談江輝

【摘要】《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式。本文在對上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的執(zhí)行情況進行分析的基礎上,通過分析上市公司對投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇,提出了上市公司在選擇會計政策時的影響因素。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn) 計量模式 公允價值 會計政策選擇

2006年2月我國財政部發(fā)布了新的企業(yè)會計準則,其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準則中分離出來。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》準則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的有關規(guī)定

我國的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》準則規(guī)定,企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

在成本計量模式下,資產(chǎn)負債表日需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊(或攤銷),如果發(fā)生了減值,需要計提減值準備。

在公允價值計量模式下,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊(或攤銷),也不需要計提減值準備。但在房地產(chǎn)價格變動的情況下,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值。公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益,以此來調(diào)整企業(yè)當年利潤。但是必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時滿足下列條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

在這兩種不同計價模式下,投資性房地產(chǎn)的價值反映會具有明顯區(qū)別。比較而言,公允價值計量模式采用了更接近市場價格的投資性房地產(chǎn)的價值,因而它更能公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報表時點的市場價值,更有利于報表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有狀況,增強會計信息的決策有用性。但是在房地產(chǎn)價格變動的情況下,采取公允價值計量會加大相關企業(yè)的利潤波動性。在我國目前的市場狀況下,更多的投資性房地物業(yè)體現(xiàn)為持續(xù)升值,同時由于公允價值模式下不再計提折舊,這兩個因素將導致實行公允價值計量模式的企業(yè)在未來幾年中可獲得正收益,從而表現(xiàn)為激進的會計政策。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的應用情況分析

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》準則明確提出成本模式與公允價值模式是投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量時兩種可供選擇的模式。在新準則剛剛出臺時,各界普遍預測很多公司會傾向于用公允價值模式,但是在2007年的上市公司中期報告中卻顯示出,眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量的寥寥無幾,大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報開始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威達(000603)和九發(fā)股份(600180)兩家公司外,滬深兩市合計1570家上市公司(滬市861家,深市709家)公布了2007年年報,其中非金融類上市公司1543家,金融類上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司,占1570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式,僅18家上市公司(占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%)采用的是公允價值對投資性房地產(chǎn)進行的后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元,占有此類業(yè)務18家公司凈利潤的2.61%,占1570家上市公司凈利潤的0.23%。

根據(jù)上述18家公司披露的年報,投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法主要有房地產(chǎn)評估價格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

三、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的動因分析

1、我國對于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量政策上的限制

《投資性房地產(chǎn)》準則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。但在導向上,更主張采用成本模式計量。準則對采用成本計量模式的企業(yè)沒有任何條件限制,每一個擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)均可采用該種方法。并且在準則指南中明確指出:“企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量”。而采用公允價值模式計量的,提出了限定條件,即必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。另外規(guī)定已經(jīng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn),不得通過會計政策變更轉(zhuǎn)回成本模式。上述規(guī)定是基于我國國情提出的,因此,上市公司在決定是否采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量時非常謹慎,除非有充分的市場環(huán)境和技術支持,否則不會貿(mào)然采用公允價值模式,以避免公允價值運用對擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)可能造成的不良后果。

2、上市公司管理層盈余管理的動因

如果上市公司具備了采用公允價值計量的條件,對公司管理層而言,將面臨采用成本模式計量或采用公允價值計量兩種選擇。從進行盈余管理的角度出發(fā),管理層會傾向于選擇采用成本模式計量。主要考慮在成本模式下,當投資性房地產(chǎn)出售時,收益可一次性全部進入當期利潤;同時,投資性房地產(chǎn)需要計提折舊,出售時可將前期已計提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售當期的利潤,可實現(xiàn)利潤在不同期間的調(diào)節(jié)。

3、納稅影響的動因

公司在決定是否采用公允價值計量時,必須考慮其對公司納稅的影響。如果采用公允價值計量對投資性房地產(chǎn)將不計提折舊或進行攤銷,但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產(chǎn)的這部分折舊,可能失去“稅盾功效”。另外,所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅,將會增加稅收支出,減少凈利潤。2007年18家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動凈收益22.79億元,按25%的稅率計算應繳納5.6975億元所得稅,平均到每個上市公司需要支付0.3165億元稅款。這無疑是一筆不小的支出,并且公允價值變動增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅,將會增加稅收支出,減少凈利潤,并且公允價值變動增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果不繳納,上市公司稅負不變,但似乎有打擦邊球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中,上市公司可能會采取謹慎的財務政策保持原有的成本計量模式,待相關稅收政策明確后再做決策。

4、公允價值計量條件的影響

采用公允價值模式計量,應同時滿足兩個條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場;二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。上述條件非常嚴格,因為要說明什么是活躍市場、相似環(huán)境、用途、新舊程度等房地產(chǎn)交易情況。實踐中要獲取這些信息不僅難度大,成本也很高,這就限制了上市公司采用公允價值模式。相反,傳統(tǒng)的成本模式下,獲取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比較之下,上市公司當然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允價值模式,金額的確定也會成為上市公司的難題。無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法,還是FASB在《財務會計準則公告第157號——公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”,在本質(zhì)上是一致的。也就是說,公允價值的取得,首選的是活躍的公開市場報價,如果在目前的市場條件下,公開市場報價不易取得,公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。從上述15家采用公允價值的公司所披露的公允價值確定方法來看,其中10家采用了房地產(chǎn)評估價格,占到樣本公司的66.67%。由此可見,在公允價值的確定方面,實務界還是比較傾向于借助于獨立第三方的房地產(chǎn)評估價格。但問題在于,目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師,他們分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理。在進行地產(chǎn)估價時有時會依據(jù)各自的評估細則,投資性房地產(chǎn)價值的公允性難以保證。從西方實踐來看,由于“公允價值會計”的出現(xiàn)和發(fā)展,資產(chǎn)評估與公司會計、注冊會計師的合作不斷加強。資產(chǎn)評估既能夠解決市場不充分情況下如何確認公允價值的難題,也能夠為公允價值計量的客觀真實提供強有力的技術支持。但目前,我國評估界在提高透明度和工作質(zhì)量,建設、完善高水準執(zhí)業(yè)準則方面還需要做大量的工作,尚不具備支持公允價值全面應用的條件。

投資性房地產(chǎn)準則的單獨成章即是我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的需要,同時也是為了進一步促進會計準則的國際趨同。從計量屬性角度看公允價值在某種程度上代表著財務會計的發(fā)展趨勢。上市公司采用公允價值計量可以提高會計信息的相關性,滿足信息使用者決策需要。從長遠來看,采用公允價值計量模式的上市公司會不斷增多。但是后續(xù)計量首次在投資性房地產(chǎn)等準則中應用,在執(zhí)行過程中難免會存在這樣或那樣的問題,這些問題的解決需要理論界和實務界的共同努力。我們應采取積極的應對措施,完善公司治理結構,建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫,提高會計人員素質(zhì),提升資產(chǎn)評估水平,協(xié)調(diào)稅收政策,以積極創(chuàng)造條件,在投資性房地產(chǎn)的公允價值計量方面實現(xiàn)進一步的國際趨同。

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(責任編輯:周 曉)