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[摘要]工程造價(jià)控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的一個(gè)核心部分，它始終貫穿于工程建設(shè)的全過程，即體現(xiàn)在對(duì)工程建設(shè)前期可行性研究、投資決策，到設(shè)計(jì)施工，再到竣工交付使用前所需全部建設(shè)費(fèi)用的確定、控制、監(jiān)督和管理。委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)提前介入工程管理過程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程跟蹤審計(jì)，是全過程控制造價(jià)的重要課題。文章根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展的全過程跟蹤審計(jì)工作實(shí)踐，對(duì)跟蹤審計(jì)業(yè)務(wù)的開展和工作目標(biāo)作進(jìn)一步的研究和探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；過程審計(jì)；投資控制；方案優(yōu)化

[作者簡(jiǎn)介]吳正文，安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系教師，國家注冊(cè)造價(jià)工程師，研究方向：工程造價(jià)，安徽合肥，230022

[中圖分類號(hào)]F293.30[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1007-7723(2009)05-0091—0004

一、引言

工程造價(jià)作為建筑經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理高度結(jié)合的專業(yè)，在國際上許多發(fā)達(dá)國家都十分重視其建設(shè)。在比較完善的建筑市場(chǎng)和中介組織服務(wù)的條件下，工程價(jià)格由市場(chǎng)定價(jià)，造價(jià)工程師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的造價(jià)控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，工程造價(jià)控制是項(xiàng)目管理的一個(gè)核心部分，它始終貫穿于工程建設(shè)的全過程，即體現(xiàn)在對(duì)工程建設(shè)前期決策到設(shè)計(jì)施工再到竣工交付使用前所需全部建設(shè)費(fèi)用的確定與控制、監(jiān)督和管理。委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程跟蹤審計(jì)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程控制造價(jià)的重要課題。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理控制的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)商按照企業(yè)運(yùn)作模式，注重利益與利潤的最大化，但造價(jià)控制的盲目性較大，全過程造價(jià)管理的理念因咨詢費(fèi)用的增加未得到普遍的推行和認(rèn)可。結(jié)合我國的具體情況，造價(jià)管理存在的主要問題如下：

(一)決策階段缺乏專業(yè)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的技術(shù)支持

投資決策是生成工程造價(jià)源頭，這一階段耗資約占總投資額的0.5％～3％，但能有效提高項(xiàng)目的投資效益。發(fā)達(dá)國家對(duì)投資決策階段工程造價(jià)的確定與控制十分重視，不惜花大本錢、大力氣進(jìn)行投資決策階段的工程造價(jià)的控制研究。

近幾年來，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)存在投資膨脹嚴(yán)重的現(xiàn)象，工程造價(jià)越來越高，造價(jià)的提高也就成了房?jī)r(jià)上漲的借口，無疑加重了老百姓的負(fù)擔(dān)。大部分開發(fā)商為了減少咨詢費(fèi)用，在投資決策階段沒有委托造價(jià)咨詢單位，缺乏建設(shè)前期確定工程造價(jià)的有效依據(jù)，只能依據(jù)決策者們借鑒已完成的項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行投資估算。部分開發(fā)項(xiàng)目雖然委托了造價(jià)咨詢單位進(jìn)行跟蹤審計(jì)，但工作內(nèi)容不明確，工作介入遲緩，在決策階段基本上沒有開展工作。

(二)設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制的監(jiān)管不嚴(yán)

當(dāng)前我國許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)也實(shí)行招投標(biāo)制，把對(duì)設(shè)計(jì)階段有效控制工程造價(jià)作為選擇中標(biāo)單位的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。但目前我國大部分設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入分析不夠，在設(shè)計(jì)中普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員不關(guān)心工程造價(jià)的高低，概算制度流于形式，深度不夠。大多數(shù)開發(fā)商沒有委托造價(jià)咨詢單位進(jìn)行控制和監(jiān)督，以致無法通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，起到控制總造價(jià)的作用。由于工程設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量和深度等問題，工程量清單中的工程量錯(cuò)算、漏算，引起暫估價(jià)項(xiàng)目增多，使招投標(biāo)工作的質(zhì)量難以保證，因而也無法有效控制工程造價(jià)。

