劉　穎

摘 要：廉租房退出制度通過及時地使非弱勢群體退出廉租房的保障范圍，從而用較小保障成本解決較多居民的住房保障問題，提高廉租房的利用效率，實現(xiàn)廉租房制度的良性循環(huán)。文章從壓力機(jī)制、推力機(jī)制、引力機(jī)制等方面，探討構(gòu)建促使不再具備廉租房資格的社會主體主動放棄既得利益的動力機(jī)制，在分析我國現(xiàn)行廉租房退出制度動力缺失基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對策，并對廉租房退出制度中的動力機(jī)制運行環(huán)境進(jìn)行了討論。

關(guān)鍵詞：廉租房 退出制度 動力機(jī)制

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）01-258-02

一、前言

廉租房退出機(jī)制是建立和完善廉租房制度的一個重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)，可以用較小的保障成本解決較多居民的住房保障問題，提高廉租房的利用效率，突破資金欠缺的發(fā)展瓶頸，實現(xiàn)住房體系的良性循環(huán)。同時，廉租房推出制度阻止了不再符合廉租資格的違法廉租戶霸占或騙取廉租房對住房弱勢主體居住權(quán)的間接侵犯，是實現(xiàn)社會公平的必然要求。

從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件，但因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾，超低騰退率凸顯了我國廉租房制度在退出方面的制度缺陷。筆者從壓力機(jī)制、推力機(jī)制、引力機(jī)制等方面，探討構(gòu)建促使不再具備廉租房資格的社會主體主動放棄既得利益的動力機(jī)制，在分析我國現(xiàn)行廉租房退出制度動力缺失基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對策，并對廉租房退出制度中的動力機(jī)制運行環(huán)境進(jìn)行了討論。

二、廉租房退出制度中的動力機(jī)制

作為理性經(jīng)濟(jì)人，不再符合廉租戶居住標(biāo)準(zhǔn)的,為追求個人利益最大化不會主動退掉廉租房而是積極采取隱瞞家庭收入等措施來維持既得利益。從制度設(shè)計的角度，應(yīng)考慮如何讓廉租戶主體主動退出而不應(yīng)讓主管部門被動尋找不符合廉租資格的住戶，只有在壓力、推力和引力三力的共同作用下才是實現(xiàn)廉租房退出的有效路徑。

壓力機(jī)制是建立有效的懲罰機(jī)制和有效的收入監(jiān)管，提高社會主體違法成本、增加違法壓力，迫使不再具有廉租戶資格的主體主動退出。壓力機(jī)制包括法律制度懲罰和收入監(jiān)管。高強(qiáng)度的法律懲罰情況下，不再具備廉租房資格的主體不退出廉租房的成本要遠(yuǎn)高于收益，合理的選擇就是退出廉租房并會影響其他社會主體的選擇。收入監(jiān)管是法律懲罰的前提條件，缺乏有效的收入監(jiān)管，法律懲罰只能是一紙空文。

推力機(jī)制是當(dāng)?shù)褪杖爰彝サ慕?jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化時，出現(xiàn)向上流動的傾向時，通過置業(yè)資助計劃、多層次的住房保障體系等一定的政策安排，使其進(jìn)入住房保障的第二道網(wǎng)。廉租房到自購房之間的經(jīng)濟(jì)租用房、經(jīng)濟(jì)適用房政策等多層次的住房保障體系能夠滿足人群的多層次變化。廉租對象的經(jīng)濟(jì)狀況有所改善但大幅度提高的只是少數(shù)，如果沒有一定的福利政策保障，他們依然是買不起房的住房困難戶，逃避廉租退出成為理性選擇。只有政府采取相應(yīng)的政策幫助廉租戶平滑過渡，才能阻止這種行為。

