李 秀

摘要本文通過借鑒國外反按揭立法的相關經(jīng)驗,探討了反按揭的內(nèi)涵、反按揭立法的可能性和必然性和反按揭立法的法律構(gòu)想,進而分析了反按揭立法在我國的適用性和發(fā)展前景。

關鍵詞按揭 反按揭老齡化社會

中圖分類號:D920.0文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-183-01

一、追本溯源——定義我國反按揭

美國是反按揭的發(fā)源地,根據(jù)反按揭銀行聯(lián)合會定義,反按揭指62歲以上的有房老人可以將一部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為免稅現(xiàn)金收入的一種貸款模式。雖然老人把房產(chǎn)抵押給銀行,但是所有權(quán)仍屬于他,即使銀行貸款到期而老人未去世,產(chǎn)權(quán)仍然沒有改變。這時老人或他的繼承人可以通過“正”按揭的途徑再貸款,也可以出售房屋或利用其他資產(chǎn)還貸。

具體到我們國家,反按揭是指老年人把自己享有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行,銀行每個月固定給老年人一筆錢,但在此期間,老年人照樣擁有房屋的正常居住和所有權(quán)直到老人去世,銀行把房子出賣來沖抵貸款和利息或者收歸為自己所有做別的處置從中賺取一定的利益的一種特殊信貸業(yè)務。

二、反按揭立法的可能性和必然趨勢

中國進行反按揭立法之所以可能、可行甚至可能發(fā)展為一種必然趨勢至少有兩方面原因。

第一,有早發(fā)國家的經(jīng)驗可以借鑒。英美都有反按揭的制度,也都有反按揭的立法。為了老百姓的消費有方便靈活的金融保障,為了盤活老百姓的房子,讓這些資產(chǎn)流動起來,應對老齡化社會的到來,英美國家創(chuàng)新出了這個融資渠道,讓人們提前享受到房產(chǎn)的銷售款即反按揭所得。為了更好地規(guī)范這種行為,美國進行了反按揭立法,經(jīng)過十幾年的實踐證明,這種融資養(yǎng)老渠道既是可行又是正確的。

第二,我國的實際情況是符合的。我國的老齡化現(xiàn)象特別嚴重,目前60歲以上的老年人已有1.4億人,位居世界第一,并以每年3%的速度增長。在老齡化社會中,養(yǎng)老勢必成為令人憂心忡忡的社會問題。豍基于這種情況,反按揭是一個有效解決養(yǎng)老問題的方法,加之我國在北京、上海等城市已開始試點工作,取得了一定的進展。

因此,不管是從成功國家的經(jīng)驗還是從中國現(xiàn)實出發(fā)都可以看出在我國進行反按揭立法既是可行又是必須的。

三、反按揭的立法構(gòu)想

(一)程序上的透視

中國反按揭的法律程序可以這樣設計:

1.咨詢——到國家住宅和城市開發(fā)部批準的咨詢處進行咨詢,咨詢員告知咨詢者是否適合反按揭,提出相關建議,之后發(fā)給可以向貸款銀行證明的證書。

2.房屋所有人填寫反按揭申請、選擇銀行付款類別并出示相關必需資料,銀行告知貸款總數(shù)并籌錢進行房屋估價。

3.銀行所指定的房產(chǎn)估價人到家中進行估價,如發(fā)現(xiàn)房屋有需要維修的結(jié)構(gòu)問題,房屋所有人需花錢維修。

4.銀行收到所有合格數(shù)據(jù)信息后,告知房屋所有人貸款相關參數(shù),并向保險部提交貸款文件。

5.保險部文件批準后,銀行、申請人以及申請人的同住家屬須再次確認。

6.貸款文件獲批準確認后,手續(xù)費可歸到反按揭貸款的金額內(nèi)。

7.協(xié)議簽署后房屋所有人在7個工作日內(nèi)可以取消貸款。銀行開始每月發(fā)放貸款。

(二)反按揭法的主客體

1.反按揭的主體。筆者認為應該對反按揭的主體有嚴格限制。一般來說,最好是年齡在六十歲左右的老人,而且盡量限制為失業(yè)無業(yè)的老人或者是殘疾人,一般要求自然人而不能是法人。

2.反按揭的客體。一般限制為地處比較好的位置或者比較有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?。還有一個問題,對于這類房屋,反按揭人必須擁有完全的所有權(quán)。

(三)當事人的權(quán)利義務

筆者認為,抵押權(quán)人應有如下權(quán)利:(1)要求抵押人提供權(quán)屬證明材料,要求抵押人有充足的證據(jù)證明其擁有該房屋的完全所有權(quán);(2)以債權(quán)人身份收取利息的權(quán)利;(3)要求抵押人支付進行反按揭的所有必要費用;(4)對抵押人使用房產(chǎn)情況進行監(jiān)督和檢查的權(quán)利,在抵押人行為危及債權(quán)情況下,抵押權(quán)人對債權(quán)進行保全,要求抵押人停止行為的權(quán)利;(5)在房屋所有權(quán)人去世,或是出賣,搬離房屋時取得該房屋的所有權(quán)。相應的抵押權(quán)人所應履行的義務為:按期足額的將每月的貸款金額按照約定的方式支付給房屋所有人,即使房屋所有人超過了其預估的生活年限。

抵押人則應享有如下權(quán)利:(1)按期獲得貸款的權(quán)利,并且所得貸款免稅;(2)對抵押貸款過程中產(chǎn)生的費用和可能的法律后果的知情權(quán);(3)房產(chǎn)上的用益權(quán),如得繼續(xù)居住、出租房屋等,且夫妻一方死亡,另一方可繼續(xù)居住;(4)房產(chǎn)上的某種程度的處分權(quán),在無害于抵押權(quán)條件下,抵押人可以將房屋出售,所得房價款,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),抵押人以遺囑形式將抵押房產(chǎn)留給繼承人的,與抵押沖突的部分應屬無效,債務人若違約則要承擔較一般抵押更重的違約責任。

抵押人所應履行的義務:保全抵押物的義務,抵押人在行使對房屋的益權(quán)和處分權(quán)時,負有必要的謹慎處理義務,不得妨礙將來的抵押人收回房屋時的可得利益受損。

通過本文的分析,可以看出我國進行反按揭立法是完全可能和可行的,通過借鑒早發(fā)國家的經(jīng)驗,通過嚴密的從程序到實體的反按揭立法的設計,通過明確規(guī)定反按揭當事人的權(quán)利義務,我國的反按揭能夠成為緩解我國老齡化壓力的有效途徑。