王　珊

摘要：本文主要分析了當(dāng)前形勢下我國發(fā)展房地產(chǎn)金融，引入或創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具，拓寬房地產(chǎn)融資渠道的必要性，呼吁積極發(fā)展房地產(chǎn)金融來確保房地產(chǎn)業(yè)的健康良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)金融融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的影響力。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)性強(qiáng)，隨著我國居民住房制度改革進(jìn)一步向縱深推入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國影響國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)投資資金數(shù)額巨大、投資回收期長的特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中必須得到金融業(yè)的支持才能有持續(xù)健康的發(fā)展。但目前我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚存在許多問題，無法完全滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不僅能解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和融資困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還可以為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

一、分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國銀行貸款集中投向房地產(chǎn)業(yè)，造成了顯著的銀行貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，影響了銀行系統(tǒng)本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場的隱患很容易轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行市場，進(jìn)而影響金融市場的穩(wěn)定，資金鏈難以為繼，對整個(gè)國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機(jī)便是前車之鑒。次貸危機(jī)愈演愈烈，也使美國房地產(chǎn)貸款商的情況繼續(xù)惡化。截至2008年6月底，列入美國聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司“有問題名單”的銀行數(shù)量已經(jīng)達(dá)到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來的最高值。

我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雖然沒有大到像東南亞國家那樣引起金融危機(jī)的程度，從四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來看(如圖1所示)，也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)像美國次貸危機(jī)這樣嚴(yán)重的影響，但是這幾年的房地產(chǎn)投資過熱，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積卻是不容忽視的事實(shí)，它對我國的經(jīng)濟(jì)和金融運(yùn)行產(chǎn)生了許多現(xiàn)實(shí)影響。據(jù)調(diào)查，截至2005年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量雖然比較好，但隨著這兩年國家對房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定的限制，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，一旦整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)大面積的業(yè)績滑坡，銀行體系的房地產(chǎn)不良貸款必將增加，很可能導(dǎo)致銀行體系金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，并進(jìn)一步引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而直接影響金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系的積聚以至爆發(fā)，就必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域，大力推進(jìn)房地產(chǎn)二級市場、資本市場、債券市場、信托市場等各類市場的發(fā)展，形成完整的房地產(chǎn)金融體系；發(fā)展多種房地產(chǎn)融資形式和多樣化的運(yùn)作工具，適當(dāng)分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；積極引入包括充分競爭、供求機(jī)制在內(nèi)的市場機(jī)制等，這也是成熟市場經(jīng)濟(jì)的要求。

二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款、利用外資等，根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。

2006年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達(dá)26880.2億元，同比增長25.6％，其中國內(nèi)貸款平均增速高達(dá)47.1％。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金與預(yù)收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國內(nèi)貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，二者均為2004年以來的最高。從表1可看到，自籌資金和國內(nèi)貸款的數(shù)額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)變?yōu)樽曰I資金，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，且定金和預(yù)收款中也有一部分來自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來源的比例就達(dá)到了60％左右。

之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資對銀行貸款過分依賴，主要是由我國金融市場的結(jié)構(gòu)決定的，現(xiàn)階段我國金融市場的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導(dǎo)致兩個(gè)問題：一是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系積聚；二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受制于銀行信貸和國家的信貸政策，這將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。

從2003年中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121文件)開始，到2005年中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，多項(xiàng)針對房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的宏觀調(diào)控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺少有效的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與融資渠道，自有資金長期嚴(yán)重緊缺，惟一的融資渠道——銀行貸款又收緊了閘門，這使國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的資金壓力。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，由于開發(fā)慣性和囤積的土地入市，2008年房地產(chǎn)業(yè)總投資比2007年將會(huì)有大幅增長，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預(yù)計(jì)將會(huì)減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數(shù)增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據(jù)國泰君安證券研究所2008年6月發(fā)布的報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報(bào)告稱，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。

