[摘要]美國次貸危機(jī)愈演愈烈，已演變?yōu)閲H金融危機(jī)，這與美國當(dāng)初次級抵押貸款市場是分不開的。雖然當(dāng)前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險，并正逐步步入違約高風(fēng)險期。文章以美國次貸危機(jī)為鑒，結(jié)合我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款市場的實(shí)際情況，分析我國商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險。并提出一些防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險及完善商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的建議。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險管理；次貸危機(jī)

[作者簡介]張春艷，長沙商貿(mào)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，研究方向：財務(wù)金融，湖南長沙，410004

[中圖分類號]F831，59

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1007-7723(2009)02-0001—0003

一、前言

美國次貸危機(jī)自從2007年中期爆發(fā)以來，以人們始料未及的迅猛方式繼續(xù)蔓延。美國次貸危機(jī)已演變?yōu)閲H金融危機(jī)，并愈演愈烈，迅速從局部發(fā)展到全球，從發(fā)達(dá)國家傳導(dǎo)到新興市場國家和發(fā)展中國家，從金融領(lǐng)域擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，美國、歐元區(qū)、日本等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體陷入衰退，新興經(jīng)濟(jì)體與發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增速放緩，世界經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊。

美國次貸風(fēng)波給全球金融市場敲響了風(fēng)險的警鐘。雖然當(dāng)前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險，并正逐步步入違約高風(fēng)險期。因此，我國要以美國次級抵押貸款危機(jī)為鑒，加強(qiáng)個人住房貸款管理，加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的監(jiān)管，健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制，以達(dá)到防范商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及完善相關(guān)風(fēng)險管理的目的。

二、美國次貸危機(jī)與住房貸款

美國次級抵押貸款市場主要面向信用記錄較低的購房者，集中在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)。由于次貸借款者的風(fēng)險更高，故次貸市場的貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款高2％～3％。

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了迅速回籠資金，以便提供更多筆抵押貸款，在投資銀行的幫助下實(shí)施證券化，將一部分住房抵押貸款債權(quán)從自己的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來，以這部分債權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)。而投資銀行以中間級MBS為基礎(chǔ)發(fā)行的債券，被稱為擔(dān)保債務(wù)權(quán)證(CDO)。信用評級機(jī)構(gòu)對這些證券的評級，在次貸危機(jī)中扮演了一個推波助瀾的角色。

但隨著美聯(lián)儲逐步上調(diào)聯(lián)邦基金利率，逐漸刺破了美國房地產(chǎn)市場泡沫。借款者面臨的還款壓力驟然增加，房價卻仍在不斷下跌。這些借款者很難獲得新的抵押貸款，即使出售房地產(chǎn)也償還不了本息，剩下只有違約一條路可走。繼而引發(fā)了次貸危機(jī)，最后演變?yōu)橐粓鋈蚪鹑谖C(jī)。

三、我國商業(yè)銀行住房貸款面臨的問題與風(fēng)險

改革開放以來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，同時在國家住房制度改革和持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險性行業(yè)，其與金融業(yè)的聯(lián)系決定了個人住房貸款風(fēng)險的必然存在。個人住房貸款風(fēng)險，既有來自房貸的過快增長，也有來自銀行系統(tǒng)以及個人住房貸款業(yè)務(wù)的自身缺陷、信用體系缺失、借貸者信息不真實(shí)、各銀行信息互相不聯(lián)通，都增加了房貸的風(fēng)險。

但由于目前我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理還處于初級階段，對個人住房貸款風(fēng)險認(rèn)識不足，盲目放貸，導(dǎo)致在新一輪的房地產(chǎn)熱中出現(xiàn)違約率上升。如2004年，上海的中資銀行個人房貸的平均不良率只有千分之一左右，而到了2006年底，平均不良率上升到千分之八點(diǎn)六，兩年左右時間，上升了7倍多。這從一個側(cè)面反映了我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險。

(一)我國商業(yè)銀行住房貸款面臨的問題

1，商業(yè)銀行個人住房貸款增長過快

隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，極大地擴(kuò)張了商業(yè)銀行個人住房貸款。同時也面臨著商業(yè)銀行個人住房貸款增長過快的問題。

