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        房地產(chǎn)信托投資基金是魔是道?

        2009-01-17 14:46:00
        新民周刊 2009年25期
        關(guān)鍵詞:租金物業(yè)

        陳基強(qiáng):REITs將緩解資金壓力

        據(jù)悉,央行正在籌劃打造適合中國國情的簡化版香港REITs模式,因為是站在美國次貸危機(jī)的基石上來勾畫中國本土的REITs市場,其嚴(yán)謹(jǐn)程度顯而易見。

        REITs是一種間接的房地產(chǎn)投資方式,一般只適用于商業(yè)地產(chǎn),經(jīng)營模式更多是運(yùn)作已有的成熟物業(yè),通過租金收入獲取穩(wěn)定的收益從而避免投資風(fēng)險,極少用于開發(fā)型投資,因而不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資,其安全系數(shù)更高。

        REITs的運(yùn)作方式一般歸為三類:第一種是資產(chǎn)型,REITs發(fā)行人向投資者募集資金,隨后用于收購寫字樓、購物中心等,這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的租金收益等現(xiàn)金流會按投資比重分配給投資人。例如由長江實(shí)業(yè)發(fā)起、在新加坡上市的置富REITs,是亞洲第一只跨國REITs(第一個持有香港資產(chǎn)的新加坡房地產(chǎn)投資信托),共集資19.9億港元;第二種是抵押型,物業(yè)開發(fā)商將旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)打包設(shè)立REITs,根據(jù)這些商業(yè)物業(yè)的租金收益、按揭利息等作為標(biāo)的,通過銀行獲取貸款,銀行對物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生,地產(chǎn)公司則可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán),期滿后,開發(fā)商再將物業(yè)回購;第三種是兼具資產(chǎn)型和抵押型的混合型REITs。目前亞太地區(qū)的REITs主要是資產(chǎn)型,抵押型的較少。

        除了美國、澳大利亞、荷蘭等少數(shù)國家,其他國家的REITs市場大多是在2000年以后發(fā)展起來。日本的REITs始于2001年,迅速成為亞洲最大最成熟的市場;2002年新加坡出現(xiàn)第一只REITs;2005年,中國香港和中國臺灣也推出REITs,讓更多的全球REITs資金流向亞洲。

        中國房地產(chǎn)金融發(fā)展還有待優(yōu)化,現(xiàn)在推出REITs的意義有三:第一,REITs將緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難和銀行的貸款壓力,只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的多元化,才能增強(qiáng)其抗風(fēng)險能力;第二,有助于市場的透明化規(guī)范化,建立起有效的資本市場;第三,為投資者提供多元化的投資渠道,打破房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的局限性,例如在美國的REITs市場,投資者每年都能夠獲得年均12%的收益,相對于其他投資產(chǎn)品,REITs的投資更為安全穩(wěn)定。

        2007年以來,REITs波動率上升,但與波瀾起伏的股市相比,REITs市場仍然擁有較低的投資風(fēng)險,過去8年,全球REITs年回報率在15%-20%左右,高于股市和債市的回報?;貓箅m高,但是建立這樣一個交易平臺卻又談何容易,有方方面面的顧慮,中國的REITs發(fā)展之路還有很多路要走。(作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理中國有限公司董事總經(jīng)理)

        楊紅旭:REITs要讓民眾分享利潤

        一場金融風(fēng)暴,卷走了華爾街頭上的王冠,金融精英們都在懺悔房地產(chǎn)金融過度衍生化之罪過。對于包括我國在內(nèi)的“金磚四國”來說,由于資本市場開放度較低,僥幸逃過了一劫,金融體系并未受到重創(chuàng)。

        制度落后偶而可以得福,卻難以長期受益。我國金融體系的改革與完善不能因噎廢食,尤其是房地產(chǎn)證券化必須繼續(xù)推進(jìn),首先推出的便是REITs。

        REITs喊了好幾年,卻每每“只聽樓梯響,不見佳人來”,讓等得不耐煩的企業(yè)跑到境外上市。例如,2005年底廣州粵秀集團(tuán)將旗下60萬平方米的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)打包,在香港成功發(fā)行REITs。

        去年12月國務(wù)院常務(wù)會議出臺的“金九條”中,首次提出“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”,標(biāo)志著中央開始動真格了。REITs的誕生地是美國,至今已有300個REITs,其中三分之二在證券交易所公開上市,居民可以像買股票一樣購買REITs產(chǎn)品。

        REITs對于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展大有好處。首先,為開發(fā)企業(yè)直接融資開辟了一條新路徑。其次,有助于發(fā)展持有物業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段,銷售型開發(fā)處于絕對主導(dǎo)地位,持有型開發(fā)占比極小。而在歐洲房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家,持有型物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50%左右,香港地產(chǎn)巨頭們都傾向于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè),比如香港置地?fù)碛兄协h(huán)CBD區(qū)域13個甲級寫字樓。持有一定收租物業(yè),可以優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu),香港地產(chǎn)巨頭們安然經(jīng)受住亞洲金融危機(jī)后樓市崩盤的考驗,可以說持有物業(yè)是“救命稻草”。 REITs放行,必然刺激地產(chǎn)商增加持有物業(yè),這有利于優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。

        最后,REITs可以讓民眾分享房地產(chǎn)業(yè)高成長帶來的高利潤。近幾年我國房價增長偏快,“暴利”的開發(fā)商成為公眾批判的對象,實(shí)際上開發(fā)商同時也承擔(dān)了間接融資帶來的高風(fēng)險。同時,眼下投資投機(jī)需求重新入市,很多中產(chǎn)家庭有了一套房,還想買第二套房,甚至第三套房,房子已成為過度追捧的投資品。與此同時,住宅租金卻是持續(xù)下降的,在這種散戶投資模式下,大家都沒想清楚可供出租的房子會越來越多,房子增值空間越來越小。如果投資由專業(yè)團(tuán)隊經(jīng)營的高租金REITs,則可以分享房地產(chǎn)的高利潤。

        法律未定,REITs在國內(nèi)只能是“摸著石頭過河”。到底是由銀監(jiān)會,還是由證監(jiān)會負(fù)責(zé),尚存爭議,這直接關(guān)系到將來的REITs是在證交所公開上市,還是只能由機(jī)構(gòu)投資者“玩票”。但愿我國REITs早日向美國成熟模式靠攏,不僅讓行業(yè)、企業(yè)受益,而且澤被廣大散戶投資者。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)

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