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[摘要]工程造價控制是房地產開發(fā)項目管理的一個核心部分，它始終貫穿于工程建設的全過程，即體現在對工程建設前期可行性研究、投資決策，到設計施工，再到竣工交付使用前所需全部建設費用的確定、控制、監(jiān)督和管理。委托造價咨詢機構提前介入工程管理過程，對項目進行全過程跟蹤審計，是全過程控制造價的重要課題。文章根據對房地產開發(fā)項目開展的全過程跟蹤審計工作實踐，對跟蹤審計業(yè)務的開展和工作目標作進一步的研究和探討。

[關鍵詞]房地產；開發(fā)項目；過程審計；投資控制；方案優(yōu)化

[作者簡介]吳正文，安徽建筑工業(yè)學院管理工程系教師，國家注冊造價工程師，研究方向：工程造價，安徽合肥，230022

[中圖分類號]F293.30[文獻標識碼]A[文章編號]1007-7723(2009)05-0091—0004

一、引言

工程造價作為建筑經濟、技術與管理高度結合的專業(yè)，在國際上許多發(fā)達國家都十分重視其建設。在比較完善的建筑市場和中介組織服務的條件下，工程價格由市場定價，造價工程師對項目進行全過程的造價控制。對于房地產開發(fā)項目而言，工程造價控制是項目管理的一個核心部分，它始終貫穿于工程建設的全過程，即體現在對工程建設前期決策到設計施工再到竣工交付使用前所需全部建設費用的確定與控制、監(jiān)督和管理。委托造價咨詢機構對項目進行全過程跟蹤審計，是房地產開發(fā)項目全過程控制造價的重要課題。

二、我國房地產開發(fā)項目造價管理控制的現狀

房地產開發(fā)商按照企業(yè)運作模式，注重利益與利潤的最大化，但造價控制的盲目性較大，全過程造價管理的理念因咨詢費用的增加未得到普遍的推行和認可。結合我國的具體情況，造價管理存在的主要問題如下：

(一)決策階段缺乏專業(yè)的工程造價咨詢機構的技術支持

投資決策是生成工程造價源頭，這一階段耗資約占總投資額的0.5％～3％，但能有效提高項目的投資效益。發(fā)達國家對投資決策階段工程造價的確定與控制十分重視，不惜花大本錢、大力氣進行投資決策階段的工程造價的控制研究。

近幾年來，我國的房地產項目的開發(fā)建設存在投資膨脹嚴重的現象，工程造價越來越高，造價的提高也就成了房價上漲的借口，無疑加重了老百姓的負擔。大部分開發(fā)商為了減少咨詢費用，在投資決策階段沒有委托造價咨詢單位，缺乏建設前期確定工程造價的有效依據，只能依據決策者們借鑒已完成的項目工程造價進行投資估算。部分開發(fā)項目雖然委托了造價咨詢單位進行跟蹤審計，但工作內容不明確，工作介入遲緩，在決策階段基本上沒有開展工作。

(二)設計階段對工程造價控制的監(jiān)管不嚴

當前我國許多房地產開發(fā)項目工程設計也實行招投標制，把對設計階段有效控制工程造價作為選擇中標單位的主要標準之一。但目前我國大部分設計單位對工程項目的技術與經濟進行深入分析不夠，在設計中普遍存在重技術、輕經濟的現象，設計人員不關心工程造價的高低，概算制度流于形式，深度不夠。大多數開發(fā)商沒有委托造價咨詢單位進行控制和監(jiān)督，以致無法通過優(yōu)化設計方案，起到控制總造價的作用。由于工程設計圖的質量和深度等問題，工程量清單中的工程量錯算、漏算，引起暫估價項目增多，使招投標工作的質量難以保證，因而也無法有效控制工程造價。

