[摘 要]個(gè)人集資合作建房在理論上存在有利于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、降低房?jī)r(jià)等優(yōu)點(diǎn),但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身所具有的占用資金量大、周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、不可預(yù)見(jiàn)性及相關(guān)影響因素多等特點(diǎn),這些優(yōu)點(diǎn)較難落實(shí),其作用發(fā)揮也非常有限。這個(gè)話(huà)題吸引著各方的神經(jīng)。

[關(guān)鍵詞]個(gè)人集資 建房 現(xiàn)狀 發(fā)展

作者簡(jiǎn)介:周秋榮,37歲,女,經(jīng)濟(jì)師,長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)方面工作。

個(gè)人集資建房, 意思很簡(jiǎn)單, 從字面上就可以理解。它可以分為兩種形式: 一種是個(gè)人獨(dú)立聚集資金來(lái)建造個(gè)人居住所需要的住房;一種是把一個(gè)以上的個(gè)人的資金聚集起來(lái), 通市場(chǎng)或其他方式獲得土地而建造自己所需要的住房, 而這些建造起的住房產(chǎn)品完全以個(gè)人資金聚集時(shí)的約定來(lái)分配。我們所講的主要是后者。

筆者認(rèn)為,在我國(guó)目前的法律框架下,個(gè)人集資建房行為確實(shí)未被法律法規(guī)所禁止,而且作為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容,受到法律的保護(hù)。但是法律所保護(hù)的并不是所有的個(gè)人集資建房行為。2004 年5 月13日,國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部、國(guó)土資源局、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》,其中對(duì)集資建房的規(guī)定是:“住房困難戶(hù)較多的工礦區(qū)和困難企業(yè),經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn),可以在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下,利用單位自有土地集資建房;參加對(duì)象必須限定在本單位的無(wú)房戶(hù)和符合市、縣政府規(guī)定條件的住房困難戶(hù)?！边€明確集資合作建造的住宅不得向社會(huì)出售、出租。合作集資成員不需要住宅時(shí),必須退還給原集資住宅合作社。住宅合作社以重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算房?jī)r(jià),按原建房時(shí)個(gè)人出資份額向退房個(gè)人退款。因此,法律意義上的個(gè)人集資建房,是指城鎮(zhèn)職工居民為了解決住房困難,共同集資合作建造住宅,在國(guó)有劃撥土地上建造自住住宅的行為。這與目前社會(huì)上提出的個(gè)人集資建房顯然是兩碼事,是兩種不同的行為。

一、個(gè)人集資建房國(guó)內(nèi)外的發(fā)展現(xiàn)狀

在國(guó)外,1844 年英國(guó)人首創(chuàng)合作建房; 在德國(guó), 幾乎1/3 的房屋由住房合作社造, 政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策幫助; 在日本, 對(duì)于個(gè)人建房資金, 日本政府規(guī)定20% 為個(gè)人儲(chǔ)蓄存款, 80% 從住宅銀行和工人銀行貸款, 但是利息非常低, 年息為3% , 還款期限為35 年在這種情況下, 一個(gè)日本職工年收入在300 萬(wàn)日元左右都能買(mǎi)得起住宅合作社的住宅。

在我國(guó),2003 年年底, 國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)虛高很?chē)?yán)重。北京人于凌罡, 2003年12 月31 日在網(wǎng)上發(fā)起合作建房。2004 年, 每個(gè)大中城市, 溫州、 大連、 沈陽(yáng)、上海、 武漢等都發(fā)起了合作建房的行動(dòng)。我們所講的個(gè)人集資建房,它屬于非固定性的、一次性的集資合作建房。基本特征是首先由一個(gè)或幾個(gè)人發(fā)起,然后由一批需要住房的居民報(bào)名參加,從而形成一個(gè)集資建房的集體。目前全國(guó)各地個(gè)人集資建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司與開(kāi)發(fā)商合作等模式。其中,也就出現(xiàn)了現(xiàn)在所謂的幾大集資建房模式:

溫州模式: 委托房地產(chǎn)企業(yè)拿地( 溫州, 無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的個(gè)人不能拿地) 。將個(gè)人資金存入銀行專(zhuān)用賬戶(hù), 在營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)( 代表個(gè)人) 、村委會(huì)、銀行、正元房產(chǎn)公司四方簽字蓋章的情況下, 才能動(dòng)用資金;

深圳模式: 直接購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成物業(yè);

蘇州模式: 首先和信托公司合作找地, 然后通過(guò)信托公司發(fā)放基金, 想要合作建房的人去買(mǎi)基金, 然后再委托有關(guān)公司來(lái)建造房屋。

二、個(gè)人集資建房的理想與現(xiàn)實(shí)對(duì)比

(一)房?jī)r(jià)虛高。我國(guó)商品房房?jī)r(jià)由五個(gè)部分組成: 土地取得成本、 開(kāi)發(fā)成本、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用、 銷(xiāo)售費(fèi)用和利潤(rùn)。顯然若由個(gè)人集資來(lái)建房, 則后兩項(xiàng)可省, 大約占房?jī)r(jià)的15%- 30%左右。然而工程造價(jià)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上卻可能更高。

