劉　豪

摘要:自1998年我國實(shí)行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)取得飛速發(fā)展，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但因我國房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不完善、相關(guān)制度不健全，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了投資過熱、價(jià)格泡沫、供需失調(diào)等嚴(yán)峻問題，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、居民生活以及國民經(jīng)濟(jì)造成了不利影響。本文針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題進(jìn)行相關(guān)論證分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資;商品房價(jià)格;商品房需求

一、提出問題

由于改革開放前中國政府實(shí)行國有土地?zé)o償劃撥和住房實(shí)物分配的政策，在政府嚴(yán)格管制下的住宅不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，致使改革前的房地產(chǎn)市場(chǎng)長期處于萎縮階段。

1978年改革開放政策的實(shí)施推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長，人民的生活水平大幅提高，城市化步伐明顯加快，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，居民對(duì)住宅的需求量越來越大，住房的實(shí)物分配再也不能滿足居民對(duì)住房的多樣化需求，住宅的商品化改革迫在眉睫。

1998年5月9日，中國人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房； 同年7月3日，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，并確定以“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”為住房改革的基本方向。住房商品化改革的狂潮屆時(shí)席卷了整個(gè)中國，房地產(chǎn)建設(shè)投資迅速增長，房地產(chǎn)業(yè)得到空前的發(fā)展，僅僅十年就一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

但因我國房地產(chǎn)市場(chǎng)體系自身不完善，相關(guān)法制不健全，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中遇到了許多問題，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，給居民的生活及國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了嚴(yán)重威脅。

2008年房地產(chǎn)泡沫破滅前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問題主要集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)房地產(chǎn)投資過熱；(2)商品房價(jià)格增漲過快且波動(dòng)性較大；(3)商品房的供需不平衡；(4)政府的政策太過于局部化、嚴(yán)厲化。

二、論證問題

1.房地產(chǎn)投資過熱

自住房商品化改革以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長，從2004年開始由偏熱向過熱轉(zhuǎn)變。作為城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)投資過熱直接推動(dòng)固定資產(chǎn)投資猛漲，如圖是2003年至2008年上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成情況。

圖中數(shù)據(jù)表明： 2003年至2008上半年，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅明顯過快，除了2006年增幅為24.5%，其余年份增幅均在25%以上，是同年GDP增長率的近2.5倍。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的猛漲從側(cè)面反應(yīng)出我國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)顯示,我國2007年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資實(shí)際完成117414億元，其中：住宅方面實(shí)際完成額21239.17億元，房地產(chǎn)開發(fā)方面實(shí)際完成額25279.65，兩者分別同比增長30.3%和30.2%。而國家統(tǒng)計(jì)局公布的同年GDP增長率為11.4%，住宅投資額增長率和房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率達(dá)到了GDP增長率的2.65倍.

以上數(shù)據(jù)表明：我國房地產(chǎn)業(yè)投資明顯過熱，投資的增長與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，其速度明顯過快。

2.商品房價(jià)格增漲過快且波動(dòng)性較大

自1998年我國實(shí)行住房商品化改革以來，伴隨著房地產(chǎn)投資和需求的增加，商品房的價(jià)格不斷上漲。在經(jīng)歷了1998—2003年的平穩(wěn)增長后，商品房的價(jià)格增幅自2004年開始加快，并于2005—2007年迅速猛漲。下表是2004—2007年我國五個(gè)發(fā)達(dá)省市商品房價(jià)格的走勢(shì)表。

表中數(shù)據(jù)顯示，在2005—2007年期間，商品房價(jià)格出現(xiàn)“飆升”現(xiàn)象，在2005年、2007年兩年中，除上海的漲幅相對(duì)較低分別為16.86%、14.96%以外，其他四個(gè)地區(qū)的漲幅都超過了20%。其中北京市商品房的價(jià)格上漲最快，2005年、2007年增幅分別為34.34%和50.18%。經(jīng)計(jì)算四年之中商品房價(jià)格漲幅最小的上海為40.96%，其中浙江、天津、北京這一漲幅達(dá)86.68%、86.00%、146.10%之多。

對(duì)表中數(shù)據(jù)進(jìn)行分析我們可以發(fā)現(xiàn)商品房價(jià)格的波動(dòng)幅度較大，這主要表現(xiàn)在：

（1）各個(gè)地區(qū)商品房價(jià)格的上漲幅度差異較大。比之：2005年浙江的商品房價(jià)格增幅為37.71%，而上海當(dāng)年商品房價(jià)格增幅僅為16.86%，前者是后者的2.24倍；2007年北京的商品房價(jià)格同比增幅為50.18%是同年上海增幅14.69%的3.4倍之多。

（2）各個(gè)地區(qū)的商品房價(jià)格自身增長不穩(wěn)定、波動(dòng)較大。比之，廣東省2005年的漲幅27.60%為其2006年漲幅9.23%的3倍;北京近四年的漲幅依次分別為6.67%、34.34%、21.98%、50.18%，其中2007年的漲幅達(dá)到了2004年漲幅的7.5倍。

