郇 麗
敏感二套房
3月5日上午,溫家寶總理在政府工作報告中說,對符合條件的第二套普通自住房購買者,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
一時間,媒體、網絡的論壇、貼吧紛紛傳遞這條消息,有的說官方已經松綁“二套房貸”,有的說溫總理講話掃清了房地產市場陰霾等等。如果這消息是真的,最歡欣鼓舞的是房地產商。
SOHU中國總裁潘石屹在接收《京華時報》記者采訪時說:“溫總理在這次政府工作報告中,明確了對第二套房的按揭貸款要比照第一套房的執(zhí)行,對房地產市場是一個重大的利好消息。”
潘石屹的言論立即招來強烈的反駁,財經評論人牛刀在其博客中寫道:地產界的專家一起來炒作溫家寶的講話是可笑的。憑潘石屹的水平,不可能理解不了溫家寶總理的講話和已經出臺的政策的一致性,蓄意歪曲到如此的地步,其誤導市場之心,昭然若揭。
這一年多來,房地產市場的交易膠著狀態(tài),房地產市場上救市與不救市的激辯是一股不小的力量,空方始終在吶喊:“投資者要堅持住,千萬別買房。”地產界又總在吆喝房價到底論。
自從房地產無緣于“十大振興產業(yè)”,“二套房貸”成為地產界最大的期盼,也成為市場激辯力量最熱鬧的話題。
按照官方解釋,“二套房貸”指第二次貸款購房不享受優(yōu)惠利率,優(yōu)惠不優(yōu)惠之間利率相差50%,月還款相差幾千。目前5年期以上的貸款利率為5.94%,打7折后為4.158%,而上浮10%為6.534%。以30萬元貸20年期為例,按照等額本息還款法,首套房月供1843.015元,本金加利息總額為44.23萬元。二套房月供為2242.728元,還款總額為53.83萬。
這是“二套房貸”松綁與不松綁最直接的賬本誘惑。所以,潘石屹們覬覦“二套房貸”重啟房地產市場不是沒有道理的,“二套房貸”松綁將是一股不可小覷的市場推動力。
市場對“二套房貸”的敏感也源于“二套房”的定義,什么是“二套房”,給了市場太多的想象與操作空間。由于征信系統(tǒng)的缺失,銀行不好認定是否是第二套住房,是否是為了改善生活的自住房。據記者了解,在“二套房貸”限制政策出臺之后,銀行房貸業(yè)務量縮減了一半,一些銀行對其優(yōu)質客戶已經開始執(zhí)行利率7折優(yōu)惠政策了。
真假“小陽春”
今年2月份以來,北京、上海、深圳、廣州、天津等國內一線城市樓市成交量均出現(xiàn)回暖,被市場稱為“小陽春”。
中國指數研究院發(fā)布的最新中國房地產內參顯示,在2月23日至3月1日期間,在其重點監(jiān)測的全國30多個城市中,成交量環(huán)比上升的城市個數占到近90%,環(huán)比下跌的僅有廈門、福州、溫州、蚌埠4個城市。北京、天津、上海等十大重點城市成交量全面上漲,其中環(huán)比漲幅最小的是蘇州,為8.48%;環(huán)比漲幅最大的為成都,達到85.88%;其次是杭州、重慶,分別為61.20%和56.87%。
無論這些房屋成交數統(tǒng)計是否有誤導,也無論以“周成交量套數”來判斷房地產市場量價回升是否科學,更無論“小陽春”的成因如何,這種久違的溫暖若有政策助推,“小陽春”或可延續(xù),或者真能迎來房地產市場的反彈。
久違的溫暖讓市場更加敏感,對一條消息的傳遞如此之快與沸騰,以致于3月5日下午,銀監(jiān)會主席劉明康不得不出來說明,“總理原意并非松綁二套房貸,媒體對松綁二套房貸是一種誤讀,二套房貸政策沒有改變。”
但中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇對眼前形勢另有看法,他認為,盡管政策表述沒有發(fā)生變化,但相比以前,可以預見銀行對二套房的放貸標準將會繼續(xù)松動。
雖然未被納入“十大產業(yè)振興規(guī)劃”,但房地產業(yè)尋求進一步政策支持的努力仍在繼續(xù)。全國工商聯(lián)房地產商會關于振興房地產的提案已經遞交兩會。商會認為,目前全國空置房屋的數量將會出現(xiàn)較快上升,2008年末商品房空置面積達到1.64億平方米;2009年有可能達到3億-4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍,房地產市場衰退的形勢已經非常嚴峻。
價漲還是跌
大連萬達集團董事長王健林表示,目前房價盡管經過了多輪調整,但依然過高,未來2年將繼續(xù)緩慢調整。而目前市場上9成的企業(yè)都將經過調整而被整合,剩下的房企面臨的局面將是和其他行業(yè)一樣正常的競爭,有的房子能賣出去,有的房子賣不出去,房價相對平穩(wěn)。
建業(yè)地產股份有限公司董事局主席胡葆森認為,現(xiàn)在交易量的上升到底是不是“小陽春”,我認為不要過早地下結論,應該再過兩個月看看,沒有三四個月的持續(xù)穩(wěn)定,這種結論就為時過早了。
牛刀說,上海要買房子的朋友真的不要著急,上海房子多的是,而且各種價位的房子都不缺。如果5月份不能有效放大成交,那今年上海房價將有一個劇烈的下挫,9月一些積壓在炒家手上的樓盤將迎來拋盤的高峰。
其實,綜合來自于地產商的信息來看,日子并沒有如全國工商聯(lián)房地產商會說的形勢那么嚴重,在“地產大亨”看來,救市還早得很。
中國社科院金融研究所易憲容說,如果開發(fā)商能夠順應全球經濟的周期性調整,降低房地產企業(yè)利潤預期,讓房價降低到絕大多數住房消費者有支付能力的價格水平上,那么房地產市場的需要就能夠釋放出來。