楊秀凱

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?銷售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平?筆者根據(jù)幾年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)用方法。

幾年前行業(yè)利潤的過高導(dǎo)致了近幾年房地產(chǎn)投資的加劇，為了保持中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康地發(fā)展，國家相繼采取了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，席卷全球的金融危機(jī)也給本行業(yè)的發(fā)展帶來了不小的沖擊，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)利潤已回歸正常的利潤水平。微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要，只有更加重視成本控制工作，切實(shí)提高成本管理水平才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地本文從房地產(chǎn)企業(yè)的降本增效角度出發(fā)，詳細(xì)地講述了成本費(fèi)用的控制要點(diǎn)以及成本費(fèi)用控制對(duì)于企業(yè)的重要意義，為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提高效益提供了可供參考的建議。

開發(fā)成本實(shí)行分階段的成本控制

(一)開發(fā)前期成本的控制

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的控制。建設(shè)項(xiàng)目的選址直接決定著土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的高低，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，要重點(diǎn)考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物和未收獲的莊稼，土地的使用權(quán)不涉及糾紛或抵押等相關(guān)的程序，另外各地政府對(duì)于拆遷補(bǔ)償也有不同的規(guī)定，要對(duì)相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握。盡力爭取各種優(yōu)惠條件。再有，周圍的環(huán)境對(duì)于以后項(xiàng)目開發(fā)也有一定的影響，也應(yīng)予以通盤考慮。具體見下頁表1所示。

2、前期工程費(fèi)用的控制。向政府部門交納的各種規(guī)費(fèi)，占有不小的比重，對(duì)于收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要有一個(gè)較好的把握，如果屬于政策優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的項(xiàng)目，要盡最大努力爭取。交納的各種保證金到期要及時(shí)的予以索回。具體見表2所示。

3、地質(zhì)的勘探以及工程圖紙的設(shè)計(jì)要予以關(guān)注。目前從事此類服務(wù)的機(jī)構(gòu)也越來越多，收費(fèi)較以前有了大幅的優(yōu)惠。采取公開招標(biāo)的方式，可以將費(fèi)用最大限度降低?！拔逋ㄒ黄健币惨扇」_招標(biāo)的方式承包給專業(yè)施工團(tuán)隊(duì)，降低費(fèi)用、縮短工期。在圖紙的設(shè)計(jì)上，不同的設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)的結(jié)果有較大的差異，在追求造型完美、設(shè)計(jì)新穎的前提下也要注重工程的實(shí)用價(jià)值，杜絕出現(xiàn)設(shè)計(jì)浪費(fèi)。設(shè)計(jì)之前，要選定經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)人員，分管工程的技術(shù)人員要與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行充分的交流，以使工程的價(jià)值與市場銷售定位相吻合。具體見表3所示。

(二)開發(fā)中期成本的控制

1、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核環(huán)節(jié)的控制。研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約65‰施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為25％～35％，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5％～10％，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵a內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)極大。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞(節(jié)約)罰(超支)。設(shè)計(jì)的方案盡可能多考慮以后施工過程中遇到的困難，盡量減少設(shè)計(jì)變更帶來的工程造價(jià)的增加。

2、招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制。公開招投標(biāo)是現(xiàn)在一種常用的方式，既能體現(xiàn)公平競爭又能降低施工成本和縮短工期。

3、施工環(huán)節(jié)的控制。對(duì)于工程施工過程中的用量較大、價(jià)格差別較大、對(duì)工程質(zhì)量起決定作用的材料(比如鋼材，水泥)'房產(chǎn)商直接供給，這也是目前房產(chǎn)商一種比較常用的做法，這樣在降低成本的同時(shí)對(duì)于提高工程質(zhì)量有了很好的保證。要配合監(jiān)理單位嚴(yán)格進(jìn)行施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，隨時(shí)關(guān)注工程預(yù)算的執(zhí)行情況，施工過程中工程成本與預(yù)算產(chǎn)生較大差異時(shí)要及時(shí)予以分析，以確保牢牢地將工程成本控制在預(yù)算的各項(xiàng)指標(biāo)之內(nèi)。對(duì)于變更施工方法的一些簽證，尤其是一些隱蔽工程的簽證更要從嚴(yán)審批。

