蔣　勇

一、個人住房抵押貸款信用風險概述

（一）信用風險定義

個人住房抵押貸款，又稱住房按揭貸款，英文Mortgage。是指金融機構向個人借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款，借款人以所購住房作為抵押擔保。

個人住房抵押貸款面臨多種風險，根據(jù)國內外學者的研究歸結起來，主要包括信用風險、市場風險、流動性風險、利率風險、操作風險、行業(yè)風險、提前還款風險等。

信用風險(Credit risk)。又稱違約風險，是指借款人未能依約償還貸款本息，以致金融機構遭受可能的損失。信用風險是商業(yè)銀行面臨的一項傳統(tǒng)風險，也是最主要的風險。(Kuritskes and Schuermann)研究認為：美國銀行各種風險程度的比較，信用風險占比最高(Kuritskes and Schuermann)[7]。在1995年美國聯(lián)邦儲備委員會的研究中，認為所有導致銀行壞帳上升的因素中，信用風險是第一位的(Donald van Deventer and Kenji Imai) [8]

（二）國內學者對信用風險的理解

國內學者在研究個人住房抵押貸款違約問題時，對信用風險給出了基本類似的定義。

1．臺灣學者李馨蘋（1997）在其研究中將個人住房抵押貸款違約定義為借款人在借款期間內未能正常支付金融機構貸款本息而發(fā)生逾期或取消抵押貸款贖回權。

2．胡狹、虞曉芬（2002）將借款人的違約風險定義為：由于借款人無力按期還本付息，或故意不履行還款義務，使信貸資金的實際運作結果偏離銀行預期目標的可能。

3．黃小彪 黃曼慧（2004）認為住房抵押貸款信用風險是出于借款人的違約而導致抵押貸款銀行損失的可能性。

4．王重潤（2002）認為所謂個人住房抵押貸款違約是指借款人在合同執(zhí)行期間終止還款并已持續(xù)一段時間。

（三）信用風險的評估

商業(yè)銀行對信用風險進行評估時，會采用兩種主要方法：一種是經驗判斷法，一種是定量或模型分析法。如果進一步細分，可以分為：主觀判斷法、內部評級法、內部模型法、期權模型等方法。（BASEL 2 中對信用風險的內部模型進行了專門界定）

目前國內銀行對住房抵押貸款的信用風險以經驗判斷法為主，而國外銀行已廣泛采用評分法和計量模型。

二、住房抵押貸款信用風險實證研究的意義

（一）自上世紀90年代我國商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務以來，到本世紀初進入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務中的比重迅速提高，該項業(yè)務對國民經濟和社會生活的影響也越來越大。如美國的次貸危機所引發(fā)的嚴重經濟問題。

（二）我國發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務的時間不長，風險管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風險不斷暴露的趨勢，因此防范、控制信貸風險逐漸顯得重要和緊迫。

（三）國內商業(yè)銀行及專家學者對公司貸款多有研究，但在個人住房抵押貸款信用風險的研究方面卻幾乎空白，在銀行的實際操作層面上，經驗判斷占了主流。而從國際先進的信用風險管理經驗來看，信用風險的管理正從傳統(tǒng)的經驗法、指標法等向以風險量化管理和計算機模型等定量分析的方法演進。由于市場環(huán)境的不同，國內外對信用風險的研究存在差異。在市場發(fā)達國家，基于健全的數(shù)據(jù)，對借款人的違約特征較為容易進行判別，如信用評分超過一定分數(shù)的即可提供貸款，而國內則大多出于信息不對稱，很難對借款人有全面的了解，因此，在使用數(shù)量分析時變量的選擇大有講究。

三、國內外住房抵押貸款信用風險實證研究綜述

（一）理論背景：資產理論與還款能力理論

根據(jù)經濟學中理性人假定，每個住房抵押貸款借款人都是一個理性的決策者，其目標是追求一定約束條件下的個人效用最大化。

解釋住房抵押貸款違約行為有兩種不同的觀點（Jackson and Kasserman，1980）：拖欠還款的資產理論（equity theory of default）和還款能力理論（ability-to-pay theory of default）。