(三)施工階段對(duì)工程造價(jià)控制不夠

在施工階段，過程審計(jì)雖已進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，但工作內(nèi)容不夠明確，僅局限于進(jìn)度款的審核工作。工程造價(jià)的控制目標(biāo)制定不合理，缺乏科學(xué)性。材料價(jià)格管理不善，材料采購與儲(chǔ)備計(jì)算不科學(xué)，不能很好地掌握采購時(shí)機(jī)，使得占建安工程成本60％～70％的材料費(fèi)用失去控制。在施工組織方面，多數(shù)企業(yè)不注重組織技術(shù)的創(chuàng)新，現(xiàn)有的人、財(cái)、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費(fèi)，從而導(dǎo)致工程造價(jià)提高。

(四)工程竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制不力

竣工結(jié)算是反映工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)范執(zhí)行隋況的最終文件，也反映了發(fā)包方和承包方對(duì)工程造價(jià)管理的能力，及時(shí)辦好工程竣工結(jié)算必須收集、整理竣工結(jié)算資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種鑒證材料等。這些資料的有效性、真實(shí)性及合理性直接影響到造價(jià)的準(zhǔn)確性，忽視竣工資料的審核是此階段造價(jià)失控的主要因素。

造價(jià)管理中存在問題的主要表現(xiàn)就是建設(shè)資金的浪費(fèi)與流失，其根源是開發(fā)商缺乏投資控制的理論方法。管理技術(shù)的支持是迫切需要解決的問題，過程審計(jì)介入房地產(chǎn)開發(fā)過程并進(jìn)行規(guī)范化工作勢(shì)在必行。

三、實(shí)施全過程跟蹤審計(jì)，推進(jìn)全面工程造價(jià)管理

全面造價(jià)管理是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)和企業(yè)的整體效益，促使參與建設(shè)過程的每個(gè)人去關(guān)心其工作是否能使工程造價(jià)得以有效控制，并把自己的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)運(yùn)用到工作中，與國際慣例接軌，實(shí)施全過程造價(jià)管理。全過程跟蹤審計(jì)是全面工程造價(jià)管理的具體體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是造價(jià)咨詢企業(yè)受業(yè)主委托，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中為業(yè)主提供全過程的造價(jià)咨詢服務(wù)。

(一)造價(jià)咨詢單位提前介入，加強(qiáng)投資決策與設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理

過程審計(jì)作為造價(jià)咨詢業(yè)的一項(xiàng)新起的業(yè)務(wù)，應(yīng)注重工作內(nèi)容的延伸。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策階段的工程造價(jià)研究和論證，作出相對(duì)比較準(zhǔn)確的投資估算，作出合理的選擇，進(jìn)行工程造價(jià)控制。

1在投資決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證資料翔實(shí)、準(zhǔn)確

要做好項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價(jià)格資料、大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料。造價(jià)專業(yè)人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。

2把握工程造價(jià)控制的關(guān)鍵，做好設(shè)計(jì)階段方案優(yōu)化的協(xié)調(diào)與監(jiān)督

設(shè)計(jì)階段是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合的過程，是建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的源頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，在項(xiàng)目前期方案優(yōu)化過程中節(jié)約投資的可能性為80％左右。所以，要真正有效地控制工程造價(jià)，就應(yīng)該把工作重點(diǎn)放在前期工作上。這就要求設(shè)計(jì)人員必須牢固樹立經(jīng)濟(jì)意識(shí)，克服重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)保守、浪費(fèi)的傾向。技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員應(yīng)有專業(yè)知識(shí)，了解設(shè)計(jì)意圖，熟悉工藝技術(shù)方案，和設(shè)計(jì)人員密切配合，用動(dòng)態(tài)分析方法進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，要在降低工程造價(jià)上下功夫。通過方案比選，使方案更加優(yōu)化，從而節(jié)約大量建設(shè)資金?；谖覈O(shè)計(jì)工作的現(xiàn)狀，造價(jià)監(jiān)督機(jī)制相當(dāng)匱乏，需要造價(jià)咨詢單位的協(xié)助。

