易憲容

“天價地王”與高房價的出現(xiàn)，恰說明中國房地產(chǎn)市場的特殊難題。顯而易見，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

無論是從經(jīng)濟(jì)形勢而言，還是從房地產(chǎn)市場本身來說，房價飆升與天價地王的現(xiàn)象都是與市場邏輯相悖的

在2008年9-10月，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售迅速下降，住房空置率越來越高的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商及相應(yīng)的協(xié)會就在大叫，房地產(chǎn)市場要垮掉了，中國經(jīng)濟(jì)要垮掉了，因此政府趕快救之，否則中國經(jīng)濟(jì)將萬劫不復(fù)。

但是，盡管如此，房地產(chǎn)開發(fā)商卻不會按市場法則出牌，讓過多的住房降價來銷售。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面大叫住房銷售不暢會引起經(jīng)濟(jì)多大的風(fēng)險，另一方面就是把房價頂在天花板也不降價銷售，最近只能要求政府出臺各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策采救房地產(chǎn)。

沒有想到，中央政府的房地產(chǎn)政策就是在這種情況下出臺的，而這些政策出臺之后不到3個月，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場突然繁榮起來了，而且按照房地產(chǎn)開發(fā)商及各地政府房管部門出來的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的繁榮不是一般的繁榮，而是超過了2007年房地產(chǎn)泡沫四起時的繁榮。住房銷售的迅速增長、房價的快速飚升、一塊又一塊所謂的拍賣土地的“地王”出現(xiàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了前所未有的繁榮局面，不少地方房地產(chǎn)泡沫又開始泛濫。

按照房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯，房地產(chǎn)不僅是不動產(chǎn)，而是一個十分分散的市場。在這些無數(shù)個分割的市場，其價格是相當(dāng)不同的，根本不可能形成全國統(tǒng)一的價格。

房地產(chǎn)市場的交易情況不似股市，它不僅具有分割性，而且市場交易完全是無數(shù)個分散個體組成，房地產(chǎn)市場要形成統(tǒng)一的價格是不容易的。因此，房地產(chǎn)市場的價格無論是上漲還是下跌，都有一個較長的持續(xù)性。房地產(chǎn)市場價格要想在短時間內(nèi)大漲或大跌幾乎不可能。不過，從市場內(nèi)在邏輯上來看的不可能性則在國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了。

我們再從所公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，1-5月份房地產(chǎn)住宅銷售達(dá)到10103億元，同比增長幅度達(dá)到49％，但住宅銷售最為核心的個人住房按揭貸款則只有1982億元。對此數(shù)據(jù)，有分析員提出質(zhì)疑，認(rèn)為住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有造假之嫌，按照他的推算，住宅銷售應(yīng)該是在3000億左右。但是，對此相關(guān)部門信誓旦旦，認(rèn)為國內(nèi)購買住宅者大多是一次性付款，根本就沒有通過商業(yè)銀行按揭貸款來購買住房。

實(shí)際上這種反駁是蒼白無力的。因?yàn)?，住宅作為一個家庭的高值商品，國內(nèi)絕大多數(shù)家庭購買都是通過住房按揭貸款來進(jìn)行的，住房按揭貸款的重要性十分明顯。

最近，監(jiān)管部門對第二套住房信貸收緊的政策一落實(shí)，整個房地產(chǎn)馬上出現(xiàn)銷售下降的趨勢。對于銀行監(jiān)管部門來說，要求執(zhí)行第二套住房信貸政策，目的在于把住房的投資與消費(fèi)區(qū)分開，讓住房的消費(fèi)者可能享受信貸政策的優(yōu)惠，而讓住房投資者購買住房則要按市場信貸來定價。其區(qū)分的目的就在于防止房地產(chǎn)市場泡沫?？杀O(jiān)管部門對商業(yè)銀行一有要求，房地產(chǎn)市場銷售立即下降，也就說明當(dāng)前房地產(chǎn)銷售，個人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。

此外，盡管北京、上海等一些城市土地拍賣火熱一片。但實(shí)際上今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)購置土地的面積同比負(fù)增長為28.6％。房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購買不看好，只能夠說明房地產(chǎn)開發(fā)商對國內(nèi)房地產(chǎn)市場前景并不如市場上所炒作那樣，房地產(chǎn)市場有多么繁榮。

總之，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場許多現(xiàn)象十分奇怪，完全與經(jīng)濟(jì)學(xué)常識相背離了。特別是在當(dāng)前這樣的情況下，房地產(chǎn)的價格已經(jīng)非常離譜，不少地方房地產(chǎn)的價格在近幾個月的突然飚升并屢創(chuàng)新高，這些都是不可思議的。

作者系中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任