郭海濱

摘要：以廈門市為例，本文深入分析了房地產開發(fā)企業(yè)實際面臨的現狀和自身發(fā)展過程中所存在的突出問題，并提出了房地產企業(yè)的開發(fā)策略。

關鍵詞：房地產 開發(fā) 治理

隨著城市化和現代化步伐加快，人民物質生活水平逐步提高，在“樂業(yè)”的同時對“安居”有了更高更多的要求。加入WTO后，國外實力雄厚的房地產開發(fā)企業(yè)逐步進軍國內市場，國內市場帶來前所未有的競爭壓力，國內房地產開發(fā)市場的競爭格局正在發(fā)生明顯變化。在這種背景下深入分析發(fā)現，廈門市房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的問題，已成為制約廈門經濟發(fā)展的重大課題。

一、當前房地產開發(fā)企業(yè)存在的問題

1.房地產企業(yè)規(guī)模小

房地產開發(fā)行業(yè)的利潤率高于其他大多數行業(yè)的利潤率，與發(fā)達國家相比，土地出讓的零碎性的較小的開發(fā)規(guī)模以及政府管理的缺失也導致其進入壁壘較低，這導致了中國現有的房地產開發(fā)企業(yè)數量過多。目前，中國房地產開發(fā)企業(yè)已達3萬多家，占房地產企業(yè)總數的80%多。但是，目前房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)模還比較少，大多數是小公司或者項目公司，缺少大型房地產企業(yè)集團，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司，也存在資本少、市場份額小的問題。許多開發(fā)企業(yè)只是在見縫插針式地零星建房，根本不具備規(guī)模開發(fā)的能力。廈門市房地產開發(fā)企業(yè)的情況更不容樂觀，據統(tǒng)計，在廈門市近480家房地產開發(fā)公司中，具有資質的企業(yè)共有280家，僅只占58%，其中具有一、二級資質的企業(yè)只有32家。也就說，有相當部分的房地產開發(fā)企業(yè)是沒有資質的，大規(guī)模的房地產企業(yè)更是少得可憐。截止2009年3月，廈門房地產企業(yè)取得開發(fā)土地的只有186家，取得可開發(fā)土地總量是244.25萬平方米，平均每家只有1.3萬平方米。

2.核心競爭力較弱

核心競爭力是企業(yè)在生產經營過程是形成的不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的獨特的資源、知識和能力。房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力是其不同技術系統(tǒng)、管理系統(tǒng)的技能的有機結合，是其在特定的經營環(huán)境中競爭能力和競爭優(yōu)勢的結合，是企業(yè)成長最有力、最主要的驅動力。在核心競爭力上，目前廈門房地產開發(fā)企業(yè)與國外同行相比存在著很大的差距。廈門房地產開發(fā)企業(yè)起步較晚，其基礎較差，經營水平參差不齊，對核心競爭力的還處于探索階段。盡管一些開發(fā)企業(yè)擁有數量可觀的物力資源、財力資源或政策優(yōu)勢，屬于重量級的企業(yè)，但是他們還沒有制定出一種具有核心競爭優(yōu)勢的資源組合和發(fā)展戰(zhàn)略，真正找到一條適合自己的發(fā)展道路，至今還沒有一家房地產開發(fā)企業(yè)能豪言掌控了市場核心競爭力。由此導致房地產開發(fā)市場出現了嚴重的產品同質化、結構不合理以及市場呆滯等問題。

3.自有開發(fā)資金不足，負債率高

房地產開發(fā)企業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，需要大量的開發(fā)資本。目前我國大多數房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金嚴重不足，全國房地產開發(fā)企業(yè)平均資金不足1000萬元，最高也不過幾十億元。廈門房地產開發(fā)企業(yè)平均資金略高一點，1450萬元，雖然最高的有9.41億元，但最低的僅400萬元，其本身并不有開發(fā)項目所需的巨額投資。與國外房地產企業(yè)動輒幾十億上百億美元的自有資金相比，差距太大。

目前，企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。我國開發(fā)企業(yè)資產負債率多數在70%以上，有的高達80%，自有資金短缺必然使企業(yè)成本增加，盈利下降。2004年房地產開發(fā)資金共籌措，7168.8億元，其中銀行貸款和預收款分別占30.6%和30.1%,而企業(yè)自有資金和個人貸款分別占16.9%和16.1%。銀行信貸資金及商品房預售款已成為整個開發(fā)項目的主要資金來源，一旦開發(fā)項目銷售不暢，將引發(fā)連鎖反應，隱含著巨大的信貸和金融風險。

