王 靜

摘要:文章在分析與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,著重從小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險及其產(chǎn)生的負(fù)面影響等方面對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結(jié)合上對小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行探討研究。

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;購買風(fēng)險;負(fù)面影響

小產(chǎn)權(quán)房是相對于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒有國家頒發(fā)的土地使用證,國土和房管部門也不會給購房合同備案。城市居民對僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護(hù)的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實際上就是沒產(chǎn)權(quán)。

十幾年來,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會弊端逐漸暴露并日益嚴(yán)重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析、購買風(fēng)險、負(fù)面影響等方面對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結(jié)合上對小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行探討研究。

一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)

(一)《憲法》

現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓的。

(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運轉(zhuǎn)的前提,也是其實施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺,導(dǎo)致中國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產(chǎn)權(quán)房的序幕。

(四)《物權(quán)法》

《物權(quán)法》第9條:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動產(chǎn)和動產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護(hù),城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財產(chǎn)特別是不動產(chǎn)的權(quán)利,但不會保護(hù)不合法財產(chǎn)。

(五)《房地產(chǎn)管理法》

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)就是在國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對象,即國有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記?！钡?7條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>

從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無法得到有效保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險

(一)買房人的利益很難得到保障

根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對其進(jìn)行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購買行為無效或者國家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時,買房人的利益很難得到保障。無法對所購房屋擁有長期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過若干年后村委會成員發(fā)生變動,或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會主張購房行為無效,想收回所售房屋時,買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價款,如果村委會在出售房屋時將房屋價款當(dāng)作其他開發(fā)建設(shè)項目的資金,已無錢可還時,買房人事實上只能自己承擔(dān)損失。

(二)買房人很難獲得法律救濟(jì)

正規(guī)的商品房開發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對所售房屋質(zhì)量問題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭議或糾紛可按照合同約定獲得救濟(jì),而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。

(三)三買房人無法獲得拆遷補償

征地或拆遷補償,按照法律規(guī)定,補償對象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時,無法獲得拆遷補償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。

(四)小產(chǎn)權(quán)房無法繼承

按照我國《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴(yán)格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個人合法財產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護(hù),隨時可能被輕易地剝奪。

(五)小產(chǎn)權(quán)房無法自由買賣

根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進(jìn)行,因“小產(chǎn)權(quán)”購房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進(jìn)行的買賣行為也屬無效,應(yīng)

相互返還財產(chǎn),恢復(fù)原狀。

(六)隨時面臨被拆除的風(fēng)險

如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個國家或政府都不會容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時間問題。擔(dān)此風(fēng)險,得不償失。

三、小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

(一)對農(nóng)民利益的侵害

建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。

(二)對國土資源的侵害

小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會對我國國土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富

以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對不是可取的做法。

(三)對房地產(chǎn)市場的侵害

目前的城市房地產(chǎn)市場是經(jīng)過20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會動蕩。小產(chǎn)權(quán)房實際上是游離于城市商品房市場之外的另一個住房市場,這個市場不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險鏈,實際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場確實需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革,市場及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認(rèn)其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對法制建設(shè)的破壞

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國存在和發(fā)展了十幾年,其各個環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們在明知其產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴(yán)懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對政府公信力的破壞

小產(chǎn)權(quán)房的主要推動和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級政府之間的利益博弈,其出發(fā)點并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、貪污腐敗的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴(yán)懲,則會造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴(yán)重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結(jié)束語

由于我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相對落后、農(nóng)村社會保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進(jìn)一步擴大,從而造成更大的社會利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。

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(作者單位:南京市地產(chǎn)發(fā)展中心)