(三)施工階段對工程造價控制不夠

在施工階段，過程審計雖已進駐現場，但工作內容不夠明確，僅局限于進度款的審核工作。工程造價的控制目標制定不合理，缺乏科學性。材料價格管理不善，材料采購與儲備計算不科學，不能很好地掌握采購時機，使得占建安工程成本60％～70％的材料費用失去控制。在施工組織方面，多數企業(yè)不注重組織技術的創(chuàng)新，現有的人、財、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費，從而導致工程造價提高。

(四)工程竣工結算階段的工程造價控制不力

竣工結算是反映工程造價計價規(guī)范執(zhí)行隋況的最終文件，也反映了發(fā)包方和承包方對工程造價管理的能力，及時辦好工程竣工結算必須收集、整理竣工結算資料，包括工程竣工圖、設計變更通知、各種鑒證材料等。這些資料的有效性、真實性及合理性直接影響到造價的準確性，忽視竣工資料的審核是此階段造價失控的主要因素。

造價管理中存在問題的主要表現就是建設資金的浪費與流失，其根源是開發(fā)商缺乏投資控制的理論方法。管理技術的支持是迫切需要解決的問題，過程審計介入房地產開發(fā)過程并進行規(guī)范化工作勢在必行。

三、實施全過程跟蹤審計，推進全面工程造價管理

全面造價管理是為了實現社會和企業(yè)的整體效益，促使參與建設過程的每個人去關心其工作是否能使工程造價得以有效控制，并把自己的經驗和知識運用到工作中，與國際慣例接軌，實施全過程造價管理。全過程跟蹤審計是全面工程造價管理的具體體現，實質上是造價咨詢企業(yè)受業(yè)主委托，在項目實施的過程中為業(yè)主提供全過程的造價咨詢服務。

(一)造價咨詢單位提前介入，加強投資決策與設計階段工程造價管理

過程審計作為造價咨詢業(yè)的一項新起的業(yè)務，應注重工作內容的延伸。對建設項目進行投資決策階段的工程造價研究和論證，作出相對比較準確的投資估算，作出合理的選擇，進行工程造價控制。

1在投資決策階段做好基礎資料的收集，保證資料翔實、準確

要做好項目的投資預測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地以及現有已建類似工程資料。造價專業(yè)人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。

2把握工程造價控制的關鍵，做好設計階段方案優(yōu)化的協調與監(jiān)督

設計階段是技術與經濟有機結合的過程，是建設項目工程造價控制的源頭。據統(tǒng)計資料表明，在項目前期方案優(yōu)化過程中節(jié)約投資的可能性為80％左右。所以，要真正有效地控制工程造價，就應該把工作重點放在前期工作上。這就要求設計人員必須牢固樹立經濟意識，克服重技術、輕經濟，設計保守、浪費的傾向。技術經濟人員應有專業(yè)知識，了解設計意圖，熟悉工藝技術方案，和設計人員密切配合，用動態(tài)分析方法進行多方案技術經濟比較，要在降低工程造價上下功夫。通過方案比選，使方案更加優(yōu)化，從而節(jié)約大量建設資金。基于我國設計工作的現狀，造價監(jiān)督機制相當匱乏，需要造價咨詢單位的協助。

某住宅小區(qū)開發(fā)項目總建筑面積20萬平方米，均為18層鋼筋砼短肢剪力墻結構。分兩期建設，在一期工程建設前，開發(fā)商盲目注重低費用原則，在選擇設計單位時，過多地強調設計費優(yōu)惠額度，經過談判，節(jié)省了40萬元的設計費用。工程竣工結算時才發(fā)現鋼筋、砼平米指標明顯超過了同類建筑的數量。

按建設期同期材料價格，并考慮由于材料用量增加，相應的各項費用隨之增加，按較小差值測

算，每平方米約增加67.20元，一期總建筑面積8萬多平米，合計增加費用550萬元。如果按上限值測算，則費用增加可以高達1300萬元。為此，開發(fā)商委托了造價咨詢單位參與了二期工程的建設過程，并重新選擇了設計單位，在設計階段多次組織方案論證，在符合設計要求的前提下，二期工程鋼筋指標為62.5 kg／m2，砼指標為0.37 m3／m2，相對于一期工程減少了1400多萬的建設資金流失，為開發(fā)商直接創(chuàng)造了1400多萬元的開發(fā)利潤。

