蔣衛(wèi)武

北京房?jī)r(jià)的拉鋸已經(jīng)繃緊，一方的稍微勢(shì)弱，將引發(fā)局勢(shì)的大翻盤。

36歲的李潔，在一家公司做行政經(jīng)理，已經(jīng)有8年的北漂史。她在這里認(rèn)識(shí)了自己現(xiàn)在的丈夫并且有了可愛的寶寶，盡管現(xiàn)在小家庭有了一輛代步的富康，但房子一直是她與先生的重點(diǎn)話題。從房?jī)r(jià)飚升的2007年起，他們一直在關(guān)注新開的樓盤，一度也曾想在清河附近的龍城新園購(gòu)房，就連首付款也已經(jīng)準(zhǔn)備好了。

“當(dāng)時(shí)就因?yàn)槲依瞎恢痹诿こ?，沒有來(lái)得及去辦理購(gòu)房手續(xù)”，盡管在起初，她看著一月高過(guò)一月的房?jī)r(jià)對(duì)自己的先生一再埋怨，但到現(xiàn)在，她卻是非常慶幸自己沒有成為最后一個(gè)接山芋的人：“我朋友中那個(gè)時(shí)段買房的人后悔得腸子都青了”。

但房子對(duì)于三口之家總是一件大事，事業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)扎根于北京，社會(huì)關(guān)系也是在這個(gè)城市里盤根錯(cuò)節(jié)，“是沒有辦法再回去了”，她表示，在北京買房是一定的，但什么時(shí)候呢？“我在等房?jī)r(jià)的底部”。她說(shuō)除了上班，就只有這件事情就讓她操心了。

和李潔一樣等待著房?jī)r(jià)回落抄底的年輕人在北京不在少數(shù)。據(jù)中國(guó)青年報(bào)社調(diào)查中心對(duì)14493名公眾的調(diào)查顯示，81.0％的公眾認(rèn)為2009年房?jī)r(jià)還會(huì)降，在受訪人群中，35.2％月收入超過(guò)4000元，是擁有買房消費(fèi)實(shí)力的主要人群。

購(gòu)房者的觀望，遲不出手是房地產(chǎn)開發(fā)商最頭痛的事情。但市場(chǎng)就是雙方的搏弈。北京房?jī)r(jià)的拉鋸已經(jīng)繃緊，一方的稍微勢(shì)弱，將引發(fā)局勢(shì)的大翻盤。但顯然，開發(fā)商在這個(gè)僵局中，不占優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘Y金鏈不允許將時(shí)間拉得太長(zhǎng)，繃得太緊。

集體過(guò)冬

12月2日，中國(guó)社科院發(fā)布2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出：預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，供需雙方作用下，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。

藍(lán)皮書還透露，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。在2006年推出“90/70”政策實(shí)施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設(shè)規(guī)劃都進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會(huì)迎來(lái)中小套型房上市的高峰。隨著住房保障政策以及2008年各地住房計(jì)劃的落實(shí)，2009年，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房供應(yīng)也會(huì)增加。中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。

盡管在12月8日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“保增長(zhǎng)”，提出保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的作用，但現(xiàn)實(shí)讓房地產(chǎn)開發(fā)商并不能從困境中解圍。

社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所汪同三所長(zhǎng)在新聞發(fā)布上接受記者采訪時(shí)稱：“政府既不希望樓價(jià)有明顯的反彈，也不希望由于樓價(jià)的過(guò)快跌落，引起宏觀經(jīng)濟(jì)的下行?！?/p>

“從總體上看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的方針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好。但就短期而言，對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力較小，樓市下行趨勢(shì)不容樂(lè)觀”，汪同三表示：“從中長(zhǎng)期來(lái)看，將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)在民生方面扮演的角色。”

從2004年至2007年，是房地產(chǎn)業(yè)的春天。房地產(chǎn)商不但數(shù)度刷新中國(guó)富豪榜，而且為地方政府財(cái)政收入提供大量的現(xiàn)金，同時(shí)也為中國(guó)的GDP增長(zhǎng)立下汗馬功勞。但房?jī)r(jià)高攀，民怨載道，提倡“民生為重”的中央政府開始進(jìn)行一系列宏觀調(diào)控，使曾一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)聲而落。從起初的希望政府“松綁”到呼吁“自救”，房地產(chǎn)開發(fā)商歷經(jīng)“最好的時(shí)代”到“最壞的時(shí)期”。

“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了多年的高速發(fā)展，客觀上有調(diào)整的要求。同時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，推動(dòng)了這種調(diào)整，造成了可能是房地產(chǎn)業(yè)最困難的兩年，”金隅集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)人表示，為應(yīng)對(duì)2009年的嚴(yán)峻市場(chǎng)形勢(shì)，金隅集團(tuán)將設(shè)法加速銷售回款，主動(dòng)調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資重心?！皩?duì)于今后開發(fā)方向，要重點(diǎn)尋求開發(fā)規(guī)模適中、付款條件寬松、當(dāng)年可實(shí)現(xiàn)開工并滾動(dòng)推進(jìn)的項(xiàng)目。重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)建設(shè)周期在2-3年、短期內(nèi)可凈地上市，并位于城市中心及近郊區(qū)域的商品房項(xiàng)目”，該負(fù)責(zé)人一直強(qiáng)調(diào)要“注意風(fēng)險(xiǎn)”。

