張 璐

8月份至12月份，“濟(jì)南地王”四易其主。

8月19日，位于花園路的G043號地被祥泰實(shí)業(yè)高價(jià)拍得，濟(jì)南東部最新單價(jià)“地王”誕生。9月17日，槐蔭區(qū)東航三角地被中石化以8600萬元的高價(jià)摘得，“濟(jì)西地王”誕生。10月19日，總面積約為45畝的歷下區(qū)解放路鐵職院舊址地塊，被深圳華強(qiáng)集團(tuán)以6.57億元的天價(jià)拍得，約合每畝1460萬元，濟(jì)南“地王”再次誕生。

12月3日，25家省內(nèi)外房地產(chǎn)商經(jīng)過多輪激烈舉牌競拍，總面積10余畝的山師北街一地塊使用權(quán)被山東大地公司以1.92億元的天價(jià)拍得，約合每畝1900萬元，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米1.5萬元，成為濟(jì)南的新一屆“地王”。

一業(yè)內(nèi)人士感慨說，此前五年，只出現(xiàn)過兩個(gè)“地王”。而2009年下半年，“地王”已四次出現(xiàn)，頻率之高令人昨舌。

細(xì)看濟(jì)南樓市這一年的風(fēng)雨歷程，“地王”是當(dāng)之無愧的主角之一。

地王何以頻現(xiàn)

隨著一線城市利潤的壓薄以及獲取土地難度的增大，地產(chǎn)大鱷的目光逐漸轉(zhuǎn)向了二、三線城市。而在2008年沿海省會房價(jià)排行中，濟(jì)南位居倒數(shù)第二。

今年7月31日，國內(nèi)房企排名第二的上海綠地高調(diào)A股濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司，北大資源則以招聘的形式低調(diào)而來，深圳華強(qiáng)恒大地產(chǎn)緊隨其后，之前像海爾綠城，保利芙蓉，中海地產(chǎn)則早已跑馬圈地，創(chuàng)造了自2008年以來第二波大鱷入駐潮，另有消息顯示，萬科和龍湖也有意搶灘濟(jì)南。

大鱷到來要站穩(wěn)腳跟，拿地是第一步。另一方面，全運(yùn)帶來了東部大發(fā)展，西窖站讓西部大提速，小清河改造使北部體現(xiàn)大價(jià)值，棚戶區(qū)改造則讓中部大變化，隨著省城城市化水平的提高，地產(chǎn)價(jià)值水漲船高。

今年3月份后，濟(jì)南土地供應(yīng)出現(xiàn)放量跡象，7月份單月供應(yīng)土地31塊，8月份則有29塊土地成交，創(chuàng)單月成交量最高。進(jìn)入四季度，濟(jì)南市加快了土地供應(yīng)速度，開發(fā)商拿地?zé)崆橛性鰺o減，極大地推動了濟(jì)南土地市場的升溫。

相關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，全國房地產(chǎn)銷售額達(dá)到6萬億，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不會讓這么巨量的資金睡大覺，還要尋求新的投資機(jī)會，新地王不斷涌現(xiàn)也就不足為奇了。

今年7月，備受矚目的北京絕版地塊——廣渠路15號經(jīng)過97輪競價(jià)后，由“黑馬。中化方興以40.6億元拿下，折合樓面地價(jià)約1.6萬元／平方米，斬獲北京新地王的桂冠。時(shí)隔5個(gè)月，濟(jì)南的黃金絕版地塊竟然也拍到了近1.5萬元／平方米的樓面地價(jià)，大有向一線城市土地價(jià)格靠攏之勢。據(jù)悉，新“地王”山師北街地塊，雖然總面積僅有10余畝，卻引來16家開發(fā)商輪番搶奪，經(jīng)過了91輪的競價(jià)終塵埃落定。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年，作為二線城市的濟(jì)南，在樓市方面一直表現(xiàn)得不溫不火，市場總體呈相對穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。近半年以來，隨著國內(nèi)一線地產(chǎn)企業(yè)紛紛來濟(jì)，部分本土企業(yè)也在近幾年的發(fā)展中逐步壯大，故此，實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇在此時(shí)搶奪市場蛋糕，在土地交易市場繁榮的背后，是樓市競爭的加劇，也是對城市居住價(jià)值的重新定義。

對于近期濟(jì)南上演的“搶地大戰(zhàn)”，專家分析，多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q。一是去年開發(fā)商拿地較少，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正處于“饑餓”狀態(tài)；二是國務(wù)院在今年發(fā)文將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例調(diào)低至百分之二十，開發(fā)商資金運(yùn)作余地增大；三是今年以來住房成交量迅速回升，房企資金回籠速度加快：四是金融系統(tǒng)房地產(chǎn)新增貸款業(yè)務(wù)增長較快，市場上資金較為充沛。

樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇

毫無疑問，近期頻頻出現(xiàn)的“地王”將成為助推房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。以北京市場為例，富力地產(chǎn)以15100元／平方米的樓面地價(jià)拿下了廣渠門10號地塊，加上建安成本，財(cái)務(wù)和營銷等成本，這個(gè)地塊至少要賣到28000元／平方米才能有所盈利。故此，該地塊一經(jīng)成交，數(shù)日內(nèi)周邊項(xiàng)目的房價(jià)普漲10％以上。相對于市場反應(yīng)敏銳的北京，濟(jì)南樓市的發(fā)展要平穩(wěn)得多，雖然也是“地王”頻出，但近期的總體房價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯異動，成穩(wěn)定增長態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然濟(jì)南樓市長期處于較為穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，但隨著近階段以來大幅土地的高價(jià)拍出，必會引起房價(jià)的新一輪上漲，目前，新“地王”山師北街項(xiàng)目的樓面地價(jià)已高達(dá)1.5萬元／平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊在售樓盤的房價(jià)，

