《目錄》首次明確給出商品住宅用地的宗地出讓面積上限:小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃

中國政府開始限定商品住宅用地的最大出讓面積，此舉被確信是針對房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是國資背景開發(fā)商的瘋狂圈地行為。

今年以來，眾多國有企業(yè)借助信貸放寬和“4萬億”的推動投身房地產(chǎn)行業(yè)，一時間各地土地市場輪番上演“國進民退”的景象。

據(jù)《財經(jīng)》調(diào)查，截至2009年11月18日，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(下稱保利地產(chǎn)，600048.SH)、中海地產(chǎn)集團(下稱中海地產(chǎn))等18家國資房企(即房地產(chǎn)央企和國企的總稱)，共擁有土地儲備超過2.8億平方米，這一數(shù)字已超過中國2008年全年2.76億平方米的土地開發(fā)量。其中以綠地集團、保利地產(chǎn)為首的十家大型國資集團的土地儲備量，均在千萬平方米以上。

11月10日，保利地產(chǎn)發(fā)布了10月下旬最新獲得房地產(chǎn)項目公告。公告顯示，從10月21日至30日短短十天，保利地產(chǎn)分別在沈陽、上海、成都和佛山四城市購地，新增建筑面積158.6平方米。

同一天，國土資源部印發(fā)了《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》(下稱《目錄》)?！赌夸洝分?，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限:小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃(1公頃=1萬平方米)。《目錄》自印發(fā)當日執(zhí)行。

343億鎖定“圈地冠軍”

“1月份到5月份拿地不多，接下來有什么規(guī)劃嗎?”6月中旬，在武漢投資交流會上，有人這樣向保利地產(chǎn)發(fā)問。當時保利地產(chǎn)除了5月份拍下北京郊區(qū)密云一塊居住用地外，在土地市場上再無表現(xiàn)。面對提問，該公司高層人士稱“年內(nèi)準備用80億元到100億元拿地”。

如今看來，這樣的回答是過于保守了。從6月開始，保利地產(chǎn)便掀起了圈地狂潮，且讓多個城市的“地王”都打上了“保利制造”的標簽。

6月25日，保利地產(chǎn)憑借微弱優(yōu)勢(1000萬元)力壓萬科，以38.1億元的高價奪得由五塊地組成的重慶鴻恩寺地塊，創(chuàng)下了2007年10月房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，土地總成交價的新高;7月6日，保利地產(chǎn)斬獲北京大興黃村地塊，也造就了該區(qū)域的單價“地王”。隨后，成都、蘇州和南京等多個城市的年度“地王”也被保利地產(chǎn)摘得。

“地王”一詞已成為2009年度熱門詞，央企地產(chǎn)公司亦成為土地市場的“寵兒”。在保利地產(chǎn)奪得重慶鴻恩寺地塊后三天的6月26日，成都中澤置業(yè)以19.6億元競得了朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊，15217元/平方米的樓面地價刷新了北京的單價紀錄。又過了四天后的6月30日，北京廣渠路15號地以40.6億元的價格被中化方興奪走，超過1.6萬元/平方米的樓面價創(chuàng)造了北京地價新紀錄。9月10日，中國新“地王”誕生:中海地產(chǎn)70億元拿下上海長風地塊。 11月20日，大龍地產(chǎn)以50.5億元獲得北京土地市場總價和樓面價雙料“地王”。

據(jù)記者統(tǒng)計，4月到11月間，北京、廣州等重點城市刷新歷史單價和總價紀錄的 “地王”有16塊之多。其中，國資房企的“瘋狂”更是無人能敵，所涉土地款合計超過400億元。

而在這場聲勢浩大的奪地大戰(zhàn)中，保利地產(chǎn)可以和“瘋狂”二字畫上等號。

《財經(jīng)》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至11月18日，保利地產(chǎn)在2009年共斥資342.9億元購得36宗地塊，新增建筑面積972萬平方米，是目前新增建筑面積和購地金額最多的房企。其中，新增的972萬平方米建筑面積已接近萬科、恒大、綠地和碧桂園四家房企新增土地之和。

對于保利地產(chǎn)今年土地儲備驟增的原因，其董秘辦主任黃海11月20日接受《財經(jīng)》電話采訪時給出的解釋是:“保利拿地數(shù)量都在逐年增加，這跟之前激進的拿地戰(zhàn)略是一致的。今年銷售業(yè)績特別好，拿地數(shù)量也相應增加。”