我國住房抵押貸款余額的增長速度十分驚人。

2，各商業(yè)銀行之間存在過度競爭現(xiàn)象，醞釀巨大風(fēng)險

現(xiàn)在，大多數(shù)商業(yè)銀行都已經(jīng)是上市公司，為了擴(kuò)大公司利潤，加之對個人住房貸款風(fēng)險認(rèn)識尚存在不足，故各個商業(yè)銀行為了房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款，業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。

3，轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)增長過快，潛在風(fēng)險增加

轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款業(yè)務(wù)的貸款成數(shù)一般隨房產(chǎn)評估價值浮動，在經(jīng)濟(jì)上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進(jìn)入股市，增加了銀行潛在風(fēng)險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機(jī)構(gòu)個人住房轉(zhuǎn)(加)按揭貸款余額約410億元，是上年同期的3.5倍。

4，貸款“三查”管理薄弱，存在“假按揭”貸款風(fēng)險

貸款“三查”是指銀行信貸人員對企業(yè)發(fā)放貸款時所做的貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查，是銀行授信工作的一個重要組成部分。但少數(shù)銀行的分支行為了增加經(jīng)營業(yè)績及擴(kuò)大利潤，對房地產(chǎn)貸款“三查”制度有所放松。甚至有些銀行的分支行為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)，導(dǎo)致少數(shù)人得利，卻極大地增加了商業(yè)銀行的風(fēng)險。

(二)我國商業(yè)銀行住房貸款面臨的風(fēng)險

2007年10月末，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57％。占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額的6.76％和9.99％。

1，貸前風(fēng)險

貸前風(fēng)險主要指由于商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制不嚴(yán)格所帶來的操作風(fēng)險。在商業(yè)銀行住房貸款中，由于銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格，操作風(fēng)險時有發(fā)生。操作風(fēng)險指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。

2，抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險主要包括抵押物貶值風(fēng)險、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險及抵押物損毀、滅失風(fēng)險。

3，貸后管理風(fēng)險

貸后管理是指在信貸經(jīng)營管理過程中對信貸資產(chǎn)的檢查、回收、展期及不良資產(chǎn)管理等一系列內(nèi)容，是信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部控制制度的具體體現(xiàn)。

4，流動性風(fēng)險

由于銀行缺乏行之有效的渠道籌集長期資金，因此不得不以短期的資金來源發(fā)放長期的個人住房貸款，這就不可避免會出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象，銀行勢必要承擔(dān)一定的期限性風(fēng)險，這在一定程度上違背了商業(yè)銀行資金使用的期限性原則。如果個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)放超出合理比例，將有可能引發(fā)銀行資金流動性危機(jī)。

5，借款人信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是住房抵押貸款對銀行體系的主要風(fēng)險。信用風(fēng)險指的是違約風(fēng)險，即貸款者到時不

能按時還本付息的風(fēng)險。

6，利率風(fēng)險

利率風(fēng)險指的是由于利率的變動而給銀行帶來的收益損失。個人住房貸款的期限比較長，因此，利率變動造成的風(fēng)險也是個人住房貸款不可忽視的風(fēng)險之一。

7，房價下跌風(fēng)險

我國房貸的風(fēng)險之所以遲遲未能釋放出來，很大程度上與房價的持續(xù)上漲有關(guān)?？焖偕蠞q的房價不斷吸引新資金入場，使前期按揭貸款者獲取較大差價，這既成為按揭者及時還貸的強(qiáng)大動力，也成為其向親朋好友借錢還貸的信用保證。但是，一旦房價下跌，人們對買房獲利的預(yù)期降低，累積的風(fēng)險就容易在瞬間釋放出來。倘若房價下跌20％甚至超過30％，按揭貸款者就有可能放棄還貸，從而，出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。

另外，我國投機(jī)性購房占據(jù)不小的比例，其短期行為更為明顯。為了炒房獲利，往往借助貸款一次性購買多套住房，一旦對房價上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，炒房者就可能大批量拋房，加劇房價的下跌，滋生出更大的市場風(fēng)險。倘若炒房者囤積的房屋銷售不出去，又可能出現(xiàn)違約。