盡管經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻，但鑒于金隅集團(tuán)已然是國(guó)企中房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)老大，對(duì)這輪“風(fēng)暴”他們有其他企業(yè)不可多得的優(yōu)勢(shì)來(lái)應(yīng)對(duì)，使得金隅擺出“不盲目悲觀”的態(tài)度。

但剛從美國(guó)考察歸來(lái)的潘石屹卻截然不同，他稱自己 “無(wú)比悲觀”。

盡管SOHO中國(guó)可能是目前內(nèi)地流動(dòng)性最充裕的開發(fā)商?！叭绻袁F(xiàn)在起公司沒有一分錢收入進(jìn)賬，同時(shí)還需要繼續(xù)支付工程款及各種土地款、稅費(fèi)的情況下，不知道SOHO中國(guó)是否能再支撐一年時(shí)間?！迸耸?，作為一家?guī)缀鯖]有任何負(fù)債，不太可能破產(chǎn)的上市公司的董事長(zhǎng)在接受采訪時(shí)卻憂心忡忡：“大部分開發(fā)商遇到這種情況，可能連一個(gè)月都支撐不住”。

房地產(chǎn)商抱怨救市政策力微，只能期待在“信貸”松口的時(shí)候向銀行求助。但親眼目睹過(guò)美國(guó)的金融風(fēng)暴之后，銀行更多的是謹(jǐn)慎。12月6日，銀行銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示：“危機(jī)告訴我們，應(yīng)更好地處理好金融和經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系”。他強(qiáng)調(diào)銀行方面要有效地防范風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)維護(hù)自己的安全和穩(wěn)定。盡管中央有文件稱“支持支持企業(yè)的發(fā)展，特別是支持中小企業(yè)渡過(guò)難關(guān)”，但為控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)表現(xiàn)出前所未有的小心，“惜貸”開始成為銀行管理層的常用詞。這無(wú)疑讓房地產(chǎn)開發(fā)商的處境雪上加霜。

過(guò)冬，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但這個(gè)冬天對(duì)于他們來(lái)說(shuō)到底有多長(zhǎng)？他們必須蟄伏多久才能等來(lái)自己的春天？

底部有多深？

“其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的這一死局，還得由他們自己來(lái)解開”。楊少鋒，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理在接受《小康》采訪時(shí)稱：“降價(jià)是他們唯一走活對(duì)弈的方法?！?/p>

盡管在2007年末，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石首先自房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部“放炮”，提出樓市“拐點(diǎn)”說(shuō)，從深圳房?jī)r(jià)的爆跌，到上海樓市優(yōu)勢(shì)不保，但北京作為中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)中心，高房?jī)r(jià)一直是最后一個(gè)堅(jiān)挺的“堡壘”。

2008年11月中旬，有投資者欲在北京購(gòu)房置業(yè)，但走了一圈之后，感嘆：“北京房?jī)r(jià)并沒有跌嘛”。

“三環(huán)以內(nèi)房子降價(jià)的可能性比較小。但在三環(huán)與四環(huán)之間，房?jī)r(jià)松動(dòng)就比較大，”楊少鋒說(shuō)：“投資者往往會(huì)希望挑得繁華地帶以此保值，但因?yàn)榈乩碣Y源不可重生，而且北京作為政治經(jīng)濟(jì)中心地位不會(huì)改變，所以，好地段的價(jià)格并不會(huì)有什么沖擊”。

購(gòu)房自住是房地產(chǎn)業(yè)的主要消費(fèi)群體。而對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，價(jià)格是選房時(shí)首要的考慮因素。

“現(xiàn)在并不是沒有購(gòu)房需求，正相反，北京住房的剛性需求會(huì)一直存在”，楊少鋒表示盡管2008年1-9月交易量萎靡，但在新浪樂(lè)居的一次購(gòu)房活動(dòng)中卻一天銷售額達(dá)8億?！斑@主要是因?yàn)橛行吕诉@個(gè)平臺(tái)連接了客戶與開發(fā)商，使他們相互信任。而且在這次促銷活動(dòng)中，房地產(chǎn)商做了大步讓利”。

降價(jià)，是購(gòu)房者觀望的原因，他們?cè)诘却撞?。但開發(fā)商擔(dān)心的是，一旦形成下行通道，局面或許不能控制。于是，表面上，他們?cè)诮┏帧?/p>

但事實(shí)上，售樓處的工作人員已經(jīng)在暗地里松動(dòng)價(jià)格。

3月16日，處于東南三環(huán)和東南四環(huán)之間的中海城開盤的二期成交均價(jià)為13311元/平方米，但在8月23日開盤的三期成交均價(jià)已便降為9900元/平方米；通州世紀(jì)星城，從一度擬定的13000元/平方米開盤價(jià)降到8000元/平方米，降幅高達(dá)4000元。

