王曉玲

摘 要：商業(yè)建筑不僅僅是建筑師發(fā)揮想象力和創(chuàng)造力的載體，也是滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求的手段。成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既是一個(gè)具有鮮明文化內(nèi)涵的建筑物，也對(duì)一個(gè)地區(qū)、一個(gè)時(shí)期文化藝術(shù)的濃縮，對(duì)延續(xù)歷史文脈，彰顯時(shí)代風(fēng)貌，傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起到推動(dòng)作用。

關(guān)鍵字：商業(yè)建筑；設(shè)計(jì)；原則

空間尺度和建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)，景觀設(shè)計(jì)和空間氛圍呼應(yīng)融合……建筑師在三維空間中解構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，用尺規(guī)圖距勾勒出一幅美好畫(huà)面：購(gòu)物空間有開(kāi)有合，園林景觀巧飾其間，店鋪排布錯(cuò)落有致，人流物流動(dòng)態(tài)延伸。

1 商業(yè)特性決定建筑結(jié)構(gòu)

在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)包含主力超市、大型零售店、各種餐飲娛樂(lè)設(shè)施的商業(yè)復(fù)合體，而在建筑師眼中，則是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的建筑綜合體。一個(gè)建筑綜合體，既要達(dá)到人流及物流通暢、交通與疏散結(jié)合等起碼的要求，還要滿足未來(lái)不同業(yè)態(tài)的需求，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)最大的出租和出售回報(bào)，是商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)中面臨的首要難題。

商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)而簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售、倉(cāng)儲(chǔ)及管理，餐飲、娛樂(lè)乃至展示、表演等看似與商業(yè)無(wú)關(guān)的內(nèi)容，越來(lái)越成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的重要部分。反映在建筑結(jié)構(gòu)上，需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中更多考慮室內(nèi)外空間的構(gòu)建，以及商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂(lè)設(shè)施的整合，在空間結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動(dòng)。

2 功能整合依賴(lài)空間營(yíng)造

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)功能模塊具有不同的性質(zhì)和作用，如何將各功能模塊靈活組織，化整為零利用于出售，同時(shí)又可化零為整，利于整體出租管理，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。從外部來(lái)看，不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同服務(wù)人口數(shù)量對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)模、設(shè)備設(shè)施、區(qū)域規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)有不同的要求；深入到內(nèi)部，不同主力店、專(zhuān)業(yè)店、品牌店對(duì)面積柱網(wǎng)、層高、負(fù)重、滾梯位置也有不同的要求。建筑師應(yīng)綜合考慮上述不同要求，按動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)，同時(shí)也要照顧區(qū)域延伸和調(diào)整可能性，從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)商業(yè)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境。

不同功能模塊的整合不是同一平面的機(jī)械拼接，而是立體空間中的互動(dòng)融合，需要營(yíng)造具有包容性與流動(dòng)性的空間氛圍。基于此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中體驗(yàn)性及休閑性空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)就顯得格外重要，需要建筑師重視建筑的藝術(shù)處理，調(diào)動(dòng)一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，營(yíng)造空間效果，烘托商業(yè)氣氛?，F(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、燈光照明、表演、廣告、多媒體等高科技信息技術(shù)的綜合應(yīng)用，是對(duì)傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)的突破。傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生的全新體驗(yàn)式商業(yè)環(huán)境，既是商家提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心，也是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢(shì)。

3 商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)原則

“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)?！疤鞎r(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷(xiāo)手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。

商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。

3.1 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素

商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

3.2 交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。

3.3 商業(yè)環(huán)境

選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來(lái)說(shuō)，比較專(zhuān)一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專(zhuān)門(mén)店。這種顧客以購(gòu)買(mǎi)一類(lèi)商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性、環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。

另外一此顧客，購(gòu)物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來(lái)滿足這類(lèi)顧客的要求。

還有一種特性就是共生性，即指商店依賴(lài)于為其他原因而來(lái)的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)。或開(kāi)辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。

3.4 地形特點(diǎn)

選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見(jiàn)度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見(jiàn)度就差。

3.5 城市規(guī)劃的要求

城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。

不同于住宅寫(xiě)字樓，也不同于普通的單體商業(yè)建筑，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見(jiàn)的特定建筑類(lèi)型范疇。對(duì)于建筑師而言，無(wú)疑是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。