引力機(jī)制是通過福利制度的安排使得不再具有廉租資格的家庭退出廉租房后所享受的福利略大于或不小于廉租保障從而引導(dǎo)廉租戶自愿騰退。引力機(jī)制解決的是福利倒置問題。引力機(jī)制既要保障居住困難的公民居住的權(quán)利，又要具有相應(yīng)的手段鼓勵公民去通過勞動購房，體現(xiàn)公平與效率兼顧。要設(shè)計公平的分配程序，各階段家庭的福利要適當(dāng)，既能幫助低收入家庭解決住房基本需要問題，又不至于產(chǎn)生嚴(yán)重的倒置現(xiàn)象。

三、我國現(xiàn)行廉租房退出制度中的動力缺失與對策

1.我國現(xiàn)行廉租房退出制度中的壓力缺失與對策。壓力缺失表現(xiàn)在輕懲罰、法律位階低和收入監(jiān)管薄弱。我國廉租房退出制度的顯著特點是輕懲罰。在廉租房退出制度的法律責(zé)任補(bǔ)償性遠(yuǎn)大于懲罰性，全國各地對“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請廉租房資格”等，騙租違約收益遠(yuǎn)大于違約成本，對不具備享受廉租房資格的群體構(gòu)成負(fù)激勵作用，增加鉆政策漏洞風(fēng)險。目前我國對于廉租房退出制度進(jìn)行規(guī)范的規(guī)章法律層次低，只有，〈城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法〉和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》兩個部門規(guī)章。針對以上分析，從立法執(zhí)法角度應(yīng)提高法律立法的位階，采取高懲罰措施并不斷細(xì)化，合理期限的資格罰、多幅度的財產(chǎn)罰、以及適當(dāng)?shù)姆韶?zé)任追究要相互結(jié)合。要謹(jǐn)慎確立資格罰的合理期限，期限過長則侵犯了基本人權(quán)，期限過短則無法達(dá)到懲罰目的。多幅度的財產(chǎn)罰具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和效果，一旦發(fā)現(xiàn)收入超過既定標(biāo)準(zhǔn)而不退出的，就嚴(yán)厲懲罰，而且懲罰的追朔時效是無限期并于個人信用掛鉤。

我國對廉租家庭收入監(jiān)管、跟蹤管理較為薄弱。收入核查一般仍沿襲入戶調(diào)查等舊機(jī)制，存在投入大，信息資料準(zhǔn)確度不高，復(fù)核結(jié)果偏差較大，動態(tài)管理困難等缺陷。由于我國的住房征信體系的不完善使得公民與政府間的監(jiān)督失效，因此要建立完善住房收入體系，加強(qiáng)建立廉租房分配的申報、審核、公示制度，加大社會監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實性與公正性。

2.現(xiàn)行廉租房退出制度中的推力缺失與對策。我國在廉租房與自購房之間設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房，除此之外，廉租房退出制度的推力機(jī)制幾乎是空白。反觀英國、中國香港，在廉租房群體向上層流動過程中，政府發(fā)揮著較大的推動作用。英國法律賦予廉租房住戶住滿兩年后以優(yōu)惠折扣價格對所住公房的優(yōu)先購買權(quán)，香港推出“置業(yè)資助貸款計劃”向適合資格的申請人提供免息貸款或按揭還款補(bǔ)助金。

要彌補(bǔ)我國廉租房退出制度中的推力缺失，應(yīng)構(gòu)建“廉租住房——政策性租賃住房——經(jīng)濟(jì)適用住房”三層次住房保障模式或更多層次的住房保障模式，著手設(shè)計包括購房無息貸款或減息貸款、降低首付比例等金融優(yōu)惠政策和廉租房退出者的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)先購買權(quán)的政策，通過這些多層次模式和各種資助政策，有效解決退出廉租房的住戶對房子的所有權(quán)問題，幫助他們實現(xiàn)向社會上層流動，減少廉租房的騰退阻力，節(jié)約行政成本，保證廉租房源的充足，為其他低收入群體騰出空間。

3.我國現(xiàn)行廉租房退出制度中的引力缺失與對策。我國廉租房退出制度中引力機(jī)制基本空白。引力機(jī)制在于通過一系列的政策安排，消除外差效應(yīng)，改變福利倒置，從而達(dá)到相應(yīng)群體靠自身努力不斷向上層流動的目的。

