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        財(cái)務(wù)角度下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略的思考

        2009-04-30 06:04:16羅維芬
        財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2009年3期
        關(guān)鍵詞:降價(jià)所得稅銷(xiāo)售

        羅維芬

        2008年初受央行貨幣緊縮政策影響,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷階段,2008年下半年美國(guó)金融危機(jī)的蔓延,使房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜,房地產(chǎn)企業(yè)如何才能擺脫金融危機(jī)的困擾,盡快走出困境,以財(cái)務(wù)的觀點(diǎn)來(lái)看,筆者認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方案進(jìn)行考慮:

        方案一:降價(jià)促銷(xiāo)應(yīng)是上策

        在銷(xiāo)售市場(chǎng)極度萎縮的今日仍有許多企業(yè)死扛原有的房?jī)r(jià)不松動(dòng),導(dǎo)致資金緊張,有的樓盤(pán)甚至不得不停工,其實(shí)這并不是一個(gè)好的對(duì)策。對(duì)目前現(xiàn)金流不是十分充足的企業(yè)而言,適當(dāng)降價(jià)促銷(xiāo),不僅不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率的同比下降,還可以及時(shí)回籠資金,有利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的提高。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的稅種很多,對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和收益影響很大,主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等,其中以土地增值稅的影響最大。土地增值稅實(shí)行30%、50%、100%和200%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率,遠(yuǎn)高于企業(yè)所得稅25%的稅率,因此適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格,選擇一個(gè)最優(yōu)的土地增值稅率,既可及時(shí)回籠資金,又不會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)率同比降低,不失為一項(xiàng)雙贏的銷(xiāo)售策略。

        【案例】某開(kāi)發(fā)商2007年1月通過(guò)招、拍、掛,竟得G12地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。支付土地價(jià)款4.2億元,2007年3月動(dòng)工建設(shè),總可售建筑面積10萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)2009年3月竣工。支付開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用1.8億元,銷(xiāo)售及管理費(fèi)用200萬(wàn)元(印花稅另計(jì),下同),為開(kāi)發(fā)需要,企業(yè)于2007年2月起分次向銀行借入2年期貸款3億元,年均利率7%(貸款合同規(guī)定到期無(wú)法償還須加收罰息,罰息按貸款利率的40%計(jì)算加收);2007年10月開(kāi)始預(yù)售,預(yù)售價(jià)格15000元/平方米(假設(shè)沒(méi)有其他應(yīng)調(diào)整事項(xiàng))。

        根據(jù)對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況進(jìn)行摸底,15000元/平方米的價(jià)格客戶(hù)難以接受,銷(xiāo)售情況極不理想,如降價(jià)10%,預(yù)計(jì)在竣工前可售出約60%的商品房,降價(jià)17%則可售出90%以上,促銷(xiāo)力度越大,效果越明顯。財(cái)務(wù)據(jù)此編制促銷(xiāo)方案比較表(表1)如下。

        【分析】(1)從上表數(shù)據(jù)的絕對(duì)值來(lái)看,方案2和方案3與方案1相比,企業(yè)的收入和利潤(rùn)都有所減少,但從相對(duì)數(shù)來(lái)看二者減少的幅度并不是同步的,方案2降價(jià)10%,利潤(rùn)率下降1.24%,方案3甚至不降反升。這是因?yàn)殡m然企業(yè)收入增加,但相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)增加,如方案1比方案2收入增加了1.5億元,稅費(fèi)則增加了9658.5萬(wàn)元,占增加收入的64.39%,利潤(rùn)僅占增加收入的35.61%;方案1比方案3收入增加了2.5億元,稅費(fèi)則增加了19210萬(wàn)元,占增加收入的76.84%(因土地增值稅計(jì)算級(jí)次不同,僅此一項(xiàng)就增加稅款15880萬(wàn)元),利潤(rùn)僅占增加收入的23.16%。因此從三個(gè)方案所給出的凈利潤(rùn)率來(lái)看,選擇降價(jià)17%的促銷(xiāo)方案應(yīng)該對(duì)企業(yè)最為有利。

        (2)降價(jià)促銷(xiāo)有利于企業(yè)及時(shí)回籠資金,保證按約定還貸。由于從2007年下半年起,銀行中長(zhǎng)期貸款利率一直維持在一個(gè)較高的水平(2007年3月1~3年期貸款年利率為6.57%,7月為7.02%,9月為7.47%,12月為7.56%,目前為5.4%),直至2008年11月才開(kāi)始回落,企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)很重,如果到期無(wú)法償還貸款還要加收罰息,企業(yè)就會(huì)被利息和罰息拖垮。另一方面,降價(jià)促銷(xiāo)回籠的資金除了歸還企業(yè)貸款外,還能幫助企業(yè)獲取較好的投資機(jī)會(huì)。如投資沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的貨幣基金,企業(yè)不僅可以獲得貨幣基金的紅利收益,還可獲得紅利減免的優(yōu)惠(開(kāi)放式基金紅利免征企業(yè)所得稅)。按2008年貨幣基金收益水平來(lái)看,年化收益率都維持在2.8%以上,在投資不暢的市場(chǎng)里,仍是一個(gè)較好的選擇。因此降價(jià)促銷(xiāo)只要將價(jià)格制定在合理的范圍內(nèi),企業(yè)就可達(dá)到雙贏的目的。采取“加快出貨、收縮業(yè)務(wù)”這種領(lǐng)先于行業(yè)的正確調(diào)整思路,才能盡快回收一個(gè)較為充沛的現(xiàn)金流,才能抵御市場(chǎng)的寒冬,才能生存下來(lái)。

