易憲容認(rèn)為,公平公正的物業(yè)稅能起到抑制房?jī)r(jià)瘋漲的作用

目前,關(guān)于物業(yè)稅征收的具體辦法由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等聯(lián)合負(fù)責(zé)研究。在目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然偏高、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題重重的情況下,開(kāi)征物業(yè)稅到底對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?

房地產(chǎn)稅費(fèi)低擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)

首先,由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅費(fèi)偏低且凌亂無(wú)序,房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重,造成了社會(huì)財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人集中,社會(huì)財(cái)富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重。這是導(dǎo)致群體性社會(huì)矛盾與沖突的根源,也是整個(gè)社會(huì)不和諧的根源。如果政府不通過(guò)征收物業(yè)稅的方式來(lái)調(diào)整居民之間的收入分配,不通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)整居民之間的社會(huì)關(guān)系,房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的社會(huì)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

其次,房地產(chǎn)稅費(fèi)偏低使個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張。第一,國(guó)內(nèi)購(gòu)房者大部分是25~35歲的人,但在歐美國(guó)家這個(gè)年齡段的人很少自己購(gòu)房,基本上是租房住。第二,國(guó)內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高,香港在上世紀(jì)80年代民眾住房持有率不到30%。第三,每套住房的面積夸張性擴(kuò)張,香港上世紀(jì)90年代,60平方米以下的住房占72%以上,90平方米以上的住房不足10%。在內(nèi)地,無(wú)論是人口數(shù)量還是財(cái)富水平(國(guó)內(nèi)收入水平低),哪一點(diǎn)都不及香港,可北京開(kāi)發(fā)的住房面積動(dòng)輒就100平方米以上,大的200多平方米。北京是這樣,國(guó)內(nèi)其他地方也是如此。

再次,房地產(chǎn)稅費(fèi)偏低使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作十分嚴(yán)重,房?jī)r(jià)快速上漲。不僅使老百姓的居住條件不能改善,而且導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫四起,使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)、銀行體系面臨巨大的潛在危機(jī)。

因此,開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)全面多贏的事情。特別是對(duì)目前房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方,通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅,讓房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)自然消退,保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

物業(yè)稅能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

依照各國(guó)現(xiàn)行物業(yè)稅稅制,每一筆土地及房屋都得征稅,都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征定。為了課稅的目的,政府通常會(huì)每隔一階段對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià),此工作完成后,每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅額就根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格,在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前,沒(méi)有重大事故發(fā)生,不得變更。

同個(gè)人所得稅的征收方式一樣,房地產(chǎn)稅的征收也對(duì)某些特定房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對(duì)象通常包括:政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋;自用住宅及個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。從這意義上說(shuō),既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)者征收一定的稅收,又得對(duì)滿足基本住房消費(fèi)者給予一定的稅收優(yōu)惠。

也就是說(shuō),開(kāi)征物業(yè)稅需要一定的基礎(chǔ)條件,一是翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料,要全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況;二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià);三是政府的稅收征管能力;四是要有嚴(yán)格細(xì)化的科學(xué)規(guī)范征收規(guī)則。如房地產(chǎn)稅的稅基、稅率及與其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對(duì)象等。只有在這些方面創(chuàng)造條件,房地產(chǎn)稅的開(kāi)征才能有效地進(jìn)行,并達(dá)到開(kāi)征物業(yè)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。

公平公正的物業(yè)稅,一定會(huì)起到調(diào)節(jié)住房財(cái)產(chǎn)公平持有的作用,從而減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲。因此,政府要盡快推出公平公正的物業(yè)稅,以此來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展,中國(guó)的土地資源越來(lái)越稀缺,無(wú)論是房地產(chǎn)過(guò)度投資或過(guò)度消費(fèi),都與中國(guó)的國(guó)情相悖,要解決這個(gè)問(wèn)題就得通過(guò)一定的稅收來(lái)調(diào)整。這不僅能增加政府財(cái)政收入來(lái)源,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益公平分配,也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步。但是,物業(yè)稅開(kāi)征還得在制度安排上創(chuàng)造條件,不僅要有成熟的市場(chǎng),而且要掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面信息,特別是法規(guī)制定上的公平公正。