羅　藝

摘要：產(chǎn)權(quán)式商鋪可以說(shuō)是一種“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，文章從四個(gè)方面分析了這種產(chǎn)權(quán)式商鋪給購(gòu)房者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式；商鋪；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：D923

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006－8937(2009)16－0060－02

產(chǎn)權(quán)式商鋪是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的商鋪產(chǎn)品形式，通產(chǎn)是指開發(fā)商為了謀取巨大的商業(yè)利益，將大型商場(chǎng)分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售的商鋪，而中小投資者出于投資目的，將商鋪通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)商或第三方整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，中小投資者獲得定期定額的投資回報(bào)。

這種商鋪往往沒(méi)有實(shí)際的建筑實(shí)體，只有體現(xiàn)在開發(fā)商的圖紙上，因此，學(xué)界又稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”。開發(fā)商之所以將大型商場(chǎng)分割成小的商鋪進(jìn)行銷售，主要是因?yàn)榇笮蜕虉?chǎng)整體出售需要很大的資金，一般情況需要幾千萬(wàn)，有時(shí)甚至高大幾個(gè)億，而一般的中小投資者并不能承擔(dān)如此大購(gòu)鋪費(fèi)用。同時(shí)，商場(chǎng)抵押和出租并不能轉(zhuǎn)嫁商鋪的貶值風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商為了盡快回籠資金、轉(zhuǎn)嫁商鋪所固有的貶值風(fēng)險(xiǎn)于是通過(guò)這種方式將大型商場(chǎng)分割成小的商鋪進(jìn)行出售。這種方式開發(fā)商不但能夠轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而且也能盡快回籠資金，因此為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商所采用。但是由于這種商鋪由于不商品住宅房那樣，為封閉、獨(dú)立、確實(shí)的建筑物，不能依法在房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記。

對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，由于產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)專業(yè)化的投資產(chǎn)品，大眾人群在產(chǎn)權(quán)式商鋪投資過(guò)程中往往會(huì)因知識(shí)欠缺，相對(duì)于開發(fā)商而言信息不對(duì)稱而處于弱勢(shì)地位。很容易被開發(fā)商誘惑的宣傳資料所控制，甚至直接進(jìn)入開發(fā)商設(shè)計(jì)的圈套之中，失敗的幾率也相對(duì)較高。

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家頒布了相關(guān)法規(guī)，但由于部分合同條款責(zé)任不清、權(quán)益不明，因此給購(gòu)房者帶來(lái)許多風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下幾個(gè)方面。

1在建工程無(wú)法按期竣工，經(jīng)營(yíng)管理者與購(gòu)房者的租賃協(xié)議無(wú)法實(shí)施

在商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商由于要面臨巨大的資金壓力，在取得商品房預(yù)售許可以后，為了解決燃眉資金，快速的回籠資金，于是在階段工程的建設(shè)就開始對(duì)商鋪進(jìn)行預(yù)售。但是這種預(yù)售產(chǎn)權(quán)式商鋪如同預(yù)售商品一樣，同樣面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引中小投資者在廣告的宣傳方面蘊(yùn)藏著極大的水分。有些開發(fā)商還會(huì)利用投資者“崇洋媚外”的心理，宣稱其項(xiàng)目是由“德國(guó)”建筑機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、“美國(guó)”商業(yè)公司規(guī)、“香港”商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的“國(guó)際黃金團(tuán)隊(duì)”聯(lián)手進(jìn)行打造的，但很多時(shí)候他們口中所說(shuō)的“國(guó)際大牌”團(tuán)隊(duì)多為一些不入流的公司機(jī)構(gòu)。等到實(shí)際的商鋪建成時(shí)，許多宣傳時(shí)的東西更本沒(méi)有，或者與當(dāng)時(shí)宣傳的更本不符合，商鋪面積也大打折扣，有些商鋪甚至是行人的過(guò)道。其次，開發(fā)商在建設(shè)的過(guò)程中，將預(yù)售資金挪作他用或者捐款逃走，造成建設(shè)資金短缺而停工，或者面臨其他不確定的因素如環(huán)境問(wèn)題、債務(wù)問(wèn)題而停工，大大的延長(zhǎng)了工程的工期，進(jìn)而導(dǎo)致商鋪無(wú)法按期營(yíng)業(yè)，有時(shí)甚至連基本的投資金額也未能取回，所以對(duì)中小投資者來(lái)說(shuō)面臨著巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2拆散零賣的商鋪操作模式，經(jīng)營(yíng)者易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)

拆散零賣的商鋪操作模式是指將一個(gè)大的商鋪平面拆散成若干個(gè)小面積商鋪單元、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的操作方式。為了降低投資門檻，目前市場(chǎng)上拆散零賣的項(xiàng)目大多都將單元商鋪的面積區(qū)間設(shè)定在5～40m²的較小區(qū)間內(nèi)，因此一個(gè)一萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，就有可能拆分除上千個(gè)商鋪單元，如果全部銷售成功的話，則相應(yīng)會(huì)出現(xiàn)上千個(gè)業(yè)主。目前在國(guó)內(nèi)，拆散零賣的項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)成功的先例極少，即便是經(jīng)營(yíng)狀況較好的項(xiàng)目，也基本實(shí)現(xiàn)與少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)主題比較明顯的市場(chǎng)類商鋪，如北京大紅門服裝城、天津古文化街等，而集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種功能的綜合性商場(chǎng)項(xiàng)目基本都沒(méi)能取得成功。