四、完善我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險管理的建議

除了通常的一些風(fēng)險管理措施，比如健全銀行績效評價、激勵約束機(jī)制與風(fēng)險管理體系，加強(qiáng)貸前與貸后的風(fēng)險管理等外，通過借鑒美國發(fā)生的次貸危機(jī)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，特提出以下完善我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險管理的建議。

(一)對資質(zhì)較差的貨款人適度提高首付比例

提高首付比例雖然沒有直接加重購房者的利息負(fù)擔(dān)，但當(dāng)購房者一旦發(fā)生違約，由于已經(jīng)支付了較高的首付款，其遭受的實(shí)際損失會較低首付比例時提高(與此相對應(yīng)，銀行的損失則會降低)。因此，部分還款能力較差的客戶也會主動放棄用住房信貸的方式購房。銀行住房信貸資產(chǎn)的質(zhì)量因而可以得到一定程度的提高。

同時對以家庭為單位的購買第二套住房提高首付比例，也可以有效地減少房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。

(二)在控制風(fēng)險條件下推行住房抵押貸款的證券化

從長期看，我國推行住房抵押貸款證券化具有必然性，應(yīng)積極創(chuàng)造條件，為住房抵押貸款的證券化打造環(huán)境。

但推行住房抵押貸款的證券化必須要在風(fēng)險可控的情況下推行，否則就有可有醞釀出金融危機(jī)。

(三)建立和完善個人住房抵押貸款保險制度

個人住房貸款保險是為了保障住房貸款安全而設(shè)置的一個險種。它對于保障抵押物安全、降低貸款風(fēng)險、促進(jìn)個人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展等確實(shí)具有相當(dāng)?shù)淖饔谩?/p>

(四)建立以政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主體的個人住房貸款擔(dān)保制度

目前，《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》已出臺，應(yīng)積極推廣。政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)為個人購房借款人提供擔(dān)保，銀行在貸款過程中遇到的各種風(fēng)險將會大大降低。

(五)建立社會統(tǒng)一的個人信用評級制度

從社會環(huán)境來看，完善全社會信用環(huán)境，建立個人信用評級制度是防范貸款風(fēng)險和發(fā)展個人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。要做到這一點(diǎn)，首先要通過立法對違背誠信原則的各個領(lǐng)域給予嚴(yán)厲懲罰。其次，要由有關(guān)政府部門牽頭建立全國性的信用記錄和評級體系，并且能夠做到信息全社會共享和評價結(jié)果客觀公正。這樣便可以從根本上保證銀行貸款的安全性，并且可以減少貸款過程的保證費(fèi)用。

(六)加強(qiáng)對評級機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。并建立非營利的半官方性質(zhì)資產(chǎn)評級公司

評級行業(yè)本身是存在利益沖突的，一方面要向被評級的上市公司收取可觀的費(fèi)用；另一方面又要向投資者提供上市公司情況的咨詢服務(wù)。由于為了巨額評估收入，難免會造成提供投資者的信息存在失真現(xiàn)象；因此對信用評級機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也就成為金融監(jiān)管體系的一個重要組成部分。

除了對市場上已有的評級公司進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管外，還可以建立全國性獨(dú)立的資產(chǎn)評級公司，可以是一個非營利的半官方機(jī)構(gòu)，以避免利益沖突問題。盡可能達(dá)到公正評級的目的。

(七)加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)與金融衍生產(chǎn)品的監(jiān)管，做好預(yù)警工作

對金融機(jī)構(gòu)及金融衍生產(chǎn)品的監(jiān)管存在漏洞，是美國次貸危機(jī)爆發(fā)的一個原因。因此，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)自身建設(shè)，引進(jìn)更多的人才與技術(shù)，加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)及金融衍生產(chǎn)品的監(jiān)管。

同時，密切監(jiān)視宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及金融動態(tài)，做到盡可能早地進(jìn)行預(yù)警，提前采取行動，把損失減少到最小。

五、結(jié)語

本文通過對美國次貸危機(jī)與房地產(chǎn)貸款之間的關(guān)系進(jìn)行研究，借鑒美國次貸危機(jī)，結(jié)合我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款市場的實(shí)際情況，提出了一些建議與措施，希望對防范商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險，及完善商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理能有所裨益。