4.房市由原來的賣方市場向買方市場轉化

從有關的統(tǒng)計數據表明，一方面是市場的供應加大，受宏觀經濟政策的影響，市場供應結構將發(fā)生顯著變化，而消費者普遍持幣待購心理嚴重，投資和投機行為得到有效遏制，局部地區(qū)出現房價下跌現象，并且空置率不斷加大。以廈門為例，2007年售出面積不及新開工一半，全市6萬套房屋等待買主，一方面是購房意愿的下滑，另一方面是新房進入步伐的加快，2007年交易情況顯示預售量、登記備案量遠大于交易量備案量，而在2006年以前，則是交易量遠大于預售備案量，雖然影響因素很多，但明顯說明了房地產市場已由賣方市場向買方市場的轉變，當前產品品質提升，市場的細分將成為開發(fā)商研究市場的重要課題。

二、房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展對策

1.加快房地產企業(yè)經營機制轉換，增強自身實力

首先應加快房地產企業(yè)建立現代企業(yè)制度的進程，徹底實現政企分開、政資分開、政事分開。政府主管部門要劃清行政職能和企業(yè)經營職能的界限政府著重宏觀調控和必要的行政管理，不干預企業(yè)的具體經營活動。其次，應把過于分散、競爭力較弱的眾多房地產小企業(yè)，通過兼并、重組、入股等方式組建成實力較強的大型房地產企業(yè)集團。

2.拓寬開發(fā)企業(yè)的融資渠道

資金是房地產開發(fā)的首要因素，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，是開發(fā)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題。目前，房地產開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道，例如可以通過企業(yè)債券、重組上市、信托基金、股權投資、房地產基金等形式來進行融資。其中企業(yè)債券具有發(fā)行程序簡捷、投資期限長、利率比銀行貸款低許多等優(yōu)勢。上市是一種理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可從容化解央行“121文件”的影響，緩解來自房地產項目資金需要壓力，萬科、天鴻、金針等房地產商都通過上市，聚集了大量資金。隨著融資渠道多元化的發(fā)展趨勢，信托融資方式也走向了房地產業(yè)，以其方式靈活等優(yōu)勢獲得迅速發(fā)展。房地產信托是信托工具在房地產業(yè)的重要應用，是具有創(chuàng)新性的金融工具之一，拓寬了房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道。

3.注重品牌建設

房地產品牌運營既是企業(yè)長遠發(fā)展的必由之路，又是企業(yè)短期迅速膨脹、克敵制勝的營銷法寶。中小發(fā)展商實施房地產品牌運營戰(zhàn)略應特別重視以下幾個方面：

首先，要有一個準確、鮮明、獨特的概念定位。如果房地產品牌定位不符合目標顧客群的購買動機，沒有一致的聯系或沒有在這種聯系中取得排它性競爭優(yōu)勢，就難以贏得顧客的青睞。其次，房地產品牌策劃要以向顧客提供超值產品為基礎。所謂超值產品，是使顧客總受益價值大于顧客總付出，而給顧客帶來盈余或剩余價值(即消費者剩余)。

4.加強人才培養(yǎng)，提高企業(yè)整體素質

決定企業(yè)發(fā)展與存亡最關鍵的是人才和管理者，房地產企業(yè)應將提高員工素質列入企業(yè)發(fā)戰(zhàn)略目標和規(guī)劃中。人力資源招聘和市場對接，招聘之前必須評估公司的人才現狀，掌握內外部的人力資源信息，制定科學合理的人力資源規(guī)劃。對新招聘的一般員工，在上崗前先進行企業(yè)精神、價值觀、經營理念等企業(yè)文化的培訓。以薪酬調節(jié)手段來提升員工的自我價值實現感，從而激發(fā)其工作積極性、提高工作效率，而不僅僅把薪酬簡單地看作支付工作報酬。根據行業(yè)特點設立正規(guī)的人力資源部，提高人力資源部門自身素質，建立規(guī)范的人力資源管理體系，使企業(yè)人力資源管理工作逐步走上法制化的軌道。在人才培養(yǎng)上，通過不斷的、多樣化的培訓提離員工的崗位技能和素質，滿足企業(yè)發(fā)展需要?！?/p>

參考文獻：

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