金　姬

上海基本上在第一季度就已開(kāi)始逐步復(fù)蘇，其他城市第二季度也已逐步復(fù)蘇。上海的房?jī)r(jià)早已見(jiàn)底。

《新民周刊》：6月中旬，上海公開(kāi)招拍掛7幅地塊，參加競(jìng)拍的綠地集團(tuán)是否中標(biāo)？而5月13日，綠地集團(tuán)已斥資12億元拿下今年以來(lái)上海最貴的徐匯船廠路地塊。土地市場(chǎng)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的盛況，在最近一年多上海持續(xù)蕭條的土地交易市場(chǎng)中極為罕見(jiàn)，綠地集團(tuán)今年如此大手筆的原因是什么？

張玉良：上海6月份招拍掛的土地綠地集團(tuán)一塊都沒(méi)拿。綠地集團(tuán)在今年一季度的時(shí)候集中在上海及全國(guó)部分重點(diǎn)城市獲取了一批土地，當(dāng)時(shí)斥資拿地是基于對(duì)市場(chǎng)的超前判斷而做出的決策。目前來(lái)看，土地市場(chǎng)已開(kāi)始部分出現(xiàn)不理智的現(xiàn)象，在這種情況下，綠地集團(tuán)等較為理性的企業(yè)是不會(huì)盲目高價(jià)競(jìng)地的。

《新民周刊》：您認(rèn)為上海樓市乃至全國(guó)樓市現(xiàn)在是否已經(jīng)回暖，還是只是“虛火”？

張玉良：目前看來(lái)，上海樓市有回暖的一面，也有部分“虛火”的成分。市場(chǎng)整體而言已經(jīng)回暖，這已體現(xiàn)在很多方面，比如成交量已經(jīng)迅速回升，成交價(jià)格穩(wěn)中有升，甚至部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)較快上漲的情況，有出現(xiàn)“過(guò)火”的傾向。目前出現(xiàn)的“虛火”，我個(gè)人認(rèn)為主要是多方面的原因造成的，比如市場(chǎng)導(dǎo)向的問(wèn)題，產(chǎn)品供需的矛盾，以及購(gòu)房者“追漲殺跌”的消費(fèi)行為等等。

《新民周刊》：您曾希望綠地在2011年進(jìn)入世界500強(qiáng)，不知這個(gè)目標(biāo)是否現(xiàn)在有所變化？您準(zhǔn)備何時(shí)讓綠地成為中國(guó)地產(chǎn)界老大，對(duì)此有何具體規(guī)劃？

張玉良：的確，我們?cè)岢隽?zhēng)在2011年前后沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)，沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)一直沒(méi)有變化。年初，我們提出了力爭(zhēng)全年實(shí)現(xiàn)“三個(gè)500億”的目標(biāo)，即業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入、資產(chǎn)規(guī)模、現(xiàn)金流量分別達(dá)到500億元，從目前推進(jìn)情況來(lái)看，我們有望超過(guò)這一目標(biāo)，并正向600億元的目標(biāo)努力。從沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，有望在2012年或2013年前后。

《新民周刊》：現(xiàn)在各地大力推進(jìn)保障房建設(shè)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊嗎？綠地集團(tuán)是否有興建經(jīng)濟(jì)適用房的打算？

張玉良：我認(rèn)為，保障房和市場(chǎng)化商品房是屬于兩個(gè)系統(tǒng)，兩者對(duì)象不一，盡管有一定關(guān)系。只要各地政府控制的好，保障房建設(shè)不會(huì)對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大沖擊。這主要是要把握好三方面：首先，在住房體系上，仍要堅(jiān)持市場(chǎng)化的主體地位，市場(chǎng)化配置仍應(yīng)是解決住房問(wèn)題的主體途徑，政府保障只能是輔助性的。其次，在總量上要控制好，避免規(guī)模過(guò)大。最后，要掌握好上市節(jié)奏，避免保障房投放過(guò)于集中、節(jié)奏過(guò)快。

保障房的建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，綠地集團(tuán)愿意積極參與到保障性住房的建設(shè)中去，這既能推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，又能體現(xiàn)良好的社會(huì)責(zé)任。我集團(tuán)正全面參與上海的大型居住社區(qū)建設(shè)，由我集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的江橋基地已于6月24日率先動(dòng)工。

《新民周刊》：對(duì)于今年下半年的上海乃至全國(guó)樓市，您有哪些預(yù)期？

張玉良：房地產(chǎn)業(yè)是保民生、促增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)有先導(dǎo)性和支柱性的作用，今年下半年會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但對(duì)于當(dāng)前過(guò)熱的跡象，我認(rèn)為會(huì)有適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)措施