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        70年大限:住宅用地政策新變局

        2009-05-22 11:31:12
        中國經(jīng)濟信息 2009年8期
        關(guān)鍵詞:住宅建設(shè)續(xù)期土地管理法

        一 口

        [70年大限,一直是籠罩在房屋產(chǎn)權(quán)頭上的陰影。由于法律規(guī)定在續(xù)期問題上的模糊,始終讓中國式房屋產(chǎn)權(quán)難以成為真正的“恒產(chǎn)”?!坝袃斃m(xù)期”的立法動向一經(jīng)披露,立即引起輿論的諸多憂慮。 ]

        住宅70年使用期滿

        當你購買的商品房在建成滿70年后,可能要再次繳納一大筆土地出讓金,房屋才能繼續(xù)合法所有。這就是近日開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”的《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》透露出的重要信息?!?0年大限到期后,我們的住房怎么辦?”這是商品房屋的所有者的普遍疑惑。

        根據(jù)現(xiàn)行的法律,中國普通商品住宅土地使用年限為70年。倘若70年使用期滿后采取有償續(xù)期的方式,那么,目前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的使用年限縮水問題將被放大。

        中國商品住宅土地使用權(quán)限為70年,最早確立于1990年出臺的《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,并一直沿用至今。

        1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的,應(yīng)當予以批準。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?!钡?,這一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。

        2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第149條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期?!段餀?quán)法》中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期之后自動續(xù)期的規(guī)定,似乎是給百姓吃了一顆“定心丸”,但是該法律并沒有對續(xù)期是否繳費作出明確規(guī)定。

        而2009年披露的《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》中,最受人關(guān)注的第103條表示,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期。”對住宅70年大限到期“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”的條款,替換了原方案的“無償自動續(xù)期”。

        《征求意見稿》將形成《土地管理法》的基本框架,全國人大法工委也將審核該法。在此之前,《土地管理法》的修改在十屆人大期間就已經(jīng)被列入“一類立法”范疇。2008年夏天,國土資源部內(nèi)部曾起草了《土地管理法》的“草案”,對現(xiàn)行《土地管理法》多有突破,商品住宅土地使用權(quán)70年到期之后如何續(xù)期,便是被“調(diào)整”的內(nèi)容。

        如果立法通過土地使用權(quán)的有償續(xù)期,那么,幾十年后,中國土地上凡是買了房子的城市居民,全體都變成了變相的租房戶,房屋產(chǎn)權(quán)的擁有必須不斷購買才能維持。這樣的產(chǎn)權(quán),本質(zhì)上講算不上是產(chǎn)權(quán),而只能算作承租權(quán)。

        舊小區(qū)業(yè)主如坐針氈

        與絕大多數(shù)住宅70年或50年期限不同,建成于上世紀90年代初的山東青島阿里山小區(qū)數(shù)百戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限為20年,今年6月其中一批就到期。據(jù)悉,這是全國首例住宅用地“續(xù)期”事件。

        由于土地使用年限即將到期,而關(guān)于如何續(xù)期的細則并未出臺,阿里山小區(qū)面臨著落入政策真空的危險,房子成了“空中樓閣”?!胺孔舆€是不是我們的?”居民們對此憂心忡忡。近日,相關(guān)部門一個要“交費五六萬”才能續(xù)期的消息,立即引起了業(yè)主反對。

        據(jù)了解,這個有700多套房子的小區(qū),其中兩三百戶業(yè)主的房子是20年土地使用權(quán),其余都是50年、70年?!安贿^,同為20年的也有不同,其中100多戶是2009年6月就到期,而其他的是2012年到期。”

        據(jù)當?shù)孛襟w報道,該局曾提出“續(xù)期方案”,按照一年前的地價評估,大概是每平方米1000元,按照建筑面積為60%計算,100平方米的住房續(xù)期約需6萬元。對此,十多名業(yè)主均表示,該“續(xù)期方案”很難實行,不會接受。

        由于媒體關(guān)注,有關(guān)部門的態(tài)度也越來越謹慎,“我們不確認這個解決方案,國家對此問題尚沒有最終解決辦法和規(guī)定?!鼻鄭u開發(fā)區(qū)負責(zé)聯(lián)絡(luò)新聞媒體的人員說,政府的態(tài)度是等待上級主管部門的意見。

        這一有代表性的現(xiàn)象也給管理部門提前“打了招呼”,因為,隨著時間的推移,“阿里山小區(qū)現(xiàn)象”將不再是個例,同樣的問題會在各地陸續(xù)出現(xiàn)……

        70年產(chǎn)權(quán)有多重要

        房產(chǎn)是重要的物權(quán),對于一個家庭或個人傾其全部和一生的財力購買的住房來說,這樣的物權(quán)等于全部家底。有償續(xù)期事實上會讓全部家底成了別人的財產(chǎn),只有反復(fù)繳納土地出讓金,自己才有享受自己財產(chǎn)收益的權(quán)利。這樣的規(guī)定等于在一定程度上否定了公民的物權(quán)。輿論對這一立法動向的批評也集中于此。

        北京房地產(chǎn)資深律師陳旭表示應(yīng)該免費無償“續(xù)期”?!段餀?quán)法》草案起草人之一王利明教授也表示,房子存在多久,土地的期限就存在多久。一位長期從事土地制度研究的專家表示,即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式,也會由各地根據(jù)自身的不同情況設(shè)定不同的“收費標準”——因為全國的地價不同。

        由于囤積土地利潤可觀,很多開發(fā)商取得土地后并沒有馬上投入開發(fā),而是讓土地閑置多年后才進入開發(fā)環(huán)節(jié),使這類土地上的住房使用年限隨之縮水。

        中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示,除由于取得土地早而造成的70年使用年限縮水問題外,一些樓盤土地的使用年限根本就不足70年,40年,50年使用年限的情況都有存在。但很多購房者并不知道這方面的問題,而開發(fā)商也不會告訴購房者這些情況。

        和陳旭持相反觀點的是世聯(lián)地產(chǎn)分析師王新穎。他表示,《物權(quán)法》依然強調(diào)土地是國家和集體所有,個人是沒有土地所有權(quán)的。

        王新穎認為,“住宅建設(shè)用地70年使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期”如果采用無償續(xù)期的方式,就等于國家承認土地的私有性質(zhì),這將嚴重違背我國社會主義國家的性質(zhì),使國家的利益受到侵害。采用有償方式也可以在很大程度上增加國家的財政收入。因此,當住宅建設(shè)用地70年使用權(quán)期期滿后,有償續(xù)期的可能性很大。

        專家表示:“是有償續(xù)期還是無償續(xù)期,現(xiàn)在還說不準?!钡诒本?,已經(jīng)有按1300元/平方米價格續(xù)期的說法流傳。預(yù)計在10年后,大批房屋的土地使用權(quán)就該到期了,政府應(yīng)爭取在10年內(nèi),通過制定物權(quán)法實施細則對其進行規(guī)定。

        SOHO中國董事長潘石屹表示,《土地管理法》是房地產(chǎn)市場中的一個基本法律,一定要保持其穩(wěn)定和一致性,千萬不要因為個別字眼的變動,引起市場上不該有的波動和人們的擔(dān)心。

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