工程管理人員要制定相應(yīng)項(xiàng)目的工期進(jìn)度表，根據(jù)進(jìn)度表對(duì)各個(gè)施工單位進(jìn)行考核，在整個(gè)工期之內(nèi)要考慮到氣候變化所帶來的影響，以便提前做出相應(yīng)的調(diào)整。能否提前竣工對(duì)于施工成本控制的成敗起到?jīng)Q定性的作用。具體見下頁表4所示。

(三)開發(fā)后期成本的控制

1、基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用包括：道路、供水、供電、供熱、排污、照明、通訊等，在建設(shè)之前要做一個(gè)符合項(xiàng)目實(shí)際情況的預(yù)算，采用招標(biāo)的方式確定各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位。根據(jù)施工的先后順序進(jìn)行合理的安排。

2、公共配套設(shè)施的建設(shè)首先要考慮到該項(xiàng)目消費(fèi)群體的需求，配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位來安排，還要密切關(guān)注項(xiàng)目周圍的配套情況，近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排。

期間費(fèi)用與稅費(fèi)的控制

(一)管理費(fèi)用的控制

管理費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，此類費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用。對(duì)各個(gè)部門年初制定相應(yīng)的費(fèi)用預(yù)算，每個(gè)月、每季度進(jìn)行相應(yīng)的考核，對(duì)于超支和節(jié)約的部分在年底的時(shí)候與部門的績效掛鉤，以調(diào)動(dòng)管理人員節(jié)約費(fèi)用的積極性與主動(dòng)性。

在崗位的設(shè)置上，統(tǒng)籌兼顧，全面考慮。對(duì)于工作性質(zhì)較簡單的崗位，盡量精簡人員；對(duì)于工作內(nèi)容較重要，能給公司帶來高額效益的崗位，要充實(shí)人員，既能滿足企業(yè)的發(fā)展需要同時(shí)又能達(dá)到內(nèi)部控制的要求。具體見下頁表5所示。

(二)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需求的資金數(shù)額較大，必須借助多種融資渠道來滿足自身開發(fā)的需要。房地產(chǎn)的資金來源有：所有者投入的資本、從債權(quán)人借入的資金以及預(yù)收的客戶的房款等。借貸資金是最主要的資金來源而且其所支付的資金成本是財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要構(gòu)成部分，對(duì)于此項(xiàng)費(fèi)用的控制措施有：

1、借貸資金可以從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入，也可以從一些融資機(jī)構(gòu)以及個(gè)人借得，雖然后者具有手續(xù)簡便、方便靈活的特點(diǎn)，但是往往利率較高，一般情況下不可取，而從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金是企業(yè)所普遍采用的方式。國有商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行在一些政策以及利率的執(zhí)行上有差別，需要對(duì)其有一個(gè)整體的把握，尤其受現(xiàn)在全球性金融危機(jī)的影響，貸款的審核條件和發(fā)放流程將更加嚴(yán)格，因此應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，選擇特定的銀行作為業(yè)務(wù)合作伙

伴。具體見下頁表6所示。

2、企業(yè)應(yīng)該制作一個(gè)《項(xiàng)目進(jìn)度資金需求計(jì)劃表》，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展過程中的資金需求量分批次地借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動(dòng)的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時(shí)償還再申請(qǐng)下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)既可以提高企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。

3、提高項(xiàng)目的銷售速度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)一次性付款。對(duì)于可辦理按揭貸款的項(xiàng)目，在工程的進(jìn)度達(dá)到辦理按揭的條件時(shí)，及時(shí)予以辦理。這些資金的到位可以在很大程度上緩解企業(yè)貸款的需求，對(duì)于降低借款利息起到了明顯的作用。

4、嚴(yán)格按照工程的進(jìn)度付款，對(duì)于施工單位的工程進(jìn)度要加強(qiáng)督促并及時(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰，縮短工程周期也就縮短了資金占用時(shí)間。另外辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

(三)銷售費(fèi)用的控制

本行業(yè)的銷售費(fèi)用在整個(gè)期間費(fèi)用中占有較高的比重，高于其他行業(yè)。銷售費(fèi)用由策劃費(fèi)用和廣告費(fèi)用以及銷售人員的工資所組成。

