朱靜芬

房產(chǎn)投資市場中機會與風(fēng)險并存，如果不能把握投資方式、品種、地點和時機，回報就很少，甚至?xí)惶桌?，而要解套則比股市更難。因此，正確的投資攻略尤其重要。

謹防房產(chǎn)投資誤區(qū)

1盲目投資。有的投資者未確定是收取租金還是賺取差價就盲目投資。其實投資前應(yīng)該先合理定位，確定投資目標(biāo)和策略。

2迷信廣告，有的投資者沒有意識到部分房產(chǎn)廣告夸大事實，將過高的宣傳費用轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)價格上，造成投資人盲目搶購的局面。

3輕信中介。有的投資者輕信房產(chǎn)中介，其實他們投資項目時，尤其要調(diào)查產(chǎn)權(quán)是否清楚，最好事先到現(xiàn)場察看，翻閱官方登錄材料等。

4依賴“內(nèi)部消息”。有的投資者熱衷于內(nèi)部消息，其實有的消息有失偏頗或出于惡性競爭。應(yīng)注意收集判斷，精確分析各種信息。

5過度投資。有的投資者不考慮國家宏觀調(diào)控的風(fēng)險，任意投資。一般合理房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)60％。房產(chǎn)出租還是出售策略

目前存在著“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資方式。這種投資是否可行，到底是賣還足租?關(guān)鍵是看出租收益率，

1投資期限還未滿2年的短期投資者，由于營業(yè)稅的征收，采取“以房養(yǎng)房”的策略較合理。

2投資期限已經(jīng)超過2年的投資者，要權(quán)衡把握出租收益率。1)如擬出售的房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時會有很多限制，容易造成收益損失。2)如考慮長久出租，一般應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電，以維持原有居住品質(zhì)和租金水平。3)按揭貸款購買多套房產(chǎn)的購房者，應(yīng)適當(dāng)控制貸款成數(shù)。為了減少不必要的利息支出，不要將預(yù)期的房租收入作為主要還款來源，應(yīng)將手頭的富余資金用于提前還貸。

房產(chǎn)投資價值自評策略

房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關(guān)系是否合理?？梢詮囊韵氯齻€角度考慮：

1租金乘數(shù)要小于12。乘數(shù)：投資金額／每年潛在租金收入。這是比較全部售價與每年總租金收入的一個簡單公式，如果超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。但沒有考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

2投資回收期為8-10年。投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投資回收期考慮了租金、價格和前期的主要投入，還可估算資金回收期的長短?；厥漳陻?shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年。

315年收益與購買價比較。如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則物有所值；大于房產(chǎn)購買價則尚具升值空間；小于房產(chǎn)購買價則價值已高估。

房產(chǎn)投資的注意事項

1設(shè)計投資方法。投資前最好與建筑專業(yè)人士商討，借鑒他們的建筑專業(yè)知識，共同設(shè)計成功的投資方法。

2找準投資時機。房產(chǎn)價格與社會經(jīng)濟總氣候聯(lián)系密切，經(jīng)濟不景氣時，房產(chǎn)價格開始下跌，這時可買入，待經(jīng)濟復(fù)蘇再拋出。

3把握優(yōu)惠機遇。一般有4次低價買房機會：如期房開盤之初開發(fā)商的優(yōu)惠；一次性付款時折扣一般高于存款利率；團購的讓利銷售；買房人推薦客戶再次購買的優(yōu)惠。

4選擇有利的付款方式。特別應(yīng)仔細商討研究房產(chǎn)買賣合同中付款時間、每期付款金額、支付方式等。如購買現(xiàn)房，付定金越少越好，支付后應(yīng)向賣方索取收據(jù)。付款通常分3—4次。如購買預(yù)售房，付款方式一般由房產(chǎn)公司規(guī)定，基本沒有彈性。

5分析成本(價格、利息等)和風(fēng)險因素。大額度投資要考慮將來能否“分售”或“分租”的問題。資金實力不強的投資者，可投資熱點區(qū)域的二手房。如不是投資型也可借機賣舊房，買品質(zhì)更好的新房。

編輯：韓鐵馬