在仲量聯(lián)行的調(diào)研中篩選出20個(gè)主要的物流樞紐城市，在未來(lái)5年會(huì)吸引更多的物流運(yùn)營(yíng)商、物流地產(chǎn)開發(fā)商以及投資者，并將20個(gè)城市分成兩類:物流一線樞紐城市和二線樞紐城市?！段锪鳌?009年第1期已報(bào)道物流一線樞紐城市的上海、廣州和北京物流的情況。

深圳:航運(yùn)物流是重點(diǎn)

深圳鄰近香港，得益于珠江三角洲的制造業(yè)基礎(chǔ)和自身地理位置，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很大程度上取決于航運(yùn)物流。

十一五期間，深圳將投入290億人民幣用于海港與空港的建設(shè)，其中230億將用于深圳港口。深圳鹽田港是全國(guó)第二大集裝箱港口，其第三期擴(kuò)建項(xiàng)目目前也已經(jīng)獲得了中央政府的同意，并計(jì)劃于2010年完成。此項(xiàng)目的完成將增加7個(gè)泊位，并使港口集裝箱操作能力提高370萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。不僅如此，深圳西部的大鏟灣港口正在建設(shè)當(dāng)中，隨著鹽田港和大鏟灣港的建設(shè)推進(jìn)，兩港貨物吞吐量合計(jì)三年內(nèi)將超越香港，使深圳成為中國(guó)南部最大港口城市。

此外，深圳將投入270億人民幣用于道路交通以提高貨運(yùn)效率，特別是針對(duì)與香港之間的貿(mào)易來(lái)往。剛剛建造完成的深圳——香港西部通道總長(zhǎng)5.5公里，連接深圳蛇口與香港新界西北的鰲砌石。這條通道的建成再次肯定了將深圳的物流發(fā)展與香港融為一體的戰(zhàn)略。

深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)第四大空港，2004年完成重建并新建候機(jī)大廳。2011年另一條跑道和新航站樓將投入使用。

深圳以其鄰近香港的地理位置獲得了極大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。目前，國(guó)內(nèi)物流公司及開發(fā)商主宰鹽田港，但普洛斯仍然與深圳鹽田港口集團(tuán)建立了合資公司并且建造了7萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，從而使普洛斯成為在成熟海港區(qū)域投資的第一家外資工業(yè)投資商。

由于鹽田港的貨物操作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其不斷上升的吞吐量，深圳市政府開始在深圳西部建設(shè)另一港口——大鏟灣。大鏟灣港口與其物流設(shè)施位于名為淺海灣的回收土地上，且招商局物流正在分期建設(shè)淺海灣物流園。

前面所提到的兩大樞紐主要用來(lái)支持海運(yùn)物流，而內(nèi)陸物流和空運(yùn)物流設(shè)施則集中在龍崗、龍華和空港地區(qū)。龍崗及龍華區(qū)是深圳兩大物流園。華南國(guó)際物流中心是龍華物流園的主要發(fā)展商之一。普洛斯龍崗物流園是普洛斯在2006年從一家國(guó)內(nèi)發(fā)展商購(gòu)得的項(xiàng)目?？崭畚锪鲌@則由深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)的投資商們進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃面積達(dá)到116萬(wàn)平方米，2006年建成保稅倉(cāng)儲(chǔ)物約2萬(wàn)平方米。

深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施入住率非常高，鹽田港及空港物流區(qū)域均為滿租。鹽田港的主要租客包括馬士基物流、UPS和APL?？崭畚锪鲄^(qū)域的保稅倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施則有幾家當(dāng)?shù)匚锪鞴菊紦?jù)。崛起中的物流樞紐，如龍崗、龍華和淺海灣則面臨著日趨強(qiáng)勁的需求，樞紐的入住率節(jié)節(jié)攀升。