1．資產理論

資產理論認為借款人是根據(jù)對繼續(xù)或終止住房抵押貸款還款的資金成本及回報的理性比較，作出拖欠還款決定。

國內外學者在研究時，又提出了理性違約假說和權益假說，其本質都是一樣，認為借款人通過比較其持有的住房權益（home equity）[9]與住房抵押貸款未償還債務額的大小，即做出是否違約的決定。

也有學者用基于期權的違約模型來解釋借款人違約決策，將違約視為一個看跌期權，如果住房權益低于抵押貸款余額，借款人就會做出違約的決定。

在資產理論中，反映借款人資產狀況的當前貸款價值比（又稱按揭成數(shù)）[10]被視為影響還款的最重要因素。

2．還款能力理論

還款能力理論認為只要借款人的收入足以償付定期還款額而不造成過度的財務負擔，借款人都不會拖欠還款。

在還款能力理論中，反映借款人還款能力的當前收入與供款比率被視為還款的決定性因素。

同樣，與資產理論中理性違約對應的又稱之為被迫違約，是因借款人支付能力下降或突發(fā)事件，而無法繼續(xù)履行還款義務的行為。一般認為，影響還款能力的主要因素有：借款人收入降低，收入來源減少，失業(yè)、疾病、離婚或其他突發(fā)事件。

3．兩種理論的比較

兩種理論是探究住房抵押貸款違約風險根源的最基本解釋，反映了貸款決策中的2個最重要因素：借款人還款意愿和還款能力。當然，一筆貸款的拖欠可能既有上述兩種原因，也可能是出于其他更為復雜的因素。

資產貸款理論反映的是由房地產市場風險（房產價格大幅下跌）引發(fā)的違約，是一種系統(tǒng)性風險，無法完全消除，而還款能力理論，商業(yè)銀行可以在發(fā)放貸款前根據(jù)借款人的特征做出一定程度的判斷，可以通過有效的風險管理措施將該類風險降到合理水平。

（二）國外實證研究

一般認為，國外對個人住房抵押貸款違約特征的研究主要分成以下三個階段：

第一階段（20世紀70年代以前）

主要特征：主要是從貸款機構角度，識別與揭示違約貸款發(fā)放時的貸款特征和借款人特征，目的是金融機構在貸款發(fā)放前即能控制風險。

主要分析法：回歸分析法

1．Jung（1962）從貸款價值比和貸款利率兩個方面進行分析，研究認為貸款價值比和貸款利率與違約風險之間存在正相關關系。即貸款價值比越高，違約風險越大；貸款利率越高，違約風險越大。

2．Von Furstenberg（1969）利用聯(lián)邦住房委員會的數(shù)據(jù)，運用多元回歸分析研究了多個因素與違約風險的關系，結果表明貸款價值比、貸款期限、家庭收入、房產特征等變量與違約風險存在顯著的相關關系，其中貸款價值比對違約風險最具解釋力。

3．Herzog and Earley（1970）對美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局在1963年發(fā)放的12581個住房抵押貸款樣本進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)借款人家庭月收入的波動性對違約率有顯著影響。

4．Williams,Beranek and Kenkel（1974）在對1962年到1972年匹茲城市住房抵押貸款樣本的回歸分析中，將月還款額占家庭月收入比例作為狀態(tài)變量處理，發(fā)現(xiàn)償債率高于30％的貸款人更容易發(fā)生違約行為。

5．Morton（1975）使用康涅格州的545個貸款樣本建立了三個逐步判別函數(shù)分析違約行為，發(fā)現(xiàn)借款人的家庭狀況、專業(yè)技能、其他債務狀況等也對違約行為有顯著影響。其中家庭撫養(yǎng)人數(shù)為最顯著因素。

