劉 武

[摘 要]物業(yè)管理行業(yè)特征客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)通過管理規(guī)模的擴大來實現(xiàn)整體效益的提升。物管企業(yè)規(guī)?；?jīng)營的關(guān)鍵在于在努力爭取市場份額的同時,重視市場的專業(yè)細分。在擴大規(guī)模時,物管企業(yè)也應控制風險及加強人力資本的培育。

[關(guān)鍵詞]規(guī)模經(jīng)營 物業(yè)管理 專業(yè)化

一

物業(yè)管理是一個名副其實的微利行業(yè),其效益的主要來源即管理費的收入標準受到政府的嚴格控制,物業(yè)管理公司收費標準的制定和調(diào)整一般都要經(jīng)過物價主管部門的批準,按行業(yè)管理辦法又只能提取10%的酬金,而業(yè)主出于自己的利益,總是希望價格越低越好,質(zhì)量越高越好,服務周到無比最好,至于經(jīng)營單位的利潤他們不關(guān)心。因此,物業(yè)管理企業(yè)的利潤增長空間非常有限,這種行業(yè)特征客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)通過管理規(guī)模的擴大來實現(xiàn)整體效益的提升。當管理規(guī)模較大時,一方面固定成本得到大面積攤派,資產(chǎn)和人力資源可以得到共享,企業(yè)所提供的單位服務的平均成本就會降低;另一方面,較大的經(jīng)營規(guī)模還可以提高專業(yè)化分工的程度和勞動生產(chǎn)率。長遠來看,現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)低水平重復導致的資源浪費現(xiàn)象也必將隨著市場化的進程而逐漸改變。

規(guī)模經(jīng)濟是企業(yè)的效益之本。在激烈的市場競爭中,中小企業(yè)只有努力作大,才能在市場中立穩(wěn)腳跟,得到持續(xù)發(fā)展。

傳統(tǒng)意義上的規(guī)模化經(jīng)營,都是通過擴大市場占有率來實現(xiàn)更高的利潤水平,這是一種低成本擴張的做法,是企業(yè)經(jīng)濟的騰飛之路。但是我們也看到,現(xiàn)階段的物業(yè)管理市場,雖然活躍但還談不上規(guī)范成熟。一方面,物業(yè)管理市場容量相對較小,房地產(chǎn)開發(fā)商出于各種考慮,大多不愿意從市場上招聘其它的物業(yè)管理公司,市場開放程度顯然還有待進一步提高。另一方面,業(yè)主消費觀念的滯后,激烈競爭引致的各種不正當競爭、法律法規(guī)的不健全等各種因素都在一定程度上制約關(guān)物業(yè)管理市場的發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)要開拓市場、擴大規(guī)模,往往需要付出很高的交易成本。

其實,在努力爭取市場份額的同時,物業(yè)管理企業(yè)還可以根據(jù)市場需求的差異性,重視市場的專業(yè)細分,從而發(fā)掘和確定不同的物業(yè)管理子市場,并通過提供各種不同的個性服務來最大限度地滿足市場的潛在需求,盡可能地擴大市場占有率,這也是一條實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的有效途徑。物業(yè)管理企業(yè)可以從自己的條件和經(jīng)營能力出發(fā),正確選定目標市場,進一步明確企業(yè)的經(jīng)營方向,在細分市場中發(fā)揮自身的最大優(yōu)勢,逐步形成自己的競爭能力,采用這種專業(yè)細分的策略有時甚至比通過激烈的競爭來爭奪市場來得要高明得多,這就是“小即是美”的道理,也是一種創(chuàng)新的藝術(shù)。

二

有效地提升物業(yè)管理的規(guī)模,應做好以下幾點。

(一)拓展物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)領域。

空調(diào)、電梯維護、機電工程、園林、給排水等都是物業(yè)管理的傳統(tǒng)項目,物業(yè)管理企業(yè)可以依靠自身的技術(shù)實力和專業(yè)化運作方式,促進這些傳統(tǒng)項目從簡單維護向改進維護轉(zhuǎn)型,由勞動密集向知識密集轉(zhuǎn)型,在努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模后,可以以靈活的方式和可靠的信譽來開展專業(yè)經(jīng)營,直接參與社會競爭。所以,在立足傳統(tǒng)的基礎上深入拓展專業(yè)經(jīng)營,也能為企業(yè)事業(yè)顯著的經(jīng)濟效益。

(二)與城市管理相結(jié)合。

社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理是從城市新建住宅小區(qū)開始起步并逐步推廣發(fā)展起來的,并且日益擴展到各種非住宅物業(yè)的管理領域,如政府物業(yè)、營房,特殊物業(yè)如美術(shù)館、展覽館、博物館和會展中心等,盡管這些物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、管理費用來源、管理要求都與住宅區(qū)不盡相同,但無疑是物業(yè)管理拓展市場的新領域,同時也是一條物業(yè)管理行業(yè)發(fā)揮更大作用和影響的新路。