2007年年末深圳平均租金達(dá)到每平米每天1.16元，僅次于上海。平均租金在過(guò)去的幾年中的上漲率保持在7%到17%之間。

由于2008年大約有12萬(wàn)平米物業(yè)推入市場(chǎng)，估計(jì)全年深圳保稅物流設(shè)施的空置率將有所提高，平均空置率將上升至10%左右。而在此之后，出口產(chǎn)生的需求量將回升，因此空置率會(huì)降回5%左右。對(duì)于非保稅物業(yè)來(lái)說(shuō)，2008年和2009年空置率可能會(huì)隨著供給的增加而上升。然而，平均空置率將保持在15%以下，并且將不會(huì)促使租金下調(diào)。因此，綜合來(lái)看，保稅及非保稅物業(yè)的租金均可能上漲，年上漲率在未來(lái)三年內(nèi)可能達(dá)到8%-9%之間。

天津:兩大保稅港區(qū)的帶動(dòng)效應(yīng)

位于環(huán)渤海的中心的天津，優(yōu)勢(shì)在于工業(yè)占其GDP的52.8%，物流發(fā)展也主要依賴于工業(yè)品出口。長(zhǎng)期以來(lái)，天津的不利因素是過(guò)于靠近北京，然而現(xiàn)在天津已通過(guò)利用這點(diǎn)來(lái)大力發(fā)展交通基礎(chǔ)設(shè)施使自己成為重要的物流樞紐。

天津的十一五規(guī)劃確定了450億人民幣的投資在天津港，主要部分將是東疆保稅港區(qū)。這些投資將對(duì)天津物流的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。因此，港口投資將吸引很多物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商的興趣。環(huán)城路網(wǎng)的改善，特別是從港口到城市的其它地區(qū)以及北京路網(wǎng)的改善，將大大提高天津港的疏港能力。

第二條京津塘高速公路和京津高速鐵路將進(jìn)一步整合這兩個(gè)北方最大的城市的經(jīng)濟(jì)，從而幫助在天津創(chuàng)建更大規(guī)模的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)。

天津港是連接?xùn)|北和華北的進(jìn)出口樞紐。集裝箱吞吐量現(xiàn)排名全國(guó)第五。天津港進(jìn)一步擴(kuò)展項(xiàng)目包括25萬(wàn)噸級(jí)碼頭以及東疆保稅港區(qū)的新增泊位。在未來(lái)五年內(nèi)，天津港將很有可能取代青島港成為北方第一大港，同時(shí)東疆保稅港區(qū)將是投資的熱點(diǎn)地區(qū)。

天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì)將投入27億元人民幣在空港附近設(shè)立裝配A320組裝廠。天津空港預(yù)期未來(lái)幾年內(nèi)將有一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)區(qū)主要集中在天津泰達(dá)和天津港保稅區(qū)?？拷旖蚋?，泰達(dá)在中國(guó)是最大的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，包括多種功能區(qū)域，生產(chǎn)型企業(yè)是倉(cāng)庫(kù)租賃最主要的承租人。普洛斯與泰達(dá)管委會(huì)合資在當(dāng)?shù)毓餐_發(fā)物流基礎(chǔ)設(shè)施。

天津港保稅區(qū)是1991年中央政府批準(zhǔn)的保稅區(qū)。在過(guò)去的2年時(shí)間內(nèi)，外商投資者更加活躍，過(guò)去不多見的大型現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)設(shè)施越來(lái)越多的出現(xiàn)在這一區(qū)域。

除了傳統(tǒng)的物流區(qū)域如泰達(dá)和塘沽區(qū)，北辰由于幾條高速公路的交匯也成為了投資者的關(guān)注的地區(qū)。之前，物流分撥中心在天津港以外并不常見，主要是因?yàn)榇蠖鄶?shù)零售企業(yè)視北京為更重要的零售市場(chǎng)。顯然，蓋世理看到了天津的潛力。他們?yōu)槲譅柆敶蛟斓姆謸苤行奶嵘颂旖蜃鳛榱闶鄯謸苤行牡奈恢谩?/p>

