我國(guó)房地產(chǎn)金融基本情況

近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重不斷增加，目前已達(dá)到10%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超GDP增長(zhǎng)速度（見(jiàn)圖1）。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、承建、建材、裝修、綠化和物業(yè)服務(wù)等，鏈條長(zhǎng)，影響廣泛，可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。并且住房早已成為我國(guó)居民除金融資產(chǎn)以外最重要的財(cái)產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)有投資金額大、周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)四大特點(diǎn)。房地產(chǎn)占用銀行的資金比重大，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金有自籌、利用外資、銀行貸款和其他資金來(lái)源，但有60%以上來(lái)自銀行貸款，其他資金來(lái)源主要為定金和預(yù)收款，其中有30%左右來(lái)自銀行貸款。按圖2數(shù)據(jù)計(jì)算，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中適用銀行貸款的比重在55%左右。

商業(yè)性房地產(chǎn)貸款主要分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款分為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，購(gòu)房貸款分為個(gè)人購(gòu)房貸款和企業(yè)購(gòu)房貸款。在我國(guó)，購(gòu)房貸款主要是個(gè)人住房按揭貸款。我國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長(zhǎng)率，圖3為1998年以來(lái)各年度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同期比增長(zhǎng)率和金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款余額同期比增長(zhǎng)率的對(duì)比情況。

2008年以來(lái)，住宅交易量明顯下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，房屋新開(kāi)工面積增速和土地購(gòu)置面積下降，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。2008年9月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比2008上半年回落8.2個(gè)百分點(diǎn)，比2007年同期低15.3個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源渠道。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額平均增長(zhǎng)率為26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額從1998年的0.29萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2008年9月末的1.97萬(wàn)億元。2008年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增幅連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)下降。

1998年以來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款余額迅速上升，年均增長(zhǎng)率超過(guò)75%。個(gè)人購(gòu)房貸款余額由最初不到500億元增長(zhǎng)到2008年9月末的3.3萬(wàn)億元，增速超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。2008年前三個(gè)季度，商業(yè)性個(gè)人住房貸款新增2432億元，同比少增3119億元，主要與房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較少、金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款投放謹(jǐn)慎以及居民觀望氣氛濃厚有關(guān)。

當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商面臨較大資金困難，開(kāi)發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)上升

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀使得商業(yè)銀行信貸政策的變動(dòng)極易引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“蝴蝶效應(yīng)”。數(shù)據(jù)顯示，2008年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)逐月下降，房?jī)r(jià)增幅明顯放緩（見(jiàn)圖4）。2007年11月房?jī)r(jià)增幅僅為0.2%，幾乎保持平穩(wěn)狀態(tài)。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商承受庫(kù)存的能力急劇惡化，沒(méi)有足夠的資金能力以抵御“以量換價(jià)”的長(zhǎng)期調(diào)整。長(zhǎng)此下去，一些樓盤將成為爛尾樓，銀行將面臨巨額損失。當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫的破滅就曾引發(fā)過(guò)海南發(fā)展銀行的倒閉。此外，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍較高的負(fù)債率隱含著高額的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)低迷可能導(dǎo)致住房抵押貸款違約增加

盡管目前個(gè)人住房抵押貸款違約率處于較低水平，2007年底個(gè)人住房抵押貸款不良貸款率為1.06%。但美國(guó)的次貸危機(jī)警示我們，今天的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，明天有可能成為壞賬。尤其是在個(gè)人住房按揭貸款被當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，部分商業(yè)銀行間為了占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核。當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)低迷時(shí)，房地產(chǎn)投資失敗的投資者選擇“斷供”將迅速提高住房抵押貸款違約率。

此外，以房地產(chǎn)為抵押的房地產(chǎn)相關(guān)貸款也會(huì)受到一定沖擊。在合格抵押品有限的環(huán)境下，房地產(chǎn)一直是各類銀行貸款的首選抵押品。據(jù)測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款比重在65％以上。以2008年6月底我國(guó)人民幣貸款余額28.6萬(wàn)億計(jì)算，有18萬(wàn)億以上的貸款處于房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)威脅之中。