價(jià)格總是市場(chǎng)雙方力量均衡后的結(jié)果，同時(shí)供需的數(shù)量也成為影響對(duì)方力量的重要因素。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年1月1日已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的期房數(shù)量為69685套，10月12日則變成112696套，新增未售期房住宅4.3萬(wàn)套。截至9月，2008年年總共成交了5.3萬(wàn)套。兩個(gè)數(shù)字加起來(lái)，相當(dāng)于進(jìn)入市場(chǎng)的房子有9.6萬(wàn)套。而北京2008年正常供應(yīng)市場(chǎng)的商品房是16萬(wàn)套，達(dá)到歷史最高峰。也就是說(shuō)，年底前應(yīng)該供應(yīng)市場(chǎng)的期房住宅至少還有6萬(wàn)套。預(yù)期四季度成交量最好的結(jié)果是1.5萬(wàn)套。

“6萬(wàn)套的供應(yīng)量面對(duì)1.5萬(wàn)套的需求，在當(dāng)前需求萎靡的市場(chǎng)形勢(shì)下，除了大幅降價(jià)，還能有什么辦法？”作為資深的行業(yè)觀察家，楊少鋒還是用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。

降價(jià)，如果成為共識(shí)，那多少是底？持久的心理戰(zhàn)術(shù)對(duì)搏弈的雙方來(lái)說(shuō)，都是殘酷的。

“我認(rèn)為底部至少在北京房?jī)r(jià)最高位置的8折”，楊少鋒說(shuō)：“指望房?jī)r(jià)跌回幾年前是不現(xiàn)實(shí)的，畢竟通貨膨脹早抵消了不少的漲幅”。

而作為開發(fā)商的代表潘石屹也同意：“熱點(diǎn)城市的降價(jià)不會(huì)超過(guò)30%”。

楊少鋒，作為北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理，同時(shí)也是一位“購(gòu)房者代表”，他稱自己目前也正在尋找樓盤伺機(jī)出手。他強(qiáng)調(diào)：“北京降價(jià)的項(xiàng)目只有30%，而這30%中只有10%是降到位的。所謂觸底反彈，只有降價(jià)到合理程度，需求才會(huì)爆發(fā)。”

他認(rèn)為2008年年底到2009年一季度，北京樓市即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，也應(yīng)該是購(gòu)房者出手的好時(shí)機(jī)。

尋找出路

世界銀行預(yù)測(cè)，2009年全球經(jīng)濟(jì)將放緩增長(zhǎng)。而中國(guó)提出8%的GDP增長(zhǎng)率是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的底線。拉動(dòng)內(nèi)需，增加就業(yè)機(jī)會(huì)成為中國(guó)“保增長(zhǎng)”的兩駕馬車。房地產(chǎn)行業(yè)的興衰，關(guān)連上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)近50多種，同時(shí)還能關(guān)系著眾多農(nóng)民工就業(yè)崗位。

房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位沒有人產(chǎn)生過(guò)懷疑。如何使集體過(guò)冬的產(chǎn)業(yè)能夠順利過(guò)渡到健康發(fā)展的軌道，成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的熱點(diǎn)課題。

“房?jī)r(jià)越是有下降趨勢(shì)，消費(fèi)者就越容易產(chǎn)生觀望情緒?！睂?duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)投資系主任郭敏表示：現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)不景氣，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，在這樣的背景下，為了實(shí)現(xiàn)政府目前“保增長(zhǎng)”政策，央行實(shí)施一系列舉措，也就是大家說(shuō)的“房貸新政”，是希望借此刺激購(gòu)房需求以拉動(dòng)整體內(nèi)需。

但是對(duì)于房貸新政的可行性，有人質(zhì)疑：“如果執(zhí)行的話，銀行的貸款利率還沒有存款利率高，每做一筆5年以上的商業(yè)貸款，都可能成了賠本買賣?！?這也就解釋了各商業(yè)銀行為何遲遲未能出臺(tái)“房貸細(xì)則”。

“嚴(yán)格限制第二套房貸的是為了抑制增長(zhǎng)過(guò)快的購(gòu)房需求，阻擋房?jī)r(jià)的快速上升。如果在2008年年底，或者2009年的第一季度，內(nèi)需仍處于下滑趨勢(shì)，第二套房貸應(yīng)該相應(yīng)有所松動(dòng)，第一套房是必需品，但是沒有購(gòu)房消費(fèi)能力的人，就算房?jī)r(jià)再降該買不起還是買不起，能購(gòu)買第二套房的，才是購(gòu)房消費(fèi)能力的主力，適當(dāng)放松第二套房貸政策對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需才是更大的利好?！惫艚淌谡J(rèn)為內(nèi)需的拉動(dòng)必須從那些有能力消費(fèi)的人群著手。

放松第二套房貸政策，這或許是解救目前觀望僵局的又一個(gè)出路。