在未來(lái)的2年時(shí)間內(nèi)，幾個(gè)大型的物流園將陸續(xù)完成，包括了寶灣、普洛斯、豐樹和蓋世理。這些項(xiàng)目將在年內(nèi)供應(yīng)超過(guò)25萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。未來(lái)的投資將集中在港區(qū)或靠近港區(qū)的地區(qū)。

作為兩個(gè)天津著名的物流中心，天津保稅區(qū)和天津泰達(dá)存在強(qiáng)大的需求。天津保稅區(qū)內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空置率在所有天津各類市場(chǎng)中最低，因?yàn)楸６悈^(qū)內(nèi)集中了大量高質(zhì)量的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，顯示了市內(nèi)對(duì)保稅物業(yè)的強(qiáng)大需求。

和其他空置率較高的中國(guó)主要的物流市場(chǎng)相比，天津的租金近幾年呈現(xiàn)了健康的增長(zhǎng)。在過(guò)去的6年間，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到了7.5%。在資產(chǎn)價(jià)值方面，增長(zhǎng)率達(dá)13.4%，顯著超過(guò)了租金增長(zhǎng)。年投資回報(bào)率則由2002年的12.05%降低到了2007年的9.18%。

如果500000平方米的年供應(yīng)量在2008年內(nèi)完成，天津保稅和非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的空置率預(yù)計(jì)將會(huì)上升。預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體空置率將同前幾年一樣保持在20%以上，特別是當(dāng)2008年達(dá)到供應(yīng)巔峰時(shí)，空置率將達(dá)到30%以上。這樣，租金增長(zhǎng)將在今后三年放緩，保持在4%-5%。到2010年，平均租金將達(dá)到1.08元／天／平方米，年投資回報(bào)率將下降至8.30%。

寧波:上海之外的第二選擇

寧波港深水泊位數(shù)量位居中國(guó)第一。過(guò)去三年來(lái)，作為重要的工業(yè)生產(chǎn)基地，寧波的工業(yè)產(chǎn)值獲得了大幅提高。因此，寧波絕大部分對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求來(lái)自于制造業(yè)的出口。與此同時(shí)，零售產(chǎn)品也成為了寧波出口的主要來(lái)源。

2006年至2010年問(wèn)，寧波市政府投資80億人民幣，用于進(jìn)一步建設(shè)北侖港。寧波港目前正擴(kuò)展至梅山島，并且以其得天獨(dú)厚的水深優(yōu)勢(shì)，將成為長(zhǎng)江三角洲內(nèi)支持上海發(fā)展的重要港口。

寧波也將進(jìn)一步加大公路運(yùn)輸投資。2001年，寧波政府宣布將投資118億人民幣用于建造杭州灣大橋。杭州灣大橋?qū)⑸虾：蛯幉ㄖg的行車時(shí)間縮短了兩小時(shí)，成為進(jìn)一步活躍寧波物流市場(chǎng)的催化劑。

寧波市大部分高質(zhì)量的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施集中在港區(qū)，比如寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和寧波保稅區(qū)，其中大部分于2005年后建造完成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2007年末，全市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量達(dá)到185000平方米。

寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是中國(guó)最早成立且規(guī)模最大的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之一，東鄰寧波港。安博置業(yè)在2007年購(gòu)買了總計(jì)66 600平方米的土地。預(yù)計(jì)2008年內(nèi)，該公司將推出總計(jì)30000平方米倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。嘉民集團(tuán)宣布其在寧波的項(xiàng)目將覆蓋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地200000平方米，主要提供給包括DHL、LINFOX、NIPPON EXPRESS和NYK在內(nèi)的物流服務(wù)商。

寧波保稅區(qū)是浙江省唯一的保稅區(qū)。該區(qū)內(nèi)共有倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施104 400平方米，約占全市的三分之二。絕大部分設(shè)施自2005年起由本地物流公司開發(fā)用于自用，其中包括高新物流、中外運(yùn)等。