從另一個(gè)角度來看，文化東路板塊目前的在售項(xiàng)目并不多，和新“地王”距離最近的是近期剛面市的萬豪國際項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的直線距離大約在100多米。目前，該項(xiàng)目分為SOHO、LOFT、商鋪、豪宅四類產(chǎn)品?，F(xiàn)階段主推的產(chǎn)品是SOHO和星光天地廣場式商鋪。按照該項(xiàng)目目前所推產(chǎn)品的使用面積計(jì)算，SOHO起價(jià)在7600元／平方米左右。而該區(qū)域其他樓盤的價(jià)格也都在“萬元”以內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)濟(jì)南市場的長遠(yuǎn)來看，諸如文化路，歷山路，泉城路等黃金絕版地段的房價(jià)將有望呈現(xiàn)跨越式上漲趨勢，另外，隨著眾多國內(nèi)品牌地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)駐，具有國內(nèi)領(lǐng)先水平的高品質(zhì)產(chǎn)品也紛紛落戶泉城，這些創(chuàng)新產(chǎn)品的進(jìn)入也將在一定程度上成為助推房價(jià)上漲的主因，

“地王”頻現(xiàn)，房價(jià)急升，并不是房地產(chǎn)市場繁榮的表現(xiàn)。相反，在房價(jià)虛高，“地王”榮耀的背后，是樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)的加劇。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李鐵崗認(rèn)為，“今年濟(jì)南房地產(chǎn)市場‘跳板式的漲價(jià)已經(jīng)脫離了正常軌道，建議‘地王開發(fā)商選擇在市場好的時(shí)候盡快開發(fā)。因?yàn)槭袌鰧Α赝醯拈_發(fā)有很大影響，如果市場不好，‘地王的開發(fā)就有可能受到影響，甚至可能停止?！?/p>

房價(jià)高乎其高，國務(wù)院又一新政在近期劍指高房價(jià)。

12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，中國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，并繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求。

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，無論是增加供應(yīng)還是抑制投機(jī)，都是希望在穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上抑制部分城市過高的房價(jià)，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

“限大令”與地王熱和囤地風(fēng)

不久前，國土資源部印發(fā)通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積酋度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃，此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。

不少人士認(rèn)為，這一辦法對抑制地價(jià)過快上漲，減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用，但成效如何取決于政策是否落實(shí)到位。

一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關(guān)政策設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)市場中卻產(chǎn)生了一些負(fù)面的“外部性”影響。比如，重點(diǎn)城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。

最近以50.5億元天價(jià)刷新北京土地總價(jià)紀(jì)錄的順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)“地王”，面積達(dá)到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設(shè)用地面積依然達(dá)27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團(tuán)砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)地塊，面積更是達(dá)到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

此外，數(shù)十萬乃至上百萬平方米的土地即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在此情況下，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”，有關(guān)專家認(rèn)為一個(gè)大盤開發(fā)多年，實(shí)際上是一種“變相囤地”。

為此，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所曾建議，為穩(wěn)定地價(jià)，要調(diào)控供地節(jié)奏，合理設(shè)置單宗土地出讓面積上限。有知名開發(fā)商也在博客中提出：“至少50％以上的土地會存五年以上。為什么政府不將土地縮小劃開了去拍賣?”

國土資源部此次“限大令”，在業(yè)內(nèi)人士看來具有一定的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。有專家認(rèn)為，“限大令”對于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言“是一個(gè)壞消息”，對于中小企業(yè)則相反，上海一在全國多個(gè)重點(diǎn)城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“限大令實(shí)”際上是對土地價(jià)格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價(jià)格，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地竟拍，提高市場的競爭性”。

有位專家表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細(xì)作”。他還認(rèn)為，“限大令”對抑制圖地行為也大有裨益?！耙荒瓴婚_發(fā)罰款，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國土部門三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個(gè)好辦法”。

實(shí)際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實(shí)施局部調(diào)控。比如，重慶市國土資源和房屋管理局等相關(guān)單位經(jīng)過研究測算，認(rèn)定面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70％的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)之所以問題重重，很大一部分原因可歸結(jié)為市場監(jiān)管在時(shí)間上的滯后和在執(zhí)行力度上的孱弱，有關(guān)部門對土地開發(fā)和樓盤銷售中的違法違規(guī)現(xiàn)象三令五申，大小政策不斷，聲勢不小，但是成效難言樂觀，迄今“囤地”，“捂盤”等樓市頑疾久除不盡，究其原因，既有地方利益，部門利益驅(qū)動使然，也跟政策，辦法的可執(zhí)行性不夠有關(guān)。

一些業(yè)內(nèi)人士在為國土資源部“限大令”叫好的同時(shí)，也提出了實(shí)施過程中可能遇到的種種問題，比如，大城市，中等城市，小城市如何劃分?如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理?更需觀察的是，地方政府能否嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定?查處“囤地”、 “捂盤”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。

實(shí)際上，2008年元月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時(shí)開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細(xì)化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關(guān)部門落實(shí)國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實(shí)施效果更加充滿期待。