同時，黃海表示:“目前土地儲備量至少夠保利2-3年開發(fā)之用?！?/p>

大地塊之爭

加速拿地讓保利地產(chǎn)等企業(yè)迅速成長，但囤積地王絕非毫無負擔。

“在信貸放量和救市政策刺激下形成的土地新泡沫，將令土地存貨進一步擴大。新一輪土地熱潮的背后，可能是一個還沒來得及化解、卻被人為因素再次催生的更大的泡沫。” 中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰說。

8月，廣州市房管局宣布將對轄區(qū)27塊“圍而不建”的土地進行處罰，其中就包括拿地已滿兩年的保利金沙洲地王。舊地王尚未開工，當7月16日金沙洲再推新地塊時，保利地產(chǎn)又將其中一塊建筑面積達15萬平方米的土地收入囊中。

“因為有一塊地的拆遷工作沒有完成，跟政府進行了交涉，才導致兩地塊一直沒有動工?！睂τ诘赝醯摹皣唤ā保S海如此解釋。

至此，保利地產(chǎn)在金沙洲共有五幅地塊，總建筑面積接近76萬平方米，是區(qū)域內(nèi)最大的“地主”。此后廣州市國土局也“網(wǎng)開一面”，對保利地產(chǎn)“違約行為”做出“暫緩處理”的決定。黃海卻稱:“至于‘暫緩決定’，沒有收到政府相關文件。”

除了這樣一塊“拼湊”出的地王，保利地產(chǎn)今年更多則是一次性購入巨幅地塊。在其今年已經(jīng)拿到的土地項目中，有六個地塊最大建筑面積在50萬平方米以上。

“要保證市場占有率，大地塊還是要拿的?！?月18日，保利地產(chǎn)雖然參加了廣州南華西地塊的拍賣會，卻并未出手。該公司副總經(jīng)理余英稱，這塊總建筑面積4.6萬平方米的地塊太小。10月，保利在金沙洲的兩塊地王開始動工建設。

靠爭奪大地塊來“保持市場占有率”的做法，對保利地產(chǎn)而言行之有效。但有業(yè)內(nèi)人士擔心這將形成壟斷。

“整體開發(fā)的地塊越大，越能減少未來區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品競爭，進而形成一種壟斷?！闭劦奖＠禺a(chǎn)的這種地王戰(zhàn)術(shù)，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒就認為，雖然獨占大體量地塊的做法不是囤地、炒地，但對中小開發(fā)商和整個行業(yè)都有傷害?！爸劣谠谀玫厣?，保利這樣的上市央企本來就不是和其他中小房企在同一條起跑線上，優(yōu)勢太大了。”

擴張之初，保利地產(chǎn)的優(yōu)勢就體現(xiàn)在其央企背景上。保利地產(chǎn)實際控制人中國保利集團是國資委直屬的國有獨資公司，資金實力非同一般。公開資料顯示，自2002年股改以來，保利地產(chǎn)取得了94% 的總資產(chǎn)年均增長率，114%的銷售額年均增長率和117%的利潤增長速度。

誰的壟斷游戲

10月21日，保利地產(chǎn)擊敗同樣有著央企背景的招商地產(chǎn)，以20.42億元的總價拿下佛山市東平新城佛(掛)2009-002地塊，溢價超過120%。10月30日，保利地產(chǎn)又以13億元總價拿下東平新城佛(掛)2009-003地塊。而這兩塊地，此前同屬民營房企巨頭富力地產(chǎn)名下。

2007年9月，富力地產(chǎn)聯(lián)合深圳鼎力以總價47.05億元競得的東平新城最大綜合性商住地。地塊面積約64萬平方米，總建筑面積216.7萬平方米，是當年當之無愧的“佛山地王”。但今年7月，由于因富力和深圳鼎力未能按期繳交土地出讓金，該地塊被佛山市政府收回，并分割成三塊重新拍賣。

盡管“佛山地王”的第三部分要12月才會掛牌，但業(yè)內(nèi)人士預計，已將前兩塊收入囊中的保利地產(chǎn)是志在必得。

富力退地、保利接手，“佛山地王”的易主也許是今年“國進民退”的最佳寫照。

此前富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，該地塊商業(yè)面積達70%，在剛剛經(jīng)歷金融海嘯之后，倘若將巨額資金投入其中將比較吃力。而保利地產(chǎn)似乎就沒有這種顧慮。

“無論是從融資渠道還是信貸政策來看，央企獲得的支持力度都更大?！鄙虾１辨诘禺a(chǎn)研究所副所長劉光東告訴《財經(jīng)》，上市公司為制造資本市場的熱點，圈地布局的意愿會更為強烈。這一點，在近期的中海地產(chǎn)身上表現(xiàn)尤為明顯。