在過程審計的造價管理模式下，由設計單位、業(yè)主和造價咨詢等單位聯合組成的平臺對方案進行優(yōu)化。多方案輸入后，在功能、技術和經濟三面進行優(yōu)化對比，最終輸出可行方案。如圖1所示方案優(yōu)化平臺內，各單位在履行自身職責的前提下實現信息共享。設計單位是方案改進的主體，咨詢單位是方案經濟性評價的核心，業(yè)主作為投資的主體，抓住功能與經濟目標，促進方案的改進和優(yōu)化。

(二)抓住招標環(huán)節(jié)。從源頭上控制工程造價

目前推行的工程量清單計價方法是工程造價深化改革的一項重要措施，是規(guī)范招投標行為的有效措施。但是工程量清單及控制價的編制質量對工程造價的管理影響相當大，如果出現大量的清單數量不準確、存在嚴重的錯項漏項或清單項目特征描述不清，會引起很多結算糾紛，潛在的風險較大。加強風險的識別，需要造價專業(yè)人員的積極參與。業(yè)主在清單發(fā)布之前，過程審計單位組織專業(yè)人員充分熟悉設計文件，加大清單質量的審核力度，對清單進行全面的復核和計算，進一步完善工程量清單的準確性嚴密性，協助招標人員做好招標答疑及招標文件的澄清工作，有利于提高清單和控制價的質量，真正達到事前控制的效果。

(三)施工階段充分發(fā)揮注冊造價工程師在工程造價控制方面的核心作用

注冊造價工程師是受過特殊訓練的專業(yè)人員，是過程審計業(yè)務團隊的核心，對建筑成本、價格及法律等方面均具有較熟悉的專業(yè)理論知識，能就成本咨詢、投資計劃、招投標文件的制定及相關承包價格、建筑合約的制定和管理、工程預算及成本控制、工程策劃及管理等方面提供廣泛服務。

針對施工階段造價控制周期長、控制面廣、造價是動態(tài)控制等特點，過程審計主要做好以下幾方面工作：

1制定先進合理的工程造價控制目標，定期進行工程造價實際值與目標值的比較，找出偏差，分析原因，采取有效措施加以控制，以保證工程造價控制目標的實現。

2材料價格是影響建筑產品成本的重要因素，嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。材料價格風險對承包商來說屬于有限度承擔的風險，尤其是對于招標時清單所列的暫估價材料，在保證材料質量的基礎上，嚴把材料價格關，力爭把材料價格控制在最低水平上。對于一般的材料，根據施工單位實際使用材料的供應單位、規(guī)格通過市場詢價來確定，并隨材料的價格波動按調值公式及時對施工期的工程預算進行調整；對于一些特殊材料可以組織甲乙雙方共同向不同的供應單位詢價。

3在保證工程質量的前提下，對各種施工方案進行技術上、經濟上的對比分析，從中選出最合理的方案，以達到資源最佳配置，從而降低工程造價。

4嚴格控制設計變更，規(guī)范設計變更程序，對必須變更的工程首先做出工程量和造價的增減分析。經建設單位同意，設計單位方可發(fā)出變更通知，調整原合同價款；若遇有重大設計變更，必須由業(yè)主、監(jiān)理、設計單位、施工單位及造價咨詢單位共同磋商論證后方可發(fā)出變更通知。設計變更通知書必須由原設計單位下達并有設計人員的簽名和相關印鑒。

雖然出于建筑工程的復雜性難免出現施工圖在會審中或在施工過程中會有這樣那樣的問題，但要求設計部門嚴格把關，避免先施工后變更的狀況，也是有效控制工程造價的重耍環(huán)節(jié)。同時加強合同管理，保障發(fā)包方與承包方平等互利。

