房安居是關(guān)系到國計民生的政治問題,需要政府加以管理,才有利于社會和諧發(fā)展。而高檔商品房和其它不動產(chǎn)確是金融市場的重要投資品,資產(chǎn)價格可以國際化,沒有必要加以過多的限制。

(五)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位的基礎(chǔ)服務(wù)和支柱性行業(yè),它的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度,必須與整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐相適應(yīng),它可以適當(dāng)快一點來帶動。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理規(guī)范

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因,在于這一行業(yè)中市場規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性,以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性,專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中,房地產(chǎn)市場規(guī)律的特殊性,表現(xiàn)在無統(tǒng)一的市場、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時產(chǎn)品不可移動交割等方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工作實踐中,相關(guān)活動有估價、經(jīng)紀(jì)、代理、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理,也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風(fēng)險管理、投資決策、資本運作、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個方面。

從國外房地產(chǎn)管理的理論看:根據(jù)美國著名房地產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H·溫茨巴奇、邁克·E·邁爾斯等人,所編寫的《現(xiàn)代不動產(chǎn)》一書(中國人民大學(xué)出版社),現(xiàn)代房地產(chǎn)管理主要包括如下內(nèi)容:1)管理基礎(chǔ)方面:區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)、空間經(jīng)濟(jì);2)“法律環(huán)境”方面:內(nèi)容涉及房地產(chǎn)權(quán)利和所有權(quán)形式、房地產(chǎn)權(quán)利的交易;3) “價值評估”方面,即房地產(chǎn)的估價;4)、“市場銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)管理;5)房地產(chǎn)金融服務(wù);6)房地產(chǎn)稅收管理;7)房地產(chǎn)投資管理:風(fēng)險管理、投資規(guī)則、投資組合;8)“房地產(chǎn)開發(fā)”;9)公共政策與政府管理等內(nèi)容。上述《現(xiàn)代不動產(chǎn)》一書,是作者為我們展示了美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理內(nèi)容的全貌,可供我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理作理論參考。此外,我國的房地產(chǎn)管理,必須結(jié)合我國的經(jīng)濟(jì)體制、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)有狀況。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理中,涉及的大部分是經(jīng)濟(jì)、管理、政策、法規(guī)等內(nèi)容,另外還包含少量工程、規(guī)劃內(nèi)容。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理主要是經(jīng)濟(jì)管理。不是工程管理問題。

五、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來展望

我國城市群的興起,帶來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。在沿海大中城市,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是與貿(mào)易、金融、旅游并列的四大服務(wù)行業(yè)。這一行業(yè)發(fā)展中的城市經(jīng)濟(jì)管理、開發(fā)建設(shè)、估價、經(jīng)紀(jì)、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理、金融投資、營銷咨詢、行政與公共管理等領(lǐng)域?qū)⑽{大量的就業(yè)人員。鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用,有必要加以規(guī)范和培育。

注釋

①查爾斯·H·溫茨巴奇、邁克·E·邁爾斯等(美),現(xiàn)代不動產(chǎn)[M],中國人民大學(xué)出版社,2001-12;P5頁

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