        方案二:改銷(xiāo)售為經(jīng)營(yíng)性租賃

        目前在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,從事高端物產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商,他們開(kāi)發(fā)房產(chǎn)不是為了銷(xiāo)售,而是為了持續(xù)持有所開(kāi)發(fā)的房

        產(chǎn),并通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利,這種模式(又稱(chēng)商業(yè)物業(yè))值得我們借鑒。其主要特征表現(xiàn)在:(1)資產(chǎn)主要用于租賃而不是出售,所以保持相對(duì)較低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(2)有持續(xù)而穩(wěn)定的現(xiàn)金流;(3)有與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的業(yè)務(wù)布局;(4)有高端/優(yōu)秀的服務(wù)能力;(5)有與長(zhǎng)期固定資產(chǎn)占用相對(duì)應(yīng)的中長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu);⑹在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)期具有較低的業(yè)務(wù)波動(dòng)性。

        事實(shí)上,我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)目前也在嘗試走這條路,將自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性租賃,通過(guò)高檔的房產(chǎn)和高質(zhì)量的物業(yè)管理,吸引大量的跨國(guó)公司和大企業(yè)進(jìn)駐,實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利,并通過(guò)經(jīng)營(yíng)模式的改變,降低企業(yè)的稅負(fù),達(dá)到了即能持續(xù)穩(wěn)定盈利又能降低成本的雙重目的。

        【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)一棟建筑面積為3萬(wàn)平方米的樓宇,支付地價(jià)款5100萬(wàn),開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用3900萬(wàn),管理費(fèi)用800萬(wàn),其他費(fèi)用400萬(wàn),樓宇建成后用于出租,租期20年,每平方米月租金30元,市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)每平方米8000元(為便于計(jì)算本例不考慮租金遞增,也無(wú)其他應(yīng)調(diào)整事項(xiàng))。

        根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))第二款第5項(xiàng)第5條規(guī)定:開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷(xiāo)售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);第六款規(guī)定:開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷(xiāo)售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn);第八款第2項(xiàng)第14條規(guī)定:開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用;未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,不得扣除折舊費(fèi)用。

        根據(jù)上述規(guī)定,企業(yè)在樓宇竣工驗(yàn)收后將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn),并在使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。編制銷(xiāo)售與租賃方案各項(xiàng)指標(biāo)比較表(表2)如下:

        *注:計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),折舊基數(shù)不是賬面價(jià)值而是計(jì)稅價(jià)值(240 000 000.00,殘值率10%);賬務(wù)處理則按賬面價(jià)值102 000 000.00計(jì)提折舊,所以應(yīng)做納稅調(diào)整。

        【分析】(1)從表2我們可以看到,除了第一年需將轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的房產(chǎn)按視同銷(xiāo)售計(jì)算繳納企業(yè)所得稅外,第二年起,由于計(jì)稅折舊調(diào)減數(shù)會(huì)大于應(yīng)納稅所得額,因此企業(yè)無(wú)需再繳交企業(yè)所得稅。另一方面,雖然租賃總收入比銷(xiāo)售總收入減少2400萬(wàn)元,但稅金則可少交7 439 850.00元*,且企業(yè)在租賃到期時(shí)仍擁有該房產(chǎn),折舊也全部計(jì)提完畢,持續(xù)經(jīng)營(yíng)的成本大大降低。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟,土地供應(yīng)量的逐漸減少,房產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)逐步走高,20年后資產(chǎn)的總值有可能超過(guò)目前的市值,企業(yè)即有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入又達(dá)到了資產(chǎn)的保值增值。

        (2)經(jīng)營(yíng)性租賃的優(yōu)點(diǎn)在于有穩(wěn)定的租金回報(bào),這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定收益波動(dòng)的良好補(bǔ)充。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,在銷(xiāo)售乏力和信貸緊縮的形勢(shì)下,長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)是個(gè)良好的選擇。另一方面,企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)管理物業(yè),不僅可以保證房產(chǎn)的完好率,還可獲得其他收入。(如物業(yè)管理費(fèi)收入,按每平方米每月1.80元計(jì),每年也有68萬(wàn)元左右的純收入)。但由于采用這種經(jīng)營(yíng)模式,資金占用較大,回收期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)較慢,對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況要求較高,企業(yè)必須有充足的自有資金,有與長(zhǎng)期固定資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的中長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu),才能保證穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)營(yíng),因此并不是一般企業(yè)都能做到的。

        *注:7 439 850.00 =(13 440 000.00+46 608 000.00+19 488 000.00)-(38 124 000.00+33 972 150.00)

        作者單位:廈門(mén)龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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