[摘 要]通過對閑置土地定義及其成因的分析，對如何處置閑置土地主要從等執(zhí)法必嚴(yán)、建設(shè)用地供應(yīng)動態(tài)監(jiān)測、盤活開發(fā)商囤積的土地等幾方面入手。

[關(guān)鍵詞]閑置土地 盤活 處置

作者簡介：呂美霞，1972年11月，女，畢業(yè)院校：天津城市建設(shè)學(xué)院，本科，房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，工作單位：天津市國土資源和房屋管理局寶坻區(qū)國土資源分局。

當(dāng)前，我國正在步入工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的時期，建設(shè)用地呈現(xiàn)供需緊張和閑置浪費(fèi)并存的局面。土地的大量閑置造成了諸多不良影響，直接導(dǎo)致土地低效利用和資源的浪費(fèi)。2008年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確要求嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。如何加強(qiáng)閑置土地管理，成為我們所面臨的一個新問題。

根據(jù)閑置土地處置辦法（國土資源部第5號令）第二條，閑置土地指土地使用者依法取得使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

（一）國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；

（二）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

土地閑置有多方面的原因，既有用地者方面原因造成的，更有歷史原因形成的閑置土地：①城市政府過度強(qiáng)調(diào)城市土地的成片開發(fā)，從而導(dǎo)致越來越多大塊宗地的出讓，使得開發(fā)商難以在短時間內(nèi)全部開發(fā)；②地方政府城市規(guī)劃使得原來協(xié)議約定好的項(xiàng)目無法通過審批，隨著土地一級市場的建立，土地的商品價值得到市場的確認(rèn)，土地市場供不應(yīng)求的狀況導(dǎo)致閑置土地的當(dāng)前市場價格遠(yuǎn)高于當(dāng)初的供給價格，價格的巨大差異給閑置土地使用者帶來了潛在的獲利機(jī)會，但由于目前土地二級市場建立的滯后，迫使開發(fā)商持地觀望再轉(zhuǎn)讓或開發(fā)，以取得更高的收益；③開發(fā)商由于資金緊張，無法開工，導(dǎo)致土地閑置；④由于城市的發(fā)展，拆遷過度造成的拋荒土地、年久失修的破敗房屋、停工待料的爛尾樓、廢棄的工廠、長期不用的倉庫等等。

土地閑置已成為影響我國現(xiàn)階段社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問題，為加強(qiáng)土地利用和閑置土地管理，可通過建立健全相關(guān)法律法規(guī)，完善管理制度，以便充分發(fā)揮土地資源效益最大化幾方面入手。

1．對于閑置土地，應(yīng)按照《閑置土地處置辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，不能走過場，要落實(shí)到實(shí)處，真正做到執(zhí)法必嚴(yán)。

2．開展建設(shè)用地供應(yīng)動態(tài)監(jiān)測工作。建立土地利用供應(yīng)動態(tài)監(jiān)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集、更新、傳輸?shù)拈L效機(jī)制，并充分利用間接管理手段、動態(tài)管理機(jī)制和事后監(jiān)督檢查加強(qiáng)對用地主體監(jiān)管，形成日常監(jiān)管與專項(xiàng)監(jiān)管并存的新格局。無論是收取土地閑置費(fèi)還是閑置兩年后無償收回都是事后查處，是對資源、資金、人力、物力的巨大浪費(fèi)，實(shí)行動態(tài)監(jiān)測，使監(jiān)管前移，對閑置土地進(jìn)行全過程、多層次的跟蹤、督查，實(shí)現(xiàn)對建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)的時時監(jiān)控。建立健全土地閑置預(yù)防體系和土地閑置處置體系，完善閑置土地的相關(guān)法律法規(guī)體系，修訂統(tǒng)一的閑置土地情形認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，建立建設(shè)用地開發(fā)利用巡查制度，全面提升土地開發(fā)利用情況的信息公開程度，為社會監(jiān)督土地閑置提供順暢的渠道。

3．在我國當(dāng)前的市場背景下，切實(shí)盤活城市閑置土地，尤其是開發(fā)商囤積的房地產(chǎn)開發(fā)用地，讓這部分土地順利的進(jìn)入市場，增加房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，這樣可以從源頭（土地）上實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，切實(shí)落實(shí)我國土地利用的基本國策，實(shí)施土地資源的節(jié)約集約利用，確保國有土地資產(chǎn)的不流失。由于開發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，按照規(guī)定收取土地閑置費(fèi)，規(guī)定在限定時間內(nèi)開發(fā)，逾期不開發(fā)的可允許其與其他單位合作開發(fā)或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時重新限定其開發(fā)用途，并由政府退還由于開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價，或者由政府納入儲備范圍，限定開發(fā)用途進(jìn)行出讓，或者允許其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時限定其轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)用途，并退還由于開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差異。

4．市區(qū)土地資源的閑置或者被拋荒并非一蹴而就，大多數(shù)是在眾目睽睽之下，卻又在人們不知不覺的情況下，經(jīng)過幾個階段的逐漸發(fā)展而成，短的有幾年，長的十幾年甚至更長。市區(qū)內(nèi)被拋荒和閑置的土地資源是城市發(fā)展的一個寶，其地理位置往往十分重要，一旦得到開發(fā)，必將會造福于城市居民，有利于城市的健康發(fā)展。由此看來，所謂“閑置”和“拋荒”并不是“不想要”，更不是“不需要”，而且完全可以避免。市區(qū)被閑置和拋荒的土地資源并非如其表面那樣分文不值，均有其內(nèi)在的市場價值和使用價值，只要處理得當(dāng)，可以暫時移做他用。

5．運(yùn)用出讓合同的約束力處理閑置土地。在處理閑置土地的措施上，完全通過閑置土地的認(rèn)定等方式對閑置土地進(jìn)行處置，不論在政策上還是在操作上都有一定的難度，且影響處置的效果和進(jìn)程。而依照出讓合同的要求來處置，則依法依規(guī)且有效。因?yàn)橥恋爻鲎尯贤械囊幌盗袟l款本身就具有一定的約束力，當(dāng)事人違反了相關(guān)條款，就可以解除合同，收回土地。

6．建立閑置土地退地制度。對未達(dá)到法定閑置標(biāo)準(zhǔn)，但已造成閑置的土地，鼓勵用地單位與政府協(xié)商將土地退還國家，并獲得原支付的土地出讓金或土地取得費(fèi)用的退款。對未滿年的法定閑置土地，在依法處罰的前提下，允許用地單位與政府協(xié)商退還土地，并獲得扣除土地出讓金或土地取得費(fèi)用的退款。對因利用不合理造成部分土地閑置浪費(fèi)的，允許用地單位將閑置浪費(fèi)的部分轉(zhuǎn)讓或以剩余使用年限的土地市場價格協(xié)商退還國家。