根據(jù)房價(jià)增速與GDP增速之比這一房價(jià)動(dòng)力系統(tǒng)穩(wěn)定性預(yù)警指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)該比率小于1.2時(shí)為綠燈區(qū)，介于1.2—1.5時(shí)為黃燈區(qū)，大于1.5為紅燈區(qū)。用表中2007年數(shù)據(jù)除以當(dāng)年GDP增長率發(fā)現(xiàn)：除上海該比率為1.29處于房價(jià)動(dòng)力系統(tǒng)穩(wěn)定性的黃燈區(qū)以外，其他四個(gè)地區(qū)該比率都遠(yuǎn)大于1.5，處于房價(jià)動(dòng)力系統(tǒng)穩(wěn)定性的紅燈區(qū)。由此可見我國商品房價(jià)格的動(dòng)力系統(tǒng)極不穩(wěn)定，這是導(dǎo)致各地區(qū)各年商品房價(jià)格增長出現(xiàn)波動(dòng)的主要原因。

3.商品房需求與供給不平衡

自1998年我國實(shí)行住房商品化改革以來，我國住在市場(chǎng)的就出現(xiàn)供不應(yīng)求的傾向。2005年初，隨著投資者的增加、外國熱錢的涌入、股市熱效應(yīng)的帶動(dòng)，供需失衡形勢(shì)進(jìn)一步惡化，于2007年國慶前后達(dá)到極點(diǎn)。例如，2007年1-11月全國商品住宅的竣工面積為2.32億立方米，而其銷售面積為4.98億立方米，竣工面積還不到銷售面積的一半。再拿北京來說，2007年土地供地才1000萬平方米，但是2007年一手商品房銷售都已經(jīng)達(dá)到了1500萬平方米，銷售面積是功底面積的1.5倍。以上數(shù)據(jù)表明我國商品住宅出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀態(tài)，需求的過剩刺激了房地產(chǎn)投資增長、促使了商品房價(jià)格的走高，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過熱和商品房價(jià)格泡沫等一系列嚴(yán)重問題。

4.政府的政策太過于局部化、嚴(yán)厲化。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年的發(fā)展極不穩(wěn)定，受到諸多因素的不良影響，面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從2005年開始，政府不斷加強(qiáng)行政干預(yù)，綜合運(yùn)用了財(cái)政、貨幣、土地政策及其他手段來控制房價(jià)的上漲，相關(guān)措施如下：

(1)央行進(jìn)一步提高存款準(zhǔn)備金與加息。

(2)央行將組織全面清查房地產(chǎn)貸款，排查問題，重申制度。

(3)提高土地出讓金的回收及新建樓盤預(yù)售貸款管理。

(4)顯著增加經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)量。

(5)打擊腐敗官員買房洗錢的行為。

(6)開征物業(yè)稅。

(7)全面開放單位建房。

(8)政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定規(guī)范集資合作建房。

(9)政府將出臺(tái)相關(guān)政策打擊投機(jī)炒房行為。

(10)全面清查房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地的行為。政府的宏觀調(diào)控有效控制了房價(jià)的上漲，各地區(qū)商品房價(jià)格于2007年底漲停，部分地區(qū)的房價(jià)甚至呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但不幸的是，因政府政策太過于局部化、強(qiáng)制化、嚴(yán)厲化、短期化，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有實(shí)現(xiàn)理想化的 “軟著陸”，2008年初極度銳減的投資和需求大傷了房地產(chǎn)業(yè)的元?dú)?，房地產(chǎn)業(yè)遭受重創(chuàng)，嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、分析問題

通過對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年的觀察可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以存在投資過熱、房價(jià)泡沫、供需失調(diào)”等諸多問題主要是受以下因素影響：

(1)消費(fèi)者、投資者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的美好預(yù)期。

(2)國外熱錢的涌入。

(3)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的推動(dòng)作用。

(4)中國快速城市化過程中新增城市人口對(duì)商品住宅的需求。

(5)居民可支配收入增加引起的住宅改善性需求。

(6)畢業(yè)大學(xué)生和在外農(nóng)民工對(duì)商品住宅租賃需求。

(7)相關(guān)法制不健全。

(8)投資渠道單一。

(9)土地制度不完善。

(10)銀行信貸監(jiān)督體系不完善。

因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)體系不完善、獨(dú)立性匱乏，當(dāng)以上諸多因素同時(shí)存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力和抗干擾能力得不到有效發(fā)揮，問題就會(huì)進(jìn)一步惡化。同時(shí)，由于當(dāng)年股市的冷談，大多數(shù)投資者把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)業(yè)，大量熱錢的涌入使得消費(fèi)、投資急劇增長，導(dǎo)致商品房成為“稀缺產(chǎn)品”，商品房呈現(xiàn)出供不應(yīng)求狀態(tài)，這有力的推動(dòng)了房價(jià)的上漲，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，最終形成房產(chǎn)泡沫。

綜合我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的諸多問題，我們有必要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，健全相關(guān)的法律和制度，制定出長遠(yuǎn)的政策和方針，切實(shí)解決中低收入者租房難、購房難的問題，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房的行為，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，充分發(fā)揮政府的監(jiān)督職能，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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