陳基強

建議國內(nèi)商業(yè)銀行對央企、大型國企、大型民營房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的加大貸款力度,增加民營企業(yè)在這個市場的競爭力。

最近不到10年里,“國進民退”開始演繹,房地產(chǎn)行業(yè)國企的市場份額已然提高到20%,如果說房地產(chǎn)業(yè)火爆的2007年誕生的“地王”還是以外資、港資企業(yè)和民企為主的話,那么2009年的“地王”幾乎是“不差錢”的國企只身當(dāng)?shù)?。并且國?nèi)A股市場的房地產(chǎn)企業(yè)將越來越向國有企業(yè)集中,保利、金地、金融街、華僑城分列A股十強。國資背景占據(jù)絕大部分顯然已成近兩年定局。

無論在資金來源、土地獲取還是財務(wù)成本上,國有企業(yè)都先天性地比那些沒有上市的民企擁有巨大優(yōu)勢,所以一旦國有企業(yè)大規(guī)模進入房地產(chǎn)業(yè),大部分民營企業(yè)只能甘敗下風(fēng),被迫退出,或者與國資結(jié)盟,盡快轉(zhuǎn)型為混合所有制企業(yè),這樣才能擁有更多的資源優(yōu)勢,增強自身的市場競爭力?？v觀2009年的土地市場,民用資產(chǎn)讓位國有資本已經(jīng)成為一種趨勢。在這個大背景之下,部分民營企業(yè)選擇與國有資本合作“曲線拿地”。而國有資本除了與民營企業(yè)共同合作開發(fā)之外,還通過參股等方式對民營企業(yè)進行“滲透”。

針對以上現(xiàn)象,筆者認為可以從以下五點去平衡:

堅持房地產(chǎn)行業(yè)走市場化模式,支持多元化競爭格局。房地產(chǎn)行業(yè)必須堅持“企業(yè)多元化、價格市場化、融資證券化”的發(fā)展格局,國有、外資與民營企業(yè)各自平分其所屬的細分市場。

堅持房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化的經(jīng)營之路。房地產(chǎn)行業(yè)是專業(yè)化程度密集性行業(yè),其從規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、盈利模式、財務(wù)構(gòu)架到市場銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都與其他行業(yè)存在差異,國外許多知名的大型跨國企業(yè)集團,其成功的戰(zhàn)略因素中很重要的一條是堅持走專業(yè)化經(jīng)營之路,專業(yè)化經(jīng)營對企業(yè)集團核心競爭力的提升起到了至關(guān)重要的作用。專業(yè)化是房地產(chǎn)企業(yè)在利潤豐厚但競爭激烈的市場上求生的必然選擇。

銀行信貸體系公平化。本輪國資背景的地產(chǎn)公司為什么如此強勢地進入地產(chǎn)業(yè)?普遍認為其根源是此輪金融危機下國家撥款和信貸資金向國有企業(yè)傾斜,國有企業(yè)與銀行間良好的信貸與信譽關(guān)系,使得銀行選擇不斷地貸款給它們。與此同時,土地市場“招、拍、掛”體系下的土地價格日益高漲,民營企業(yè)融資渠道少,且銀行間銀根緊縮,使得其在這一輪拿地中缺乏競爭力。為了保增長,促就業(yè),擴內(nèi)需,建議國內(nèi)商業(yè)銀行對央企、大型國企、大型民營房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁的加大貸款力度,增加民營企業(yè)在這個市場的競爭力。

政府增加土地市場供應(yīng)量。目前的房價漲幅過快,與土地供應(yīng)的不匹配有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計,土地供應(yīng)量這幾年的變化遠跟不上房屋的銷售量,北京、上海、杭州、深圳等熱點城市表現(xiàn)得尤為明顯。這種情況下必然導(dǎo)致房價的快速上升。千方百計地增加土地供應(yīng),既可以保增長,又可以抵御房價,有利于保持房價市場的平穩(wěn)。

分流市場需求。根據(jù)市場情況不斷調(diào)整保障廉租房和商品房的比例,低收入者靠政府的廉租房保障有房住,有錢人則進入市場買房。保障廉租房的實施是一個動態(tài)的過程,真正健康地將市場需求分流,將更好地抑制房價反彈,當(dāng)然這對商品房市場而言也是一種新的考驗。

放寬房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)IPO條件。鼓勵和吸引優(yōu)質(zhì)大民營型房地產(chǎn)企業(yè)和高成長性中小企業(yè)發(fā)行上市,放寬A股市場,優(yōu)化上市公司結(jié)構(gòu),解禁內(nèi)地資本市場。房地產(chǎn)企業(yè)上市的最終目的是進行融資,從而大力發(fā)展資本市場,與此同時,企業(yè)上市還將有利于優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)和管理能力,同時擴大企業(yè)品牌的影響力,增加企業(yè)信用等級等。(作者為基強聯(lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理)