通過股票市場融資十分困難，銀行信貸之外沒有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產(chǎn)企業(yè)急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道?，F(xiàn)階段，過于單一的融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重妨礙了我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作水平的提高，造成房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的嚴(yán)重依賴。所以，引人海外成熟的房地產(chǎn)金融工具，發(fā)展具有我國特色的新型融資工具是當(dāng)務(wù)之急。

三、優(yōu)化證券市場結(jié)構(gòu)

目前我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在明顯的缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品只占較小的市場份額。目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，只有大約20％為債券類低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，股市每單位風(fēng)險(xiǎn)的收益低。這種投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，與廣大投資者的長期理財(cái)需求不匹配。二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一。目前市場上只有少量流動(dòng)性較差的國債及少量的企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場產(chǎn)品，盡快使我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是我國證券市場發(fā)展的重點(diǎn)之一。三是缺乏風(fēng)險(xiǎn)對沖機(jī)制。目前我國證券市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權(quán)證和證券投資基金，缺乏股票指數(shù)期貨、股票期貨等海外成熟市

場的主流產(chǎn)品，缺乏可以對沖風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生產(chǎn)品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險(xiǎn)需求。

引入收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對較低的證券產(chǎn)品，如在海外發(fā)展較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金，或其他具有高度創(chuàng)新性的房地產(chǎn)金融工具，其包括的股票、受益權(quán)證、抵押債券等產(chǎn)品能極大豐富我國當(dāng)前的證券市場。

四、增加投資渠道

目前國外成熟的房地產(chǎn)金融工具更多的是通過籌集廣大投資者的分散資金，來為房地產(chǎn)業(yè)所用，這些房地產(chǎn)金融工具往往面對廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資渠道。如房地產(chǎn)投資信托基金通常被認(rèn)為具有與其他資產(chǎn)較低的相關(guān)性、較低的市場價(jià)格波動(dòng)性，有限的投資風(fēng)險(xiǎn)和較高的當(dāng)前收益等投資特性，對于穩(wěn)健型的投資者有相當(dāng)大的吸引力。

在目前證券市場交易品種單一、風(fēng)險(xiǎn)較高，而房地產(chǎn)投資所需資金較高、周期長的比較下，新型的房地產(chǎn)金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，占用的資金量極大而且占用周期較長。房地產(chǎn)業(yè)的這些特有屬性必然把廣大規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的中小投資者拒之門外，使其無法分享房地產(chǎn)投資(特別是商業(yè)地產(chǎn))的高額收益；與此同時(shí)，高額回報(bào)的誘惑也驅(qū)使很多投資者將資金集中在以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)品的炒作中，這樣一方面由于資金的長期大量被占用，且缺乏房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識，投資者自身需要承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面這種非理性的炒作也加大了房價(jià)上揚(yáng)，提高了金融風(fēng)險(xiǎn)。這種分散化、非專業(yè)的投資必然呼喚專業(yè)化、集中化和理性化投資方式的出現(xiàn)。

市場效率高的資本市場的信息傳播是流動(dòng)和高效的，因此上市型的房地產(chǎn)金融工具的價(jià)格也會(huì)及時(shí)反映任何影響其表現(xiàn)的信息，沒有投資者可以利用資本市場上的信息來獲取超額利潤。投資者可以通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的價(jià)格信息來預(yù)測房地產(chǎn)市場的價(jià)格，長期而言，房地產(chǎn)開發(fā)商也能從公開市場上獲得信息來預(yù)測房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢，從而降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場價(jià)格也能趨于穩(wěn)定，對平穩(wěn)一國房地產(chǎn)價(jià)格具有積極的意義。所以說盡快發(fā)展具有我國特色的房地產(chǎn)金融工具，能夠?qū)@兩年來波動(dòng)較大的房地產(chǎn)價(jià)格起到一個(gè)平穩(wěn)著陸的作用，積極拓寬房地產(chǎn)融資渠道也為房地產(chǎn)市場的健康和良性發(fā)展創(chuàng)造條件。