7月，中海地產(chǎn)母公司中國建筑(601668.SH)成功登陸A股，IPO融資額高達501.6億元。

此后，在上半年還無地進賬的中海地產(chǎn)突然發(fā)力，從8月到10月共投入247億元資金拿下937萬平方米土地。其中不乏70億元拿下上海長風地塊、35億元取得沈陽車輛廠71.61萬平方米地塊等創(chuàng)紀錄之舉。

一時間，中海地產(chǎn)的勢頭甚至超過了保利地產(chǎn)。同為央企直屬的兩家公司都有望在年內(nèi)累積拿下超過千萬平方米的土地儲備。

2009年，國資房企無疑是土地市場上的主角。除了萬科、恒大和綠城等龍頭房企外，其他民企很難在與國資房企的爭奪中勝出。而核心地塊的拍賣會最終往往演變成國企間的爭奪。

也正是因為有雄厚的資金保障和國資背景“撐腰”，保利地產(chǎn)等才會敢于奪取大體量地塊。其中廣州金沙洲地王被“暫緩處理”便是很好的例證。

“如果土地大量集中在央企、國企手里，地方政府一定是不敢收地的。如果收地，國有資產(chǎn)流失的罪名沒人敢擔?！贬槍Ω涣Φ禺a(chǎn)“佛山地王”被收回，萬通集團董事長馮侖發(fā)表評論稱，大規(guī)模的“國進民退”后將會使市場交易制度破壞，房地產(chǎn)市場將會由競爭變成壟斷。

新政直指土地壟斷?

“我們中小開發(fā)企業(yè)就像在夾縫中生存一般，要想拿到好的土地幾乎不可能?！?當代節(jié)能置業(yè)首席執(zhí)行官姜鵬告訴《財經(jīng)》，“不僅如此，很多國資房企在購買優(yōu)質(zhì)地塊時還能享受極其優(yōu)惠的‘內(nèi)部價’甚至‘批發(fā)價’。”

因此，對于保利地產(chǎn)這樣的央企而言，大量購進土地并非“投機”，卻更像“如魚得水”般地擴張。

不過，國資房企瘋狂圈地、大體量“地王”不斷出現(xiàn)也引起了相關部門重視。11月10日國土資源部印發(fā)了限制商品住宅地塊出讓面積的《目錄》。

“因為今年出現(xiàn)的“地王”太多了。把大塊土地分割開出讓，既可以降低總價款，同時也能給中小型房企更多機會?！币晃粐临Y源部不愿透露姓名的官員告訴《財經(jīng)》，政府出臺此政策就是針對圈地行為?！安幌胱屬Y源都集中在少數(shù)幾家大公司手上?！?/p>

如果按照《目錄》中“小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃”的地塊上限計算，今年保利地產(chǎn)拿下的“重慶鴻恩寺地塊”“南京馬群大莊6號地塊”等六塊地都有“超標”之嫌。而這六塊體量巨大的“地王”總建筑面積為364.5萬平方米，占保利地產(chǎn)新增土地儲備的近四成。

不過，黃海卻認為新政對保利明年的拿地策略不會有太大影響?！巴恋氐貕K出讓大小是由政府決定的，但我們拿的卻是滿足保利開發(fā)需要的地塊。”

同時業(yè)內(nèi)人士也表示，由于此次《目錄》中明確規(guī)定了上限的具體數(shù)字，因此面積限制政策有望在各個地方政府嚴格執(zhí)行。

而對于限制地塊面積的新政，也有開發(fā)商認為“大城市20公頃”的上限十分寬松，不會對保利地產(chǎn)這樣的主流房企產(chǎn)生巨大影響?！?效果)主要是在中小城市。比如海南省很多地區(qū)和自治縣一下就能出讓數(shù)十平方公里的土地?！鄙鲜鰢临Y源部官員表示。

以前述保利地產(chǎn)拿下“佛山地王”為例，盡管該地塊已經(jīng)被分解為三塊較小土地，但志在必得的保利地產(chǎn)還是可以依靠雄厚的資金實力逐步將其收入囊中。

“限制單宗商品房用地面積能在一定程度上解決大企業(yè)囤地的問題?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對《財經(jīng)》表示，如果是一次性取得大體量地塊，必然會減慢開發(fā)周期，造成土地囤積。而土地被分塊出售后，即便被同一家開發(fā)商取得，每塊地都要同步開發(fā)?！斑@對加快開發(fā)速度、防止囤地漲價還是有打擊作用的?！薄?/p>