某住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積20萬平方米，均為18層鋼筋砼短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。分兩期建設(shè)，在一期工程建設(shè)前，開發(fā)商盲目注重低費(fèi)用原則，在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，過多地強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)費(fèi)優(yōu)惠額度，經(jīng)過談判，節(jié)省了40萬元的設(shè)計(jì)費(fèi)用。工程竣工結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)鋼筋、砼平米指標(biāo)明顯超過了同類建筑的數(shù)量。

按建設(shè)期同期材料價(jià)格，并考慮由于材料用量增加，相應(yīng)的各項(xiàng)費(fèi)用隨之增加，按較小差值測(cè)

算，每平方米約增加67.20元，一期總建筑面積8萬多平米，合計(jì)增加費(fèi)用550萬元。如果按上限值測(cè)算，則費(fèi)用增加可以高達(dá)1300萬元。為此，開發(fā)商委托了造價(jià)咨詢單位參與了二期工程的建設(shè)過程，并重新選擇了設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)階段多次組織方案論證，在符合設(shè)計(jì)要求的前提下，二期工程鋼筋指標(biāo)為62.5 kg／m2，砼指標(biāo)為0.37 m3／m2，相對(duì)于一期工程減少了1400多萬的建設(shè)資金流失，為開發(fā)商直接創(chuàng)造了1400多萬元的開發(fā)利潤。

在過程審計(jì)的造價(jià)管理模式下，由設(shè)計(jì)單位、業(yè)主和造價(jià)咨詢等單位聯(lián)合組成的平臺(tái)對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化。多方案輸入后，在功能、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三面進(jìn)行優(yōu)化對(duì)比，最終輸出可行方案。如圖1所示方案優(yōu)化平臺(tái)內(nèi)，各單位在履行自身職責(zé)的前提下實(shí)現(xiàn)信息共享。設(shè)計(jì)單位是方案改進(jìn)的主體，咨詢單位是方案經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)的核心，業(yè)主作為投資的主體，抓住功能與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，促進(jìn)方案的改進(jìn)和優(yōu)化。

(二)抓住招標(biāo)環(huán)節(jié)。從源頭上控制工程造價(jià)

目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)方法是工程造價(jià)深化改革的一項(xiàng)重要措施，是規(guī)范招投標(biāo)行為的有效措施。但是工程量清單及控制價(jià)的編制質(zhì)量對(duì)工程造價(jià)的管理影響相當(dāng)大，如果出現(xiàn)大量的清單數(shù)量不準(zhǔn)確、存在嚴(yán)重的錯(cuò)項(xiàng)漏項(xiàng)或清單項(xiàng)目特征描述不清，會(huì)引起很多結(jié)算糾紛，潛在的風(fēng)險(xiǎn)較大。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，需要造價(jià)專業(yè)人員的積極參與。業(yè)主在清單發(fā)布之前，過程審計(jì)單位組織專業(yè)人員充分熟悉設(shè)計(jì)文件，加大清單質(zhì)量的審核力度，對(duì)清單進(jìn)行全面的復(fù)核和計(jì)算，進(jìn)一步完善工程量清單的準(zhǔn)確性嚴(yán)密性，協(xié)助招標(biāo)人員做好招標(biāo)答疑及招標(biāo)文件的澄清工作，有利于提高清單和控制價(jià)的質(zhì)量，真正達(dá)到事前控制的效果。

