陳基強：REITs將緩解資金壓力

據(jù)悉，央行正在籌劃打造適合中國國情的簡化版香港REITs模式，因為是站在美國次貸危機的基石上來勾畫中國本土的REITs市場，其嚴謹程度顯而易見。

REITs是一種間接的房地產(chǎn)投資方式，一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營模式更多是運作已有的成熟物業(yè)，通過租金收入獲取穩(wěn)定的收益從而避免投資風險，極少用于開發(fā)型投資，因而不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資，其安全系數(shù)更高。

REITs的運作方式一般歸為三類：第一種是資產(chǎn)型，REITs發(fā)行人向投資者募集資金，隨后用于收購寫字樓、購物中心等，這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的租金收益等現(xiàn)金流會按投資比重分配給投資人。例如由長江實業(yè)發(fā)起、在新加坡上市的置富REITs，是亞洲第一只跨國REITs（第一個持有香港資產(chǎn)的新加坡房地產(chǎn)投資信托），共集資19.9億港元；第二種是抵押型，物業(yè)開發(fā)商將旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)打包設立REITs，根據(jù)這些商業(yè)物業(yè)的租金收益、按揭利息等作為標的，通過銀行獲取貸款，銀行對物業(yè)進行金融證券化衍生，地產(chǎn)公司則可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，期滿后，開發(fā)商再將物業(yè)回購；第三種是兼具資產(chǎn)型和抵押型的混合型REITs。目前亞太地區(qū)的REITs主要是資產(chǎn)型，抵押型的較少。

除了美國、澳大利亞、荷蘭等少數(shù)國家，其他國家的REITs市場大多是在2000年以后發(fā)展起來。日本的REITs始于2001年，迅速成為亞洲最大最成熟的市場；2002年新加坡出現(xiàn)第一只REITs；2005年，中國香港和中國臺灣也推出REITs，讓更多的全球REITs資金流向亞洲。

中國房地產(chǎn)金融發(fā)展還有待優(yōu)化，現(xiàn)在推出REITs的意義有三：第一，REITs將緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難和銀行的貸款壓力，只有實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的多元化，才能增強其抗風險能力；第二，有助于市場的透明化規(guī)范化，建立起有效的資本市場；第三，為投資者提供多元化的投資渠道，打破房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的局限性，例如在美國的REITs市場，投資者每年都能夠獲得年均12%的收益，相對于其他投資產(chǎn)品，REITs的投資更為安全穩(wěn)定。

2007年以來，REITs波動率上升，但與波瀾起伏的股市相比，REITs市場仍然擁有較低的投資風險，過去8年，全球REITs年回報率在15%-20%左右，高于股市和債市的回報。回報雖高，但是建立這樣一個交易平臺卻又談何容易，有方方面面的顧慮，中國的REITs發(fā)展之路還有很多路要走。（作者為基強聯(lián)行投資管理中國有限公司董事總經(jīng)理）

楊紅旭：REITs要讓民眾分享利潤

一場金融風暴，卷走了華爾街頭上的王冠，金融精英們都在懺悔房地產(chǎn)金融過度衍生化之罪過。對于包括我國在內(nèi)的“金磚四國”來說，由于資本市場開放度較低，僥幸逃過了一劫，金融體系并未受到重創(chuàng)。

制度落后偶而可以得福，卻難以長期受益。我國金融體系的改革與完善不能因噎廢食，尤其是房地產(chǎn)證券化必須繼續(xù)推進，首先推出的便是REITs。

REITs喊了好幾年，卻每每“只聽樓梯響，不見佳人來”，讓等得不耐煩的企業(yè)跑到境外上市。例如，2005年底廣州粵秀集團將旗下60萬平方米的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)打包，在香港成功發(fā)行REITs。

去年12月國務院常務會議出臺的“金九條”中，首次提出“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點”，標志著中央開始動真格了。REITs的誕生地是美國，至今已有300個REITs，其中三分之二在證券交易所公開上市，居民可以像買股票一樣購買REITs產(chǎn)品。

REITs對于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展大有好處。首先，為開發(fā)企業(yè)直接融資開辟了一條新路徑。其次，有助于發(fā)展持有物業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段，銷售型開發(fā)處于絕對主導地位，持有型開發(fā)占比極小。而在歐洲房地產(chǎn)發(fā)達國家，持有型物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50％左右，香港地產(chǎn)巨頭們都傾向于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，比如香港置地擁有中環(huán)CBD區(qū)域13個甲級寫字樓。持有一定收租物業(yè)，可以優(yōu)化企業(yè)財務結(jié)構(gòu)，香港地產(chǎn)巨頭們安然經(jīng)受住亞洲金融危機后樓市崩盤的考驗，可以說持有物業(yè)是“救命稻草”。 REITs放行，必然刺激地產(chǎn)商增加持有物業(yè)，這有利于優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。

最后，REITs可以讓民眾分享房地產(chǎn)業(yè)高成長帶來的高利潤。近幾年我國房價增長偏快，“暴利”的開發(fā)商成為公眾批判的對象，實際上開發(fā)商同時也承擔了間接融資帶來的高風險。同時，眼下投資投機需求重新入市，很多中產(chǎn)家庭有了一套房，還想買第二套房，甚至第三套房，房子已成為過度追捧的投資品。與此同時，住宅租金卻是持續(xù)下降的，在這種散戶投資模式下，大家都沒想清楚可供出租的房子會越來越多，房子增值空間越來越小。如果投資由專業(yè)團隊經(jīng)營的高租金REITs，則可以分享房地產(chǎn)的高利潤。

法律未定，REITs在國內(nèi)只能是“摸著石頭過河”。到底是由銀監(jiān)會，還是由證監(jiān)會負責，尚存爭議，這直接關(guān)系到將來的REITs是在證交所公開上市，還是只能由機構(gòu)投資者“玩票”。但愿我國REITs早日向美國成熟模式靠攏，不僅讓行業(yè)、企業(yè)受益，而且澤被廣大散戶投資者。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）