6．Gau（1978）用借款人特征、房產特征、貸款特征等64個變量對個人住房貸款違約風險進行了研究。采用因子分析法、判別分析法、和聚類分析法形成了六類違約因素。

第二階段（20世紀70-80年代）

主要特征：理論基礎是消費者行為的傳統(tǒng)經濟學理論，把借款人視為一個理性的決策者，在認為違約在經濟上有利時，違約行為就有可能發(fā)生。

分析方法：期權理論，把違約行為看成是一個看跌期權。

1．Foster和Van Order（1984）最早運用期權理論對違約風險進行了探討，認為違約風險是一種看跌期權，當負權益時借款人就可以行使這種看跌期權。他們使用聯(lián)邦住宅委員會1960-1978年的貸款數(shù)據(jù)，建立了回歸模型。研究結果表明住房權益是解釋違約的重要變量，但并非在負權益發(fā)生時借款人就違約，因此，在其模型中加入了失業(yè)率、離婚率、貸款期限、償債率等因素，但這些變量均不顯著。因此，他們認為權益因素可以解釋90％以上在違約原因。

2．但Deng Yongheng、Quigley John M.、Van Order 和Macfreddie（1996）用基于期權的風險模型分析違約情況時發(fā)現(xiàn)，失業(yè)、離婚、死亡等重大突發(fā)事件也是影響違約風險的顯著因素。

3．Kerry D. Vandell（1995）在綜合研究在基礎上，認為借款人一般不會采用立即違約的策略，原因在于：與違約相關的交易成本以及借款人具有償還能力。

第三階段 80年代以來

特征：從單個借款人轉向群體，對貸款集群及違約率進行研究。

分析方法：

伴隨這住房抵押貸款的證券化進程，衍生品越來越多，由于違約（包括逾期歸還貸款和提前歸還貸款）導致現(xiàn)金流的改變，對投資者而言存在風險。為控制風險，正確評估違約率非常重要。因此，在該階段的研究重要是放在抵押貸款的整體性違約概率，而不是個人借款人的決策的行為上。在整體違約率分析中，宏觀經濟變量就顯得很重要。

（三）國內實證研究的實踐

國內從20世紀90年代才開展住房抵押貸款業(yè)務，因此相關實證研究成果較少。

香港金融管理局黃學元、馮鏡波、方柏榮及施建蕓（2004）在《住宅按揭貸款拖欠還款風險及按揭成數(shù)》一文中，以香港按揭證券公司的貸款數(shù)據(jù)，運用Logit模型進行了實證分析，得出了以下結論：按揭成數(shù)（即LTV）是決定按揭貸款拖欠情況的重要因素，按揭息率也與按揭拖欠還款風險成正向的相互關系，此外勞工及股票市場情況對拖欠還款概率也有顯著的影響，即與失業(yè)率成正向的相互關系，與恒生指數(shù)的變動成反向的相互關系。

內地研究人員劉春紅、劉可新、吳晨（2000）將影響個人住房抵押貸款的微觀因素分為經濟因素、非經濟因素和中間因素三大類。在實證分析中，根據(jù)樣本實際情況，構造了借款人個人情況、貸款變量、房屋變量和衍生變量等4個變量。利用上海某銀行一家支行為研究對象，選取部分數(shù)據(jù)對違約因素進行了分析，是國內最早對個人住房抵押貸款進行實證研究之一。但由于樣本很小（容量僅為170個），且樣本反映個體特征的信息不足，因此得出的結論出現(xiàn)了很多失真現(xiàn)象。

國內學者王福林在《個人住房抵押貸款違約風險影響因素實證分析》中利用杭州某商業(yè)銀行數(shù)據(jù)（樣本容量為1861個）對個人住房抵押貸款違約因素進行了較為全面的分析。認為房產投資特征、區(qū)域經濟、建筑面積因子對貸款質量影響最大，年齡婚姻、財務負擔比率、貸款期限因子影響較小，學歷職業(yè)因子對貸款質量影響不顯著。

