付春

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源是影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的重要因素,也是影響住房?jī)r(jià)格的重要因素。關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源以及資金構(gòu)成,對(duì)國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控,穩(wěn)定房?jī)r(jià),保障民生都有重要的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 資金來(lái)源

日前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了2009年前三季度的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明,在金融危機(jī)的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)去年的“擠壓泡沫”階段,逐步回暖,呈現(xiàn)出緩慢復(fù)蘇并著力新的發(fā)展的勢(shì)頭。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源情況為“前三季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38991億元,同比增長(zhǎng)38.8%。其中,國(guó)內(nèi)貸款8190億元,增長(zhǎng)47.2%;利用外資359億元,下降26.2%;企業(yè)自籌資金12787億元,增長(zhǎng)14.5%;其他資金17654億元,增長(zhǎng)62.4%。在其他資金中,定金及預(yù)收款10269億元,增長(zhǎng)52.0%;個(gè)人按揭貸款5345億元,增長(zhǎng)107.7%”。雖然此統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅為2009年前三季度的數(shù)據(jù),不能完全代表2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu),但是我們?nèi)阅軓闹凶⒁獾椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源呈現(xiàn)出一些明顯的變化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成

由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要依靠自身積累,而且要依靠社會(huì)集資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷售過(guò)程中,房地產(chǎn)商利用的自有資金只占總資金的30% 左右,而其余70%左右的資金來(lái)源于金融系統(tǒng)的融資、外資以及消費(fèi)者的預(yù)付款。這部分資金是這樣構(gòu)成的:國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)債券、外資、自籌資金和其他資金來(lái)源。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要由其中的國(guó)內(nèi)貸款、引用外資、自籌資金和其他資金四部分構(gòu)成。從資金來(lái)源看,房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。2008年以來(lái),開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng),且增幅不斷增加,但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到2008年7月,原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮,同比增長(zhǎng)為15.7%,與上年30%-40%的增幅相去甚遠(yuǎn),訂金及預(yù)付款增幅為9.7%,也和前期差距很大。尤其值得注意的是,由于需求者觀望情緒濃厚,商品房成交量大幅下降,個(gè)人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng),同比減少5.7%。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。截止2009年第三季度,由于實(shí)行了寬松的貨幣政策,國(guó)家加大投資力度,除了外資利用降低外,其余各部分資金同比增長(zhǎng)幅度都較大,這也預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)的前景較為樂(lè)觀。

二、對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源變化的分析

(一)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)受住金融危機(jī)嚴(yán)冬的考驗(yàn),已經(jīng)度過(guò)了最艱難的時(shí)期。自金融危機(jī)以來(lái),居民的消費(fèi)水平一直徘徊在低水平上,導(dǎo)致房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)下滑,成交量萎縮,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿讓渡其高額利潤(rùn),民眾持幣觀望,這樣就使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市的狀況。經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀政策的調(diào)整,加大投資,實(shí)施寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)企業(yè)大都獲得高額貸款,銜接并充實(shí)了資金鏈條,為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要還是來(lái)源于銀行貸款。從國(guó)內(nèi)外情況看,房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中,銀行貸款一般占到60%左右,這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款,開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。

(三)外資利用降低,自籌資金的增加,一定程度上降低了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金不足,自籌資金額占房地產(chǎn)行業(yè)資金總額的比例不到30%,成為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)安全隱患。隨著美國(guó)由次貸危機(jī)所引發(fā)的全面的金融危機(jī)席卷全球,房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到我國(guó)政府的高度重視,頒布一系列法律法規(guī),勒令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加自籌資金額度,同時(shí)實(shí)施從緊的貨幣政策,擠壓房地產(chǎn)泡沫。經(jīng)過(guò)這一系列的調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

三、政策建議

(一)適當(dāng)加大財(cái)政支持,推進(jìn)完善我國(guó)住房保障制度。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性矛盾,相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,固定資產(chǎn)投資和住房建設(shè)總量已經(jīng)偏高,速度偏快,但真正適合中低收入家庭的低價(jià)位中小戶型嚴(yán)重不足,住房保障問(wèn)題日益突出。建議在合理控制住房建設(shè)總量和增長(zhǎng)速度的同時(shí),充分運(yùn)用財(cái)政支出杠桿,運(yùn)用投資的乘數(shù)效應(yīng),促進(jìn)和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)適合中低收入家庭的保障住房,引導(dǎo)居民根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)條件,通過(guò)不同的途徑解決居住問(wèn)題。

(二)進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道,規(guī)范企業(yè)融資行為,控制融資風(fēng)險(xiǎn)。幾年來(lái)國(guó)家在收緊銀根的同時(shí),并沒(méi)有及時(shí)有效地進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道,合理引導(dǎo)籌資方式多樣化,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組。隨著時(shí)間的推移,部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)和空置項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大,可能形成銀行呆、壞帳的集中增加,進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道迫在眉睫。

(三)調(diào)整完善個(gè)人抵押按揭政策體系,防范償還風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),銀行貸款將是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要供應(yīng)渠道。數(shù)據(jù)和模型預(yù)測(cè)結(jié)果顯示,幾年來(lái),通過(guò)實(shí)施一系列的宏觀調(diào)控措施,對(duì)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)貸款得到了有效控制,貸款金融風(fēng)險(xiǎn)降低,但以定金與預(yù)付款、個(gè)人抵押貸款為主的其他資金來(lái)源增長(zhǎng)很快,加大了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),而銀行作為個(gè)人住房貸款的提供方,仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面,要警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴于預(yù)付款、個(gè)人抵押貸款等其他資金來(lái)源,一旦項(xiàng)目滯銷,將帶來(lái)資金斷鏈的巨大風(fēng)險(xiǎn),并采取一定的防范措施降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,要防范個(gè)人抵押貸款快速增長(zhǎng)可能帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)真研究和完善針對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人抵押貸款政策,嚴(yán)格對(duì)個(gè)人抵押貸款的審查和貸款發(fā)放后的跟蹤管理,將是今后一段時(shí)間內(nèi)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要任務(wù)。

(四)積極引導(dǎo),逐步完善外資投資房地產(chǎn)業(yè)的管理法律體系。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,外資參與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的形式和渠道正在發(fā)生根本性的改變,幾年來(lái),在宏觀調(diào)控政策的影響和國(guó)際資本流動(dòng)性過(guò)盛,人民幣持續(xù)升值的背景下,外資已經(jīng)從原來(lái)的合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式,轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)多種渠道更為廣泛地參與中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè), 2006年,針對(duì)外資購(gòu)買住房,有關(guān)部門(mén)和一些城市出臺(tái)了限制政策,對(duì)購(gòu)買資格、對(duì)象、外資按揭的比例年限等進(jìn)行了規(guī)范。然而,對(duì)外資通過(guò)收購(gòu)并購(gòu)、外資產(chǎn)業(yè)基金等一些新的形式和通過(guò)更為隱蔽的渠道參與房地產(chǎn)業(yè)的行為,對(duì)放開(kāi)外資銀行經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)形成對(duì)中國(guó)金融企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等一系列新問(wèn)題,我們還沒(méi)有相應(yīng)的配套管理政策,應(yīng)該盡快加以完善。

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