消除外差效應(yīng)，避免福利倒置的主要手段就是運用逆向遞減補(bǔ)貼的方式。所謂“逆向遞減”補(bǔ)貼，收入稍高者少補(bǔ)，收入較低者多補(bǔ)，或者隨承租人收入水平提高實行新的租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)節(jié)機(jī)制，通過這種差額補(bǔ)貼讓更困難的住戶得到更多的收益增加社會總福利，同時讓條件較好的住戶由于收益較小而放棄或退出廉租住房，這對形成良性的退出機(jī)制具有至關(guān)重要的作用。在具體實施過程中，可以確定一個相對科學(xué)的打分公式或者排序規(guī)則，再分成若干等級，確定給予補(bǔ)貼的優(yōu)先順序和補(bǔ)貼檔次。在實踐中到底分幾個層次，標(biāo)準(zhǔn)如何確定，還要充分考慮各方面的情況。從這種手段的實施角度上講，采用貨幣化租金補(bǔ)貼方式比實物配租使廉租房的退出更易操作。貨幣化租金補(bǔ)貼分季度給付的是資金量小的租金，而實物配租提供的是資金量大的住房，退出不論從利益誘惑上還是從操作上看都比較困難。

四、廉租房退出制度動力機(jī)制的運行環(huán)境

廉租房退出制度的有效實施不能單純依靠涉及廉租房的法律法規(guī)自身的完善，還需要配套法律制度的健全，需要一個比較成熟的環(huán)境，如全民的納稅意識、發(fā)達(dá)的住房征信體系。以建立家庭收入申報制度和個人信用制度為基礎(chǔ)的住房征信體系的建立和完善，是家庭或個人信息甄別、經(jīng)濟(jì)狀況動態(tài)管理的基本前提，是克服收入來源多樣化導(dǎo)致制度實施困難的有效辦法，改變了相關(guān)行政部門在審核收入時的信息不對稱的劣勢，加強(qiáng)收入監(jiān)管，是廉租房退出制度動力機(jī)制的必要運行環(huán)境。

我國的住房征信體系不夠完善，與居民住房、購房相關(guān)數(shù)據(jù)極端分散并且相互屏蔽，部門之間無法互聯(lián)互通，缺乏有效的公共信息披露制度，導(dǎo)致政府與居民之間嚴(yán)重的信息不對稱，造成收入監(jiān)管困難，構(gòu)成了廉租房退出制度主要運行障礙。

住房征信體系的基本內(nèi)容應(yīng)包括自然人的身份證明和個人社會檔案、個人社會保障、個人銀行賬戶和收入來源、個人可支配的用于抵押的資產(chǎn)等。一人一號，這個號碼可以對應(yīng)一張或多張信用卡，人們的每一筆收入、納稅、借債、還款都將通過信用卡而記錄在案。這是一個龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)通過立法、行政等多方面的手段協(xié)同全國上下各機(jī)關(guān)、金融稅務(wù)房產(chǎn)等各部門聯(lián)合建立個人信用制度。

五、結(jié)束語

廉租房退出制度的建立和完善能夠確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。由于作為經(jīng)濟(jì)人的廉租房群體對既得利益的維護(hù)，當(dāng)他們不再具備廉租房資格時，不會選擇主動退出，只有完善廉租房退出制度中的動力機(jī)制，發(fā)揮法律嚴(yán)懲和收入監(jiān)管的壓力機(jī)制作用，通過購房資助政策、多層次住房保障體系推動不再具備廉租房資格的社會主體向上層流動，通過遞減補(bǔ)貼等消除外差效應(yīng)，吸引不在具備廉租房資格的社會主體向上層流動，在壓力、推力、引力的共同作用下，實現(xiàn)廉租房制度的正常退出。當(dāng)然，目前我國廉租房退出制度的環(huán)境相對不成熟，需要不斷地完善個人征信體系。

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（作者單位：江蘇徐州房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 江蘇徐州 221000）

（責(zé)編：呂尚）