龔利萍

一、美國次貸危機形成的原因

美國房地產(chǎn)次貸危機，也叫房地產(chǎn)“次級抵押貸款”危機。所謂次級抵押貸款是相對于優(yōu)質(zhì)和次優(yōu)級抵押貸款而言的，是為信用等級不高、收入較低、債務負擔大的借款人提供的信貸服務，需要借款人以住房或其他財產(chǎn)作為抵押。由于借款人的違約風險比較大，因此次級抵押貸款要求的利率比優(yōu)質(zhì)抵押貸款高得多，是一種典型的高風險、高收益的業(yè)務。發(fā)放次級抵押貸款的金融機構(gòu)為了轉(zhuǎn)移風險和回收資金，往往將其進行證券化，在資本市場出售。這樣，次級抵押貸款就變成了資產(chǎn)抵押債券（MBS），次級貸款也就與資本市場緊密聯(lián)系在一起。美國在9?11事件后，為避免經(jīng)濟衰退，采取了極度寬松的貨幣政策，表現(xiàn)為美聯(lián)儲連續(xù)13次降息，到 2003 年 6 月，聯(lián)邦基金利率降低到 1%，達到過去 46 年（1958年）以來的最低水平，并將該利率維持了1年。在低利率和流動性過剩的市場環(huán)境下，美國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)價格一路攀升。金融機構(gòu)為了增加盈利對次級貸款的比例未能嚴加控制，政府在一定程度上也縱容次級貸款的發(fā)放，未能加以嚴格限制和監(jiān)管，2006 年新發(fā)放的抵押貸款中，次級貸款占21%，致使房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生并迅速擴大，也使美國股票價格的大幅度上揚，流動性過剩顯露無疑。在意識到經(jīng)濟泡沫的危害后，自2004年6月開始，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基金利率從1%提至5.25%；2004-2006年發(fā)放的次級貸款從2007年開始，59%的貸款月供增加25%以上，19%的貸款月供增加50%以上，導致越來越多的借款人因利率上升而無法按時償還貸款，房地產(chǎn)價格也隨之下滑，最終引發(fā)了次級房貸難以償還。而由于金融機構(gòu)在將次級貸款證券化的過程中，信貸資產(chǎn)的真實價值被掩蓋，投資者只注重追求收益，無法或者忽視對風險的識別，購買次級抵押債券的主要投資者往往是放貸金融機構(gòu)的大客戶，或者就是其自身，次級信貸風險并沒有實質(zhì)性的轉(zhuǎn)移。導致以次級貸款為基礎的衍生證券也出現(xiàn)了償付危機，投行、 基金等面臨著巨大的壓力，次級證券的大幅度縮水又導致銀行的不良資產(chǎn)率上升，從而銀行也集中了大量的風險。至此，由住房抵押貸款引發(fā)的危機擴大到整個金融行業(yè)。

二、當前我國商業(yè)銀行住房貸款面臨的風險分析

從1998年至2006年間，我國住房抵押貸款呈現(xiàn)幾何級數(shù)增長。1998年的住房抵押貸款余額僅為426億元，占銀行貸款余額的0.49％，占GDP的0.54％，而到2008年6月底個人住房按揭貸款余額為3.3萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的10.5%左右。由于在過去幾年，房地產(chǎn)價格飛速上升，而上漲的房價使更多的企業(yè)和機構(gòu)看好房地產(chǎn)市場，在這種“羊群效應”的影響下，房地產(chǎn)消費需求為主的真實交易演化為以投機需求為主的資產(chǎn)價格博弈，消費者通過變賣其他資產(chǎn)或者以其他資產(chǎn)為抵押，向銀行申請貸款，進行房地產(chǎn)投機，致使房地產(chǎn)泡沫投機越演越烈。在這樣的氛圍下，銀行并沒有進行嚴格信用審核，而是盲目增加房地產(chǎn)個人抵押貸款，甚至為了招徠顧客，而發(fā)生惡性競爭，有的銀行采取零首付、第一年只付利息的方法，對房地產(chǎn)的發(fā)展起到了推動作用，助長了房地產(chǎn)價格的上漲，已經(jīng)造成較大房價泡沫。另外，由于我國在法律法規(guī)和司法實踐中沒有關于“按揭”的法律定義和解釋，貸款人在訴訟活動中的主張能否得到法律支持還是個疑問。自2008年以來，房價在全國各大城市下跌已成定局，并且有些城市出現(xiàn)了較大規(guī)模的“斷供潮”，目前在一些商業(yè)銀行，信貸資金的結(jié)構(gòu)性風險已經(jīng)出現(xiàn)。在全球金融危機的背景下，中央及各地政府也果斷采取了措施，已經(jīng)連續(xù)兩次降息，兩次累計降息幅度達到1.35個百分點，地方政府也出臺了一系列鼓勵購房的政策。2008年11月9日，國務院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)也將間接受益，這將在一定程度上緩解房地產(chǎn)泡沫造成的影響。

三、次貸危機對我國商業(yè)銀行信貸風險控制的啟示

1.充分認識住房貸款的風險特征，永遠將風險控制放在第一位

次貸危機的爆發(fā)提示我們，我國當前的房地產(chǎn)金融市場同樣蘊涵著較大的風險。商業(yè)銀行應當樹立風險管理文化，作為金融工作者尤其是國有商業(yè)銀行的領導者的頭腦中必須將風險控制放在第一位，從預防經(jīng)濟周期波動和外部沖擊的角度出發(fā)對潛在的信用風險、流動性風險、市場風險乃至操作風險等進行識別、評估、分析和定價，逐步提高銀行風險評估技術和管理水平，從而實現(xiàn)我國銀行個人住房抵押貸款風險管理的定量化、科學化、標準化和制度化。監(jiān)管層應及時對國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)出風險提示，嚴格“三查”，嚴防假按揭和虛假貸款，同時，在房價動態(tài)變化的市場環(huán)境下，提示銀行高度關注貸款抵押物的價格風險。