(三)施工階段充分發(fā)揮注冊(cè)造價(jià)工程師在工程造價(jià)控制方面的核心作用

注冊(cè)造價(jià)工程師是受過特殊訓(xùn)練的專業(yè)人員，是過程審計(jì)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的核心，對(duì)建筑成本、價(jià)格及法律等方面均具有較熟悉的專業(yè)理論知識(shí)，能就成本咨詢、投資計(jì)劃、招投標(biāo)文件的制定及相關(guān)承包價(jià)格、建筑合約的制定和管理、工程預(yù)算及成本控制、工程策劃及管理等方面提供廣泛服務(wù)。

針對(duì)施工階段造價(jià)控制周期長(zhǎng)、控制面廣、造價(jià)是動(dòng)態(tài)控制等特點(diǎn)，過程審計(jì)主要做好以下幾方面工作：

1制定先進(jìn)合理的工程造價(jià)控制目標(biāo)，定期進(jìn)行工程造價(jià)實(shí)際值與目標(biāo)值的比較，找出偏差，分析原因，采取有效措施加以控制，以保證工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2材料價(jià)格是影響建筑產(chǎn)品成本的重要因素，嚴(yán)格控制材料價(jià)格是降低造價(jià)的有效手段。材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)承包商來說屬于有限度承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)于招標(biāo)時(shí)清單所列的暫估價(jià)材料，在保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，嚴(yán)把材料價(jià)格關(guān)，力爭(zhēng)把材料價(jià)格控制在最低水平上。對(duì)于一般的材料，根據(jù)施工單位實(shí)際使用材料的供應(yīng)單位、規(guī)格通過市場(chǎng)詢價(jià)來確定，并隨材料的價(jià)格波動(dòng)按調(diào)值公式及時(shí)對(duì)施工期的工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；對(duì)于一些特殊材料可以組織甲乙雙方共同向不同的供應(yīng)單位詢價(jià)。

3在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)各種施工方案進(jìn)行技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的對(duì)比分析，從中選出最合理的方案，以達(dá)到資源最佳配置，從而降低工程造價(jià)。

4嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，規(guī)范設(shè)計(jì)變更程序，對(duì)必須變更的工程首先做出工程量和造價(jià)的增減分析。經(jīng)建設(shè)單位同意，設(shè)計(jì)單位方可發(fā)出變更通知，調(diào)整原合同價(jià)款；若遇有重大設(shè)計(jì)變更，必須由業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、施工單位及造價(jià)咨詢單位共同磋商論證后方可發(fā)出變更通知。設(shè)計(jì)變更通知書必須由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)并有設(shè)計(jì)人員的簽名和相關(guān)印鑒。

雖然出于建筑工程的復(fù)雜性難免出現(xiàn)施工圖在會(huì)審中或在施工過程中會(huì)有這樣那樣的問題，但要求設(shè)計(jì)部門嚴(yán)格把關(guān)，避免先施工后變更的狀況，也是有效控制工程造價(jià)的重耍環(huán)節(jié)。同時(shí)加強(qiáng)合同管理，保障發(fā)包方與承包方平等互利。

5加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核與管理。經(jīng)濟(jì)簽證往往是工程聯(lián)系單的派生費(fèi)用，但并不是所有的工程聯(lián)系單都要發(fā)生簽證費(fèi)用，這就需要造價(jià)專業(yè)人員認(rèn)真領(lǐng)會(huì)合同條款，明確合同范圍內(nèi)容，強(qiáng)化合同管理，重視簽證內(nèi)容的審核。某住宅小區(qū)地下室安裝工程的施工過程中，施工單位就消防水管與排風(fēng)管交叉為滿足凈高要求將消防水管上翻，向監(jiān)理提出了工程聯(lián)系單，并發(fā)出了簽證要求增加管件等相應(yīng)的工程費(fèi)用。現(xiàn)場(chǎng)跟蹤審計(jì)工程師經(jīng)查對(duì)施工圖紙和施工合同等相關(guān)文件后，鑒于圖紙中已明確規(guī)定管道安裝的凈高要求，并明確了管道交叉相碰時(shí)的避讓原則，此項(xiàng)工作內(nèi)容顯然不屬于設(shè)計(jì)變更，而是承包商在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)就應(yīng)該考慮到的，所以沒有認(rèn)可此項(xiàng)簽證費(fèi)用。