對(duì)高質(zhì)量物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求主要來(lái)自于大型零售商，比如沃爾瑪和家樂(lè)福，此外還來(lái)源于向制造業(yè)提供服務(wù)的物流公司，例如中外運(yùn)、華貿(mào)、日本郵船。由于過(guò)去幾年來(lái)高質(zhì)量物流設(shè)施供給持續(xù)不足，2002年至2004年空置率保持在極低的水平，雖然2005年供給突增導(dǎo)致空置率下降，但上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展所連帶產(chǎn)生的充足需求從2006年開始降低空置率，2008年更是低于5%。

寧波市所有保稅及非保稅物業(yè)的平均租金曾為0.65元／天／平方米，遠(yuǎn)低于主要物流熱點(diǎn)城市，但從2002年至2007年的五年內(nèi)，復(fù)合年均增長(zhǎng)率猛升至22.5%。

因此，寧波這樣的新興市場(chǎng)所能產(chǎn)生的投資收益率要高于主要物流熱點(diǎn)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年底，年均投資回報(bào)率高達(dá)9.75%。

寧波港將保持其服務(wù)上海及浙江其他城市的定位。這意味著它將持續(xù)受益于上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。規(guī)劃中的道路基礎(chǔ)設(shè)施的水平將進(jìn)一步提高，隨著上海與寧波聯(lián)系愈加緊密，寧波作為上海之外的第二選擇的地位將持續(xù)穩(wěn)固。未來(lái)幾年內(nèi)，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的供給將主要集中在寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和位于開發(fā)區(qū)北部的物流園。

投資展望

未來(lái)物流投資熱點(diǎn)。在未來(lái)1到2年，投資者理性的選擇是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一線物流樞紐城市開發(fā)物流基礎(chǔ)設(shè)施。也就是說(shuō)，環(huán)渤海的北京、長(zhǎng)三角的上海以及珠三角的廣州和深圳。在包括倉(cāng)庫(kù)在內(nèi)的物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求在這4個(gè)城市已經(jīng)形成，在未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)有較大改變。另一方面，在這些城市未來(lái)五年內(nèi)的低空置率預(yù)測(cè)會(huì)給投資者帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入和租金增長(zhǎng)。

投資者中期擴(kuò)張的計(jì)劃將是在一線物流樞紐布點(diǎn)之后，天津?qū)⑹窍乱粋€(gè)考慮的城市。天津是十一五國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。

到2010年，也就是我國(guó)的十一五的最后一年，東疆保稅港將非常成熟。我們相信在5年內(nèi)進(jìn)入這個(gè)城市是符合邏輯的。同時(shí)我們也相信隨著基礎(chǔ)設(shè)施的提升，在一些港口城市的機(jī)會(huì)也會(huì)增加，例如寧波、大連和青島都將被納入投資者中期投資的目標(biāo)城市。

投資者在中國(guó)長(zhǎng)期投資計(jì)劃中，西部地區(qū)(例如成都)是具有吸引力的目標(biāo)區(qū)域。然而成都目前的物流發(fā)展與東部沿海熱點(diǎn)城市不具備可比性?！拔鞑看箝_發(fā)”在未來(lái)5-10年會(huì)進(jìn)一步改善西部地區(qū)的連接問(wèn)題。與現(xiàn)在蓬勃發(fā)展的零售業(yè)及高科技生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，西部地區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)高速發(fā)展。

物流基礎(chǔ)設(shè)施投資者偏好。在低風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，投資者更可能注重高品質(zhì)的物流基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)與投資。最理想的承租人將是大型的零售商和第三方物流供應(yīng)商。從物業(yè)形態(tài)來(lái)說(shuō)，主要特點(diǎn)是單層、鋼結(jié)構(gòu)，有足夠的裝卸平臺(tái)，凈高在8米以上。同時(shí)，由于高速公路與鐵路網(wǎng)絡(luò)的完善，小規(guī)模的物流樞紐將集中在多式聯(lián)運(yùn)連接點(diǎn)發(fā)展起來(lái)?；谶@方面的考慮，投資者傾向于主要的交通樞紐連通良好的地區(qū)和物業(yè)。