杜志勇

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本控制根據(jù)時(shí)間先后主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)階段：項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、過(guò)程控制施工準(zhǔn)備及實(shí)施階段、項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收階段。文章主要從工程成本控制的三個(gè)階段，著重研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文童編號(hào)：1006－8937(2009)16－0053－01

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，勢(shì)必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段。

1項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

前期成本控制表現(xiàn)為項(xiàng)目的論證及設(shè)計(jì)，形成投資估算及設(shè)計(jì)概算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制對(duì)于整個(gè)工程的成本控制作用重大，其對(duì)其對(duì)工程造價(jià)的影響可能達(dá)到75％以上。

1.1營(yíng)運(yùn)方案的編制、決策和執(zhí)行

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做好定位、營(yíng)運(yùn)方案，并向各有關(guān)職能部門(mén)及所委托的工程管理公司就營(yíng)運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底，給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，對(duì)成本控制、開(kāi)發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專(zhuān)業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場(chǎng)管理等各項(xiàng)工作。

1.2做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

工程設(shè)計(jì)是整個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施的龍頭，是決定投資規(guī)模大小、提高經(jīng)濟(jì)效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計(jì)需要考慮商品住宅銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小，如高層、多層的搭配比例要合理，容積率指數(shù)和設(shè)計(jì)平面組合等等應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，只有這樣才會(huì)有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售，同時(shí)也會(huì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

①確定合理的容積率及明確設(shè)計(jì)范圍。在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi)，避免再由別的專(zhuān)業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個(gè)月才提供，會(huì)造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時(shí)電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。

②加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證。工程設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這個(gè)階段決定整個(gè)工程的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化等，它將直接影響工程的總造價(jià)和工程建設(shè)的綜合效益。統(tǒng)計(jì)資料顯示，此階段的費(fèi)用相當(dāng)于工程全部費(fèi)用的1％左右，但對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資的影響程度達(dá)70％以上?？刂乒こ淘靸r(jià)的關(guān)鍵在于項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，要想使工程成本控制在預(yù)期的目標(biāo)之內(nèi)，最常用的方法就是限額設(shè)計(jì)。這里所說(shuō)的限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證使用功能和預(yù)期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本，它包含了尊重科學(xué)、尊重事實(shí)、保證設(shè)計(jì)預(yù)期效果的實(shí)際內(nèi)容。

③加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更。加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更對(duì)于工程造價(jià)的控制也是至關(guān)重要的。比如在廣東省佛山市某約8萬(wàn)m²商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水電圖紙審查中，共為該項(xiàng)目節(jié)省約150萬(wàn)元。原因是該設(shè)計(jì)單位為廣州地區(qū)的某設(shè)計(jì)院，他們按省會(huì)廣州地區(qū)的用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)及給水、消防地方要求來(lái)設(shè)計(jì)，而廣州地方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高于佛山地區(qū)及國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，造成了過(guò)分設(shè)計(jì)。因此，在設(shè)計(jì)中要考同地區(qū)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所不同，要求設(shè)計(jì)單位不能死搬硬套減少不必要的浪費(fèi)。

2施工準(zhǔn)備及實(shí)施階段的成本控制

2.1加強(qiáng)合同管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種支出基本上都是以各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)的，所以合同管理是控制這些支出的一個(gè)有效途徑。

①工程施工范本要嚴(yán)格按照各省建設(shè)廳發(fā)布的最新合同范本，而專(zhuān)項(xiàng)工程施工合同也應(yīng)通過(guò)多年經(jīng)驗(yàn)的積累整理，尋求一套各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最適合自身情況的自有的標(biāo)準(zhǔn)格式，并應(yīng)根據(jù)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)得失做出不斷的修訂。同時(shí)根據(jù)施工管理過(guò)程中不斷出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，不斷在合同條款中補(bǔ)充施工管理中遇到的管理依據(jù)空白，使合同切實(shí)起到現(xiàn)場(chǎng)施工管理依據(jù)的作用。②開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，所以公司必須制定嚴(yán)格規(guī)范的合同簽訂流程，以防止各部門(mén)的越軌操作。加強(qiáng)企業(yè)對(duì)合同的管理，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào)，分類(lèi)歸檔，便于管理和查閱，在付款時(shí)按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付，并要制定嚴(yán)格規(guī)范的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度。

2.2控制新工程造價(jià)。加強(qiáng)對(duì)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)管

資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同被確定和項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃被確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上的，所以這就要求成本控制人員與工程管理人員能夠相互配合，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。施工階段工程款的支付是以資金計(jì)劃為前提的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在施工進(jìn)度計(jì)劃和資金計(jì)劃的總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理清晰明了，預(yù)防和減少一系列的問(wèn)題。

2.3建立合理的工程簽證制度。嚴(yán)格審核施工方案

工程簽證是工程項(xiàng)目編制預(yù)結(jié)算的重要依據(jù)之一，是施工企業(yè)在中標(biāo)后增加收入的主要手段。簽證管理制度應(yīng)清晰的確定工程、監(jiān)理、預(yù)算合同等有關(guān)部門(mén)在簽辦工程簽證時(shí)的責(zé)任，分工必須明確，權(quán)力不宜過(guò)分集中。在組織工程施工時(shí)，要充分考慮到各種配套設(shè)施及大、小市政工程能否與主工程同步進(jìn)行，盡量避免由于需要臨時(shí)供水、供電而產(chǎn)生的費(fèi)用，以及減少由于二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。并且對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的專(zhuān)業(yè)分包隊(duì)伍要及時(shí)安排其進(jìn)場(chǎng)，配合管道預(yù)埋，減少總包單位的索賠及其他額外費(fèi)用，對(duì)基坑支護(hù)方案的技術(shù)可行性及造價(jià)經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)作認(rèn)真的評(píng)審，特別要把工期縮短的經(jīng)濟(jì)效益與工程支出成本綜合考慮。

2.4加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理

工程材料和設(shè)備也是工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中比較大的成本投入，對(duì)于設(shè)備和材料的購(gòu)買(mǎi)一定要做好科學(xué)的管理和規(guī)劃，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。通常操作方式有：總承包單位采購(gòu)；自行采購(gòu)；甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)。三種采購(gòu)方式各有特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況選用。

3項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收階段的成本控制

項(xiàng)目后期的成本管理主要表現(xiàn)為后期的評(píng)估。項(xiàng)目結(jié)算完畢，建設(shè)單位成本管理部門(mén)牽頭組織展開(kāi)成本后評(píng)估工作，主要是評(píng)價(jià)項(xiàng)目結(jié)算成本與目標(biāo)成本的差異、項(xiàng)目目標(biāo)成本設(shè)置的科學(xué)性及合理性、成本管理的成敗得失，整理成本數(shù)據(jù)指標(biāo)，逐步積累成本管理經(jīng)驗(yàn)和成本信息數(shù)據(jù)，提高成本管理水平。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，要及時(shí)對(duì)成本控制措施、效果及其動(dòng)態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時(shí)，可將實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，以確定項(xiàng)目總成本是否超支或者有所節(jié)約。在工程竣工后，應(yīng)組織對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行一次后評(píng)審，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，找出工程結(jié)算價(jià)款超估算的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑，梳理提煉好的做法，為新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的成本測(cè)算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù)，也為后繼的工程項(xiàng)目管理做好成本控制的備忘、指引。