(三)與新興行業(yè)的結(jié)合。

It時代,網(wǎng)絡正在發(fā)揮著越來越重要的影響,物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè),應充分利用信息產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢,緊跟網(wǎng)絡服務業(yè)發(fā)展的潮流,積極參與,推動社區(qū)和全社會的信息化進程。如“寬頻網(wǎng)”、“數(shù)碼城”,物業(yè)管理企業(yè)都能夠發(fā)揮積極的作用,通過與信息產(chǎn)業(yè)的結(jié)合,努力拓寬企業(yè)的服務領域,完善物業(yè)管理的服務手段,從而為自身的發(fā)展創(chuàng)造更多的商機。

三

當然講規(guī)模時,要有風險意識。

(一)規(guī)?；c風險性并存

規(guī)模出效益,達不到一定規(guī)模的企業(yè)將難以獲得高效能經(jīng)濟,但是規(guī)模也并非越大越好,企業(yè)的大規(guī)模與規(guī)模經(jīng)濟并不相等。企業(yè)規(guī)模過大,擴張過速,導致管理鏈條過長和管理體系的加大,將會在一定程度上造成管理效率的降低和總部的控制乏力,造成企業(yè)組織成本的上升,出現(xiàn)信息障礙和激勵障礙,帶來一系列的弊病,風險就會同時顯現(xiàn)。

利潤的最大化的是每個企業(yè)追求的目標,物業(yè)管理企業(yè)更無法回避這一現(xiàn)實。擴大規(guī)模只是為了達到這個目標的一種手段,規(guī)模的擴張應始終服務于這個目的,反之,則會為物業(yè)管理企業(yè)形象帶來損害,為企業(yè)的進一步發(fā)展壯大帶來隱患。

(二)避免風險的若干注意點:

因地制宜,充分了解當?shù)氐慕?jīng)濟、政策、文化。

物業(yè)管理要真正實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,就不能僅限于一城一地的得失,而應勇敢地進軍廣闊的國內(nèi)市場甚至國際市場。但是各地市場都會有各自的情況和特征,有經(jīng)濟環(huán)境、法律制度方面的差異也會有人文、社會心理、思維習慣等方面的區(qū)別,物業(yè)管理企業(yè)應善于處理并充分利用當?shù)氐母鞣N社會資源,堅持“先謀勢,后謀利”的原則,以“雙贏”的理念去處理好三個關(guān)系:即物業(yè)發(fā)展商和物管企業(yè)的關(guān)系,政府部門和企業(yè)的關(guān)系,物管企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系。

四

在市場拓展的同時,物管企業(yè)還要努力實現(xiàn)人才的本土化,將先進的管理方法傳輸給當?shù)氐慕?jīng)營管理人才,將企業(yè)的經(jīng)營理念和企業(yè)文化灌輸他們,最大限度地發(fā)揮好管理單位的輻射作用,為進一步的市場拓展打好基礎。

(一)注重管理骨干綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。

中層管理骨干在物管企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營中起著重要作用,是物業(yè)市場拓展成功與否的關(guān)鍵所在。物管企業(yè)應堅持“學習+工作”的理念,通過各種系統(tǒng)科學的培訓努力培養(yǎng)和錘煉一支作風優(yōu)良、精通業(yè)務的管理骨干隊伍,發(fā)揮他們的潛力,使其在工作中得到成就感,在工作中實現(xiàn)人生價值,為企業(yè)的發(fā)展提供強大的人才保障,這應當成為物管企業(yè)培訓工作的重點。

(二)重視外派管理骨干的勞動回報。

外派管理骨干是維系企業(yè)管理鏈條的關(guān)鍵,必須充分重視外派管理骨干的勞動回報?？偛繎ㄟ^各種有效措施、建立各種支持政策來激發(fā)他們的工作熱情和積極性、創(chuàng)造性,增強企業(yè)的凝聚力和向心力。傳統(tǒng)的激勵措施主要著重于實物報酬,創(chuàng)新的激勵機制則包括享受年薪、參與贏利分配、內(nèi)部持股等形式。物管企業(yè)在市場拓展同時應努力進行外派管理骨干激勵機制的有益探索。

(三)強化企業(yè)的內(nèi)部管理特別是財務管理。

規(guī)模的擴大必然帶來管理鏈條的加長和管理體系的加大,帶來組織管理上的失真和失控,只有各個經(jīng)營管理環(huán)節(jié)保持良好的狀態(tài),才能真正實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的效能,所以一個規(guī)?；?jīng)營的企業(yè),必須建立一套科學有效的管理體系,擁有先進完善的管理,同時又以嚴格的控制制度作為保證,尤其使財務的監(jiān)控管理,應保證下屬機構(gòu)的財務運作從一開始就置于嚴格有效的監(jiān)控之下,以此來盡量避免控制失效帶來的風險。