易憲容
“天價地王”與高房價的出現(xiàn),恰說明中國房地產(chǎn)市場的特殊難題。顯而易見,泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。
無論是從經(jīng)濟形勢而言,還是從房地產(chǎn)市場本身來說,房價飆升與天價地王的現(xiàn)象都是與市場邏輯相悖的
在2008年9-10月,當(dāng)房地產(chǎn)的銷售迅速下降,住房空置率越來越高的時候,房地產(chǎn)開發(fā)商及相應(yīng)的協(xié)會就在大叫,房地產(chǎn)市場要垮掉了,中國經(jīng)濟要垮掉了,因此政府趕快救之,否則中國經(jīng)濟將萬劫不復(fù)。
但是,盡管如此,房地產(chǎn)開發(fā)商卻不會按市場法則出牌,讓過多的住房降價來銷售。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面大叫住房銷售不暢會引起經(jīng)濟多大的風(fēng)險,另一方面就是把房價頂在天花板也不降價銷售,最近只能要求政府出臺各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策采救房地產(chǎn)。
沒有想到,中央政府的房地產(chǎn)政策就是在這種情況下出臺的,而這些政策出臺之后不到3個月,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場突然繁榮起來了,而且按照房地產(chǎn)開發(fā)商及各地政府房管部門出來的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)的繁榮不是一般的繁榮,而是超過了2007年房地產(chǎn)泡沫四起時的繁榮。住房銷售的迅速增長、房價的快速飚升、一塊又一塊所謂的拍賣土地的“地王”出現(xiàn),國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了前所未有的繁榮局面,不少地方房地產(chǎn)泡沫又開始泛濫。
按照房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯,房地產(chǎn)不僅是不動產(chǎn),而是一個十分分散的市場。在這些無數(shù)個分割的市場,其價格是相當(dāng)不同的,根本不可能形成全國統(tǒng)一的價格。
房地產(chǎn)市場的交易情況不似股市,它不僅具有分割性,而且市場交易完全是無數(shù)個分散個體組成,房地產(chǎn)市場要形成統(tǒng)一的價格是不容易的。因此,房地產(chǎn)市場的價格無論是上漲還是下跌,都有一個較長的持續(xù)性。房地產(chǎn)市場價格要想在短時間內(nèi)大漲或大跌幾乎不可能。不過,從市場內(nèi)在邏輯上來看的不可能性則在國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了。
我們再從所公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看,1-5月份房地產(chǎn)住宅銷售達(dá)到10103億元,同比增長幅度達(dá)到49%,但住宅銷售最為核心的個人住房按揭貸款則只有1982億元。對此數(shù)據(jù),有分析員提出質(zhì)疑,認(rèn)為住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有造假之嫌,按照他的推算,住宅銷售應(yīng)該是在3000億左右。但是,對此相關(guān)部門信誓旦旦,認(rèn)為國內(nèi)購買住宅者大多是一次性付款,根本就沒有通過商業(yè)銀行按揭貸款來購買住房。
實際上這種反駁是蒼白無力的。因為,住宅作為一個家庭的高值商品,國內(nèi)絕大多數(shù)家庭購買都是通過住房按揭貸款來進行的,住房按揭貸款的重要性十分明顯。
最近,監(jiān)管部門對第二套住房信貸收緊的政策一落實,整個房地產(chǎn)馬上出現(xiàn)銷售下降的趨勢。對于銀行監(jiān)管部門來說,要求執(zhí)行第二套住房信貸政策,目的在于把住房的投資與消費區(qū)分開,讓住房的消費者可能享受信貸政策的優(yōu)惠,而讓住房投資者購買住房則要按市場信貸來定價。其區(qū)分的目的就在于防止房地產(chǎn)市場泡沫??杀O(jiān)管部門對商業(yè)銀行一有要求,房地產(chǎn)市場銷售立即下降,也就說明當(dāng)前房地產(chǎn)銷售,個人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。
此外,盡管北京、上海等一些城市土地拍賣火熱一片。但實際上今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)購置土地的面積同比負(fù)增長為28.6%。房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購買不看好,只能夠說明房地產(chǎn)開發(fā)商對國內(nèi)房地產(chǎn)市場前景并不如市場上所炒作那樣,房地產(chǎn)市場有多么繁榮。
總之,目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場許多現(xiàn)象十分奇怪,完全與經(jīng)濟學(xué)常識相背離了。特別是在當(dāng)前這樣的情況下,房地產(chǎn)的價格已經(jīng)非常離譜,不少地方房地產(chǎn)的價格在近幾個月的突然飚升并屢創(chuàng)新高,這些都是不可思議的。
作者系中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任