商鋪拆散零賣后，產(chǎn)權(quán)業(yè)主分散是造成經(jīng)營(yíng)失敗的問(wèn)題根源。開發(fā)商將商鋪銷售后也就失去了對(duì)商鋪的管理控制權(quán)，再也沒(méi)有權(quán)利在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的運(yùn)營(yíng)管理，并且由于商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)銷售，項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣已經(jīng)對(duì)開發(fā)商沒(méi)有利益上的影響，所以實(shí)際上開發(fā)商也就失去了對(duì)商鋪擁有了管理控制權(quán)，這些企業(yè)基本都會(huì)考慮自己商鋪的經(jīng)營(yíng)與回報(bào)問(wèn)題，而很難整體思考項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，在沒(méi)有整體管理、各個(gè)商鋪各自為戰(zhàn)、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的情況下，商場(chǎng)很難舉行統(tǒng)一的促銷及及公關(guān)活動(dòng)，整體的檔次、形象等方面也都很難達(dá)到一個(gè)良好的水平，因此經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)很小。

對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售后所面臨的管理失控的問(wèn)題，不僅是拆散零賣的商場(chǎng)式項(xiàng)目可能遇到的問(wèn)題，步行街、底商商鋪銷售產(chǎn)權(quán)后，在經(jīng)營(yíng)方面也將面臨這一問(wèn)題的挑戰(zhàn)，但對(duì)于商場(chǎng)式商鋪需要強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)的整體性，單個(gè)商鋪的價(jià)值體現(xiàn)更依賴于整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，所以此類商鋪在拆散后面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

3帶租約銷售的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，面臨著租金和回購(gòu)雙重不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

帶租約銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常使用的產(chǎn)權(quán)式商鋪促銷房式，以誘人的高回報(bào)率吸引的眾多的產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者。對(duì)這種銷售模式，盡管在表面上看來(lái)，比較安全，對(duì)中小投資者具有很大的吸引力。但是這種高回報(bào)的后面隱藏著巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不管是租金的收益還是回購(gòu)，有一方面不能實(shí)現(xiàn)，將會(huì)給中小產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者造成巨大的損失。首先是租金收益不能實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商盡管在合同中明確約定，由承租人支付租金。但是僅僅有合同完全不夠，合同的能否履行主要依賴的是履行義務(wù)一方是否具有履行合同的能力，即主要看的時(shí)承租方的租金支付能力和實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況。如果經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)不善或者不能按期進(jìn)入商鋪進(jìn)行營(yíng)業(yè)，則會(huì)導(dǎo)致租金承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)。其次?；刭?gòu)難以實(shí)現(xiàn)。通常房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者在合同中約定，經(jīng)過(guò)一定的期限房地產(chǎn)開發(fā)商以高于當(dāng)時(shí)的出售價(jià)或者以當(dāng)時(shí)的出售價(jià)收購(gòu)回商鋪。但是仔細(xì)一想，回購(gòu)期一到房地產(chǎn)開發(fā)商面臨眾多的購(gòu)房者，此時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著巨大的資金壓力，再加上，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商靠銀行的貸款來(lái)搞建設(shè)。所以回購(gòu)資金難以保障，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房者面臨著回購(gòu)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

4承諾租金的租期已滿，未來(lái)呢的租金未知，投資回報(bào)難以收回

在售后包租或變相售后包租的銷售中，購(gòu)房人與經(jīng)營(yíng)管理者所簽訂的租賃合同，往往租賃期限長(zhǎng)，但承諾的租金租期則較短。對(duì)于未來(lái)的租金，雙方則約定視經(jīng)營(yíng)狀況而定，且購(gòu)房者在租賃期間不得中止租賃協(xié)議。因此，不論經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的好壞，也不論租金有多低名購(gòu)房者只有聽(tīng)從，無(wú)法改變現(xiàn)狀，更不可能將低租金的商鋪轉(zhuǎn)移他人。因此，購(gòu)房者的投資何時(shí)能收回將是未知數(shù)。

5結(jié)語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)購(gòu)買者而言，其風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。因此，不論是從購(gòu)房人投資風(fēng)險(xiǎn)考慮還是從城市發(fā)展的需要考慮；都不易推行產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，以維護(hù)購(gòu)房者的利益。對(duì)已經(jīng)采用產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的項(xiàng)目，將加強(qiáng)商鋪預(yù)售款的監(jiān)管，以保證建設(shè)工程的按期竣工；對(duì)已竣工的項(xiàng)目，則按預(yù)售方案進(jìn)行實(shí)測(cè)，確定商鋪的位置和面積，保證購(gòu)房者按期取得房屋所有權(quán)證。同時(shí)，房管部門還要求開發(fā)企業(yè)要按商鋪銷售總價(jià)的一定比例提取風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保金，交有資質(zhì)的擔(dān)保公司，作為租賃合同的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保所承諾的有限租賃期間的投資者的租金回報(bào)，以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。