6參與項(xiàng)目總體管理避免發(fā)生索賠。項(xiàng)目實(shí)施過程中預(yù)防索賠事件的發(fā)生，也是控制工程造價(jià)的一個(gè)重要方面。就目前工程建設(shè)的實(shí)際情況而言，業(yè)主未能按約定提供相應(yīng)的施工條件、工程變更、工程進(jìn)度款支付滯后、甲方隨意指定分包商的現(xiàn)象也很普遍，指定的分包商往往延誤工期或質(zhì)量較差等，是承包商提出索賠的主要原因。

從實(shí)際看，承包商提出索賠的原因多種多樣，但最終目的歸結(jié)到費(fèi)用的增加和工期的延長(zhǎng)，而工期的延長(zhǎng)往往伴隨著工程費(fèi)用的增加。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中過程審計(jì)參與工程的總體管理，建立索賠預(yù)警制度，將索賠事件的發(fā)生消除于萌芽狀態(tài)，尤其是在工程進(jìn)度款的支付方面，及時(shí)進(jìn)行計(jì)量和審核，保證按合同約定的時(shí)限及時(shí)支付，對(duì)于保證工程的順利進(jìn)行和控制工程造價(jià)將起到非常重要的作用。

(四)工程竣工結(jié)算的重點(diǎn)是做好竣工資料的審查與整理工作

過程審計(jì)工作貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程，應(yīng)特別注重資料歸集和整理，對(duì)工程量清單的執(zhí)行情況定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，減少工程量清單中的差錯(cuò)率，有利于工程竣工結(jié)算工作。在進(jìn)行工程竣工結(jié)算時(shí)，到工地現(xiàn)場(chǎng)再進(jìn)行全面核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程造價(jià)結(jié)算正確、合理。

工程建設(shè)過程中涉及的分部分項(xiàng)工程子目較多，在項(xiàng)目實(shí)施過程中由于變更，項(xiàng)目的竣工圖與原設(shè)計(jì)施工圖之間必然存在差異，施工單位繪制竣工圖往往是在原施工圖的基礎(chǔ)上作相應(yīng)的修改標(biāo)注加蓋竣工圖章。由于多方面的原因，變更標(biāo)注不全的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，如果監(jiān)理單位對(duì)于竣工圖審核不嚴(yán)密，將必然對(duì)竣工結(jié)算造價(jià)影響較大。過程審計(jì)介入后，由于所有的變更在項(xiàng)目實(shí)施過程中均有備案記錄，并及時(shí)作出了工程量的增減調(diào)整，可以有效地避免此類現(xiàn)象的發(fā)生。

結(jié)算階段是工程建設(shè)實(shí)施的最后一個(gè)階段，也是過程審計(jì)的終結(jié)階段。過程審計(jì)除了完成工程項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)的審核之外，對(duì)工程結(jié)算資料的審查與整理也是審計(jì)工作的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。為保證造價(jià)計(jì)算的客觀性，造價(jià)咨詢單位在業(yè)務(wù)終結(jié)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主提供完整的工程結(jié)算資料，以便于工程結(jié)算造價(jià)復(fù)審工作的開展。

四、結(jié)語

過程審計(jì)的造價(jià)管理和控制模式是近年來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中逐漸被認(rèn)可的一種管理運(yùn)作模式。工程造價(jià)投資控制涉及到工程建設(shè)的諸多方面，它與工程建設(shè)的全過程中每個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，控制工程造價(jià)不僅是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和工程技術(shù)人員的職責(zé)，而且是每一位工程建設(shè)參與者份內(nèi)之事。過程審計(jì)介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程，充分發(fā)揮造價(jià)工程師的團(tuán)隊(duì)核心作用，提高造價(jià)人員的素質(zhì)，提高技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證能力，必然對(duì)投資效益的提高起到顯著的推動(dòng)作用。

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