(二)個(gè)性追求。信任是基礎(chǔ), 平等是原則, 大家一齊貢獻(xiàn)自己的財(cái)力物力人力, 造自己喜歡的房子, 滿(mǎn)足了部分人追求個(gè)性的需求。

(三)避免與開(kāi)發(fā)商,物業(yè)的糾紛。這是目前普遍存在的主要矛盾之一,個(gè)人集資將房子建成后可以自行選擇委托物業(yè)進(jìn)行管理,主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中,省去不必要的麻煩。

三、個(gè)人集資建房三難

(一)集資難。個(gè)人集資建房資金來(lái)源有三:

個(gè)人集資: 由集資團(tuán)體每人交納一定量等量現(xiàn)金。

銀行貸款: 主體部分, 卻是最難以實(shí)現(xiàn)的部分。事實(shí)上, 目前開(kāi)發(fā)商貸款都相當(dāng)困難。

抵押: 來(lái)源很清楚, 難題在于可以用于抵押的資產(chǎn)有多少。

(二)拿地難。我國(guó)土地出讓方式分協(xié)議出讓和招, 拍, 掛出讓, 前者必須是政府支持的項(xiàng)目, 后者要與開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于個(gè)人集資建房, 政府表態(tài)不明確, 既不支持也不反對(duì), 看情勢(shì)再定; 而與財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商硬碰硬, 需要堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(三)運(yùn)作難?；I備,建造,分配,各個(gè)階段都蘊(yùn)藏著變幻的矛盾。

四、個(gè)人集資建房的幾個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)

(一)專(zhuān)業(yè)性。非專(zhuān)業(yè)人員集資建房,等同于一種自給自足的行為,有悖于最基本的交換和社會(huì)分工。

(二)風(fēng)險(xiǎn)性。個(gè)人集資建房是將風(fēng)險(xiǎn)從開(kāi)發(fā)商,銀行,完完全全的轉(zhuǎn)嫁到建房人自己身上,而并不是所有人都有能力駕馭這種風(fēng)險(xiǎn)。

(三)政策穩(wěn)定性。如果個(gè)人集資建房真的取得了預(yù)期的效益,那么還會(huì)有人主觀愿意去購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子嗎? 開(kāi)發(fā)商的房子賣(mài)不出去,銀行的貸款怎么還? 而我國(guó)現(xiàn)行的買(mǎi)房賣(mài)房體系又將如何呢,是要顛覆嗎?

五、個(gè)人集資建房的前景

政策不明是擺在個(gè)人集資建房面前最大的障礙,合作建房從一開(kāi)始就徘徊在法律邊緣,在為自身的合理性和合法性尋找出路。目前,政府部門(mén)對(duì)個(gè)人集資建房的態(tài)度尚不明朗,也沒(méi)有具體法律對(duì)個(gè)人買(mǎi)地建房進(jìn)行規(guī)范和約束。對(duì)于非法集資的法律規(guī)定也非常模糊,只是中國(guó)人民銀行有個(gè)規(guī)定,但也規(guī)定得非常不明確,并且該規(guī)定法律效力非常低,這增加了個(gè)人集資建房這一新的制度安排持續(xù)下去的不確定性。因此個(gè)人集資建房行動(dòng)的進(jìn)展為何如此曲折,個(gè)中緣由不難明了。決策部門(mén)只是隔岸觀火、靜觀其變,并沒(méi)有對(duì)集資建房進(jìn)行明確表態(tài)。更有甚者,從一開(kāi)始就為個(gè)人集資建房扣上了“違規(guī)”、“非法融資”、“涉嫌欺詐”的帽子。有的地方已經(jīng)叫停了個(gè)人集資建房的建設(shè)。通過(guò)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn), 可以很明顯的看出政府相關(guān)政策的支持是多么的重要。銀行是否能提供長(zhǎng)期低息貸款;政府能否提供合理價(jià)格的土地;對(duì)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等, 能否以較低稅率向合作組織征收等等。

政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控,優(yōu)化住房結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)商品住房?jī)r(jià)格平穩(wěn);應(yīng)當(dāng)盡快建立健全住房保障體系,即對(duì)中低收入家庭加大普通商品房供應(yīng),對(duì)低收入家庭擴(kuò)大廉租房供應(yīng)等。當(dāng)樓市的價(jià)格趨于理性,住房保障體系更加完善之時(shí),個(gè)人集資建房現(xiàn)象將淡出人們的視野。

參考文獻(xiàn)

[1]谷俊青。中國(guó)合作住宅問(wèn)題[M ]天津:天津人民出版社, 2000: 216

[2]建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及有關(guān)法規(guī)匯編[M ] 北京:中國(guó)城市出版社, 2006: 24

[3]中華人民共和國(guó)建設(shè)部政策法規(guī)司。建設(shè)法律法規(guī)[M ]北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2006: 738