房地產(chǎn)貸款管理薄弱可能造成信貸資產(chǎn)損失

商業(yè)銀行自身主動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制的手段和能力的不足可能造成信貸資產(chǎn)損失。商業(yè)銀行在貸款審查上把關(guān)不嚴(yán)，對(duì)“假按揭”不能及時(shí)有效識(shí)別極易造成信貸資產(chǎn)損失。貸款審查把關(guān)不嚴(yán)包括：貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)；抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效；個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

銀行披露的數(shù)據(jù)是否審慎和準(zhǔn)確有待觀察

從過(guò)去的教訓(xùn)看，風(fēng)險(xiǎn)管理不完善的銀行傾向于在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)低估或隱瞞不良貸款數(shù)字，畢竟沒(méi)有銀行愿意首先承認(rèn)自己的壞賬增加、業(yè)績(jī)下滑。近年來(lái)，在外部加強(qiáng)監(jiān)管、內(nèi)部強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控的多方努力下，我國(guó)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理能力有所上升，但在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，不排除部分銀行放松貸款分類標(biāo)準(zhǔn)，將新增不良貸款遲記、不記。例如，本應(yīng)該最快出現(xiàn)壞賬的商業(yè)用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)尚未暴露令業(yè)界匪夷所思。從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，這部分貸款的順周期性最為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑和經(jīng)濟(jì)回調(diào)應(yīng)該首先會(huì)影響到這部分信貸的質(zhì)量。

系列救市措施可能引發(fā)新的問(wèn)題

在2008年10月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用之后，2008年12月21日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。從這一連串“大動(dòng)作”可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在這一輪“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”中被寄予厚望。但如果政策出臺(tái)頻率過(guò)高會(huì)使市場(chǎng)形成等待觀望態(tài)度，政策刺激內(nèi)需的效果可能大打折扣。同時(shí)，房貸新政只見(jiàn)原則不見(jiàn)細(xì)則使得新政在實(shí)施上出現(xiàn)問(wèn)題。如2008年10月27日人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，但沒(méi)有對(duì)“存量房貸”統(tǒng)一的政策，這使得商業(yè)銀行的存量房貸出現(xiàn)“搬家”現(xiàn)象，極大地浪費(fèi)了社會(huì)資源。

相關(guān)政策建議

建立多元化的融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)融資主要集中在信貸市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑就是改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面，制定各種政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種方式進(jìn)行融資。鼓勵(lì)實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資；吸引信托基金、海外基金等投入房地產(chǎn)業(yè)。值得注意的是2008年12月8日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。”目前上海浦東已開(kāi)始試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。

建立和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上交易的工具更多的是住房貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運(yùn)行，為市場(chǎng)服務(wù)的各種專業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)(擔(dān)保)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等。

防范和化解房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立和完善與金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律體系，通過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測(cè)分析，以此制定金融政策，調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本，確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。關(guān)注房地產(chǎn)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的區(qū)域性特征，建立房地產(chǎn)金融地區(qū)聯(lián)系制度。加強(qiáng)個(gè)人征信系統(tǒng)的應(yīng)用和推廣，充分發(fā)揮其聯(lián)網(wǎng)功能，有效防范違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信；嚴(yán)格遵守有關(guān)制度和業(yè)務(wù)操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行“三查”制度，嚴(yán)厲打擊企業(yè)的欺詐行為。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理。完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度的培育和發(fā)展。盡快研究建立專業(yè)化的、跨區(qū)域的住房抵押貸款擔(dān)保體系。建立和完善住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的擔(dān)保和保險(xiǎn)制度。

最后，對(duì)于違約客戶，銀行應(yīng)全力保全資產(chǎn)，必要時(shí)要訴諸法律，維護(hù)基本的信用秩序，防止債務(wù)人出現(xiàn)集體違約和道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，積極鼓勵(lì)大型房地產(chǎn)公司并購(gòu)中小公司，以推動(dòng)行業(yè)整合，減少銀行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院）