5加強現場簽證的審核與管理。經濟簽證往往是工程聯系單的派生費用，但并不是所有的工程聯系單都要發(fā)生簽證費用，這就需要造價專業(yè)人員認真領會合同條款，明確合同范圍內容，強化合同管理，重視簽證內容的審核。某住宅小區(qū)地下室安裝工程的施工過程中，施工單位就消防水管與排風管交叉為滿足凈高要求將消防水管上翻，向監(jiān)理提出了工程聯系單，并發(fā)出了簽證要求增加管件等相應的工程費用。現場跟蹤審計工程師經查對施工圖紙和施工合同等相關文件后，鑒于圖紙中已明確規(guī)定管道安裝的凈高要求，并明確了管道交叉相碰時的避讓原則，此項工作內容顯然不屬于設計變更，而是承包商在投標報價時就應該考慮到的，所以沒有認可此項簽證費用。

6參與項目總體管理避免發(fā)生索賠。項目實施過程中預防索賠事件的發(fā)生，也是控制工程造價的一個重要方面。就目前工程建設的實際情況而言，業(yè)主未能按約定提供相應的施工條件、工程變更、工程進度款支付滯后、甲方隨意指定分包商的現象也很普遍，指定的分包商往往延誤工期或質量較差等，是承包商提出索賠的主要原因。

從實際看，承包商提出索賠的原因多種多樣，但最終目的歸結到費用的增加和工期的延長，而工期的延長往往伴隨著工程費用的增加。因此，在項目實施過程中過程審計參與工程的總體管理，建立索賠預警制度，將索賠事件的發(fā)生消除于萌芽狀態(tài)，尤其是在工程進度款的支付方面，及時進行計量和審核，保證按合同約定的時限及時支付，對于保證工程的順利進行和控制工程造價將起到非常重要的作用。

(四)工程竣工結算的重點是做好竣工資料的審查與整理工作

過程審計工作貫穿于項目實施的全過程，應特別注重資料歸集和整理，對工程量清單的執(zhí)行情況定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，減少工程量清單中的差錯率，有利于工程竣工結算工作。在進行工程竣工結算時，到工地現場再進行全面核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據等，使工程造價結算正確、合理。

工程建設過程中涉及的分部分項工程子目較多，在項目實施過程中由于變更，項目的竣工圖與原設計施工圖之間必然存在差異，施工單位繪制竣工圖往往是在原施工圖的基礎上作相應的修改標注加蓋竣工圖章。由于多方面的原因，變更標注不全的現象時有發(fā)生，如果監(jiān)理單位對于竣工圖審核不嚴密，將必然對竣工結算造價影響較大。過程審計介入后，由于所有的變更在項目實施過程中均有備案記錄，并及時作出了工程量的增減調整，可以有效地避免此類現象的發(fā)生。

結算階段是工程建設實施的最后一個階段，也是過程審計的終結階段。過程審計除了完成工程項目結算造價的審核之外，對工程結算資料的審查與整理也是審計工作的一項非常重要的內容。為保證造價計算的客觀性，造價咨詢單位在業(yè)務終結時，應向業(yè)主提供完整的工程結算資料，以便于工程結算造價復審工作的開展。

四、結語

過程審計的造價管理和控制模式是近年來房地產開發(fā)項目建設過程中逐漸被認可的一種管理運作模式。工程造價投資控制涉及到工程建設的諸多方面，它與工程建設的全過程中每個環(huán)節(jié)緊密相連，控制工程造價不僅是企業(yè)領導和工程技術人員的職責，而且是每一位工程建設參與者份內之事。過程審計介入房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設過程，充分發(fā)揮造價工程師的團隊核心作用，提高造價人員的素質，提高技術經濟分析論證能力，必然對投資效益的提高起到顯著的推動作用。

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