2.吸取美國次貸教訓，謹慎發(fā)展住房貸款證券化

美國是靠抵押證券化來降低短存長貸流動性風險的。實踐證明，這對降低短存長貸風險確有一定作用，但也產(chǎn)生了房貸風險向債市風險的轉(zhuǎn)移，從經(jīng)濟金融體系的整體角度看，風險依然存在。因此，我國住房抵押貸款證券化的過程必須是在我國金融體系發(fā)展到一定程度后才能實行，而在我國現(xiàn)在社會征信體系尚未完善、社會評級機構(gòu)還不成熟、各種金融衍生工具還很少的情況下，盲目推進住房貸款證券化是不合適的。我國應把握宏觀經(jīng)濟走勢與具體產(chǎn)品的關系，結(jié)合我國自身的房貸實際來加以篩選應用。監(jiān)管當局應要求市場參與者進行必要的信息披露并解釋衍生產(chǎn)品收益和風險形成的機理，同時盡快設計出一套有效的激勵機制以事前約束信貸市場中金融創(chuàng)新可能伴隨的道德風險。

3.完善房貸信息管理系統(tǒng)，加強個人信用體系建設

美國是個市場化程度很高的國家，放貸風險分級標準基本來自中介機構(gòu)，分級標準很不統(tǒng)一，同時也缺乏官方的房貸信息管理系統(tǒng)，導致房貸信息閉塞，直到次貸危機出現(xiàn)之后，美國官方才開始制定規(guī)章，推動房貸信息的公開化。我國房貸數(shù)據(jù)大多來自銀行系統(tǒng)，所以，房貸信息系統(tǒng)的基礎比美國要好，但個人信用信息系統(tǒng)比美國要差得多。美國對貸款人信用狀況有嚴格的等級劃分，但目前我國對個人客戶的信用評級還不完善，客戶提供相關資料真實性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質(zhì)和信用方面的信息還存在較大的不對稱性。因此，必須從源頭防控風險，嚴格審查按揭人資質(zhì)，嚴格執(zhí)行首付規(guī)定，防止為爭取客戶，降低標準無原則的信貸準入。其中，很關鍵的就是要盡快完善個人信用征信系統(tǒng)，通過各種市場化手段，在不同產(chǎn)品和服務間設置不同層次的風險隔離帶，降低風險傳導性或傳導力度；并建立征信網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫，收集積累個人財產(chǎn)收入狀況、還款意愿等信用記錄及機構(gòu)財務狀況、盈利狀況、違約事件等相關信息，推進個人和機構(gòu)征信制度建設。

4.借鑒美國房貸法規(guī)體系，加強房貸法律法規(guī)建設

美國在房貸發(fā)展過程中制定了多部法律法規(guī)，如1980年的《存款機構(gòu)放松管制和貨幣控制法》取消了抵押貸款的利率上限允許房貸機構(gòu)以高利率、高費率向低收人者放貸，以補償房貸機構(gòu)的放貸風險；1982年的《可選擇抵押交易平價法》又規(guī)定房貸機構(gòu)可采用浮息放貸和氣球式支付。1986年《稅改法》在取消對消費信貸利息的所得稅扣減的同時，保留了抵押貸款的利息扣減，為鼓勵消費信貸向抵押信貸的轉(zhuǎn)向創(chuàng)造了法律環(huán)境；1994年的《住房所有權(quán)和房產(chǎn)價值保護法》對抵押貸款利率和借貸關系作了進一步規(guī)范，明確高成本抵押定義為年利率超過同期限國債收益率8個百分點的抵押貸款，并規(guī)定房貸機構(gòu)在放貸前必須向借款人解釋清楚有關利息、本金和費用的付款安排，而借款人有權(quán)在房貸合同生效3天內(nèi)取消合同；2007年的《聯(lián)邦住房金融改革法》決定籌組獨立住房金融監(jiān)管機構(gòu)—聯(lián)邦住房金融署，負責監(jiān)管房利美、房地美和各聯(lián)邦房貸銀行，加強了對房貸機構(gòu)和市場的監(jiān)管。這些法律法規(guī)的出臺，對促進和規(guī)范美國房貸發(fā)展起到了積極的正面作用，也值得我國房貸發(fā)展借鑒。我國應從完善房地產(chǎn)金融領域的擔保體制以及個人信用制度的角度，修改和完善《擔保法》、《保險法》，出臺專門的《住房抵押貸款管理辦法》，以及盡早將信用立法提上議程。

5.發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)過渡

除了加強風險防范以外，在房地產(chǎn)價格普遍下跌的嚴峻形勢下，為了促進國民經(jīng)濟不出現(xiàn)劇烈波動，釀成類似美國次貸危機后的金融危機慘劇，政府應該發(fā)揮宏觀調(diào)控的功能，通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，來刺激消費和擴大內(nèi)需。根據(jù)國務院常務會議安排部署的“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”的政策舉措推出更加明確的、可操作性的措施，比如對于購買小戶型的普通住房，降低契稅稅率，對個人銷售或購買住房免征印花稅，對個人銷售住房免征收土地增值稅；個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。下調(diào)普通貸款利率和住房公積金貸款利率，并提高住房公積金最高貸款額度。建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，解決低收入家庭的住房困難。 另外，可借鑒國際經(jīng)驗，由政府設立專門機構(gòu)對中低收入家庭的個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構(gòu)代為承擔清償貸款本息的責任。

（作者單位：廈門大學）