1、對(duì)于項(xiàng)目的策劃費(fèi)用有的企業(yè)有自己的策劃團(tuán)隊(duì)，但是一般企業(yè)的做法是外包給專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，制定合理的銷售策略及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售方案在廣告費(fèi)用的控制上，不同的廣告方式有不同的效果并且費(fèi)用也有較大的差別，在進(jìn)行充分的比較和論證以后力求以最低的費(fèi)用達(dá)到最佳的廣告效果。

2、實(shí)行銷售業(yè)績與工資相掛鉤的激勵(lì)制度來充分調(diào)動(dòng)銷售人員的工作積極性。在銷售之前公司制定銷售指導(dǎo)價(jià)格，銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求以采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。銷售部門將《商品房銷售臺(tái)賬》以及客戶的一些要求和建議及時(shí)上報(bào)策劃人員和公司的其他部門，以便于及時(shí)做出一些調(diào)整。具體見表7所示。

(四)稅費(fèi)的控制

涉及的稅種較多、稅負(fù)率偏高是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征，近期公告的偷稅、欠稅的名單當(dāng)中有不少房產(chǎn)企業(yè)的影子，國家財(cái)政、稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況都極為關(guān)注并將其列為檢查的重點(diǎn)。如何在這種嚴(yán)峻的形勢(shì)下合理避稅顯得尤為重要。

對(duì)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策要充分掌握，采用時(shí)間差異、地域差異、政策差異的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。有條件的單位可以聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行納稅籌劃的指導(dǎo)，另外還可以從其了解一些最新的國家稅收法律法規(guī)。這些都對(duì)企業(yè)降低稅費(fèi)成本具有積極的意義。具體見表8所示。

降低成本費(fèi)用對(duì)企業(yè)的多重意義

(一)財(cái)務(wù)部門主管領(lǐng)導(dǎo)必須要有較強(qiáng)的成本費(fèi)用控制意識(shí)

現(xiàn)代企業(yè)提高利潤的途徑主要有“開源”和“節(jié)流”兩個(gè)途徑，具體運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，“開源”就是通過增加企業(yè)的開發(fā)規(guī)模，挖掘項(xiàng)目的潛力來提高它的附加值；“節(jié)流”就是降低項(xiàng)目的開發(fā)成本與其他費(fèi)用。財(cái)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)必須要充分認(rèn)識(shí)到它的重要性，這樣才能根據(jù)企業(yè)的情況制定切實(shí)可靠的成本控制方案并將其執(zhí)行下去，這是成本控制的前提和基礎(chǔ)所在。

(二)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮各部門在成本費(fèi)用控制中的作用

管理以人為本。我國傳統(tǒng)文化是儒家文化，以人為本是儒家管理理念最鮮明、最重要的標(biāo)志。強(qiáng)調(diào)以人為本，要求成本費(fèi)用控制要充分發(fā)揮人的作用，在提高管理者自身素質(zhì)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)其積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，這樣成本費(fèi)用控制工作的整體水平才能邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

成本費(fèi)用控制工作是一個(gè)復(fù)雜又系統(tǒng)的工作，要靠各個(gè)部門共同努力來完成雖然大部分的工作依賴于財(cái)務(wù)部門，但是并不能因此否認(rèn)其他部門在控制過程中的作用。企業(yè)應(yīng)將各個(gè)部門進(jìn)行優(yōu)化組合，為其發(fā)揮自己的作用創(chuàng)造更好的條件。

(三)控制成本費(fèi)用可以提高企業(yè)競爭力規(guī)避各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

成本和費(fèi)用的高低在一定程度上決定了企業(yè)的利潤高低和在同行業(yè)當(dāng)中的競爭力，因此做好成本費(fèi)用控制工作對(duì)于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)競爭力、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模都具有重要的作用。從宏觀的角度來講，一套成熟完善的成本費(fèi)用控制方案對(duì)于完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，防范和規(guī)避企業(yè)經(jīng)營過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)也具有積極的意義。

作者單位：山東日照華海國際船舶代理有限公司