趙淼在《商業(yè)銀行信貸風險管理-模型、方法與建議》一文中，也運用了實證分析方法，但由于缺乏歷史數(shù)據(jù)，而只能隨機模擬。

總之，國內對于住房抵押貸款信用風險的實證研究僅處于起步階段，很多研究還不成熟。

（四）國內外實證研究的實際運用和局限性

從上述國內外研究情況來看，國外對于該領域的研究相對成熟的多，并且相當多運用了期權理論等金融工程方法進行分析，具有很強的實踐指導意義。信用風險實證研究的相關結果，已經在國內外銀行商業(yè)實踐中得到了運用：最典型的如貸款成數(shù)、收入償債比等，商業(yè)銀行將這些指標作為控制信用風險的最重要依據(jù)。中國銀行業(yè)監(jiān)管管理委員會在2004年發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》中，首次將償債比引入規(guī)范性文件，規(guī)定“商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下（含50％）”。此前中國人民銀行也出臺過7成按揭的指引。

從信用風險實證研究發(fā)展歷史來看，即使國外有較為成熟的研究方法，但研究結果往往并不完全相同，差異性反映在一是信息不完全性，數(shù)據(jù)樣本存在差異；二是影響違約的因素具有復雜性；三是借款人違約同時受階段性、宏觀經濟變量的影響。

同時，由于借款人特征、區(qū)域特征、貸款特征等因素，國內、外實證研究也存在很大差別，因此國外的研究方法可以借鑒，其研究結論并不一定完全適合國內環(huán)境。根據(jù)還款能力理論，住房抵押貸款的信用風險主要取決于借款人的還款能力，而還款能力又受到借款人的收入、職業(yè)、家庭狀況、負債等因素的影響。在國內住房抵押貸款市場上，銀行與借款人在擁有借款人風險狀況的信息方面存在很多不對稱，銀行往往無法全面、確切了解借款人的真實收入和信用狀況，或者不了解借款人的資產負債情況。銀行需要在貸前從多個方面對借款人的還款能力進行調查，從而進行貸款決策。

從國內研究現(xiàn)狀看，尤其是內地學者對于該領域的研究而言，存在的主要問題是，一是實證研究相當少，即使有研究也缺乏大樣本的數(shù)據(jù)；二、變量難以采集，研究結論往往與實際情況不盡相符，很多在實踐中沒有運用價值。因此，在國內，個人住房抵押貸款信用風險的實證研究還有很大的空間。

參考文獻

[1]Kuritskes and Schuermann “What we know, dont know and cant know about bank risk： a view from the trenches” Wharton conference on The Known, The Unknown and The Unknowable” 2006

[2]Donald van Deventer and Kenji Imai《Credit risk models and the basel accords》

[3]劉春紅、劉可新、吳晨：《上海市個人住房抵押貸款違約因素實證分析》，上海金融，2000年第1期

[4]楊星、麥元勛：《個人住房貸款信用風險管理實證研究》，南方金融，2003年第3期

[5]胡俠、虞曉芬：《國外住房抵押貸款風險防范研究及實踐》，國外房地產博覽，2002年第3期

[6]黃學元、馮鏡波、方柏榮、施建蕓：《住宅按揭貸款拖欠還款風險及按揭成數(shù)》，香港金融管理局網站

[7]Kuritskes and Schuermann “What we know, dont know and cant know about bank risk： a view from the trenches” Wharton conference on The Known, The Unknown and The Unknowable” 2006

[8]Donald van Deventer and Kenji Imai《Credit risk models and the basel accords》

[9]住房權益應指扣除交易稅費后住房市場凈價值

[10]當前按揭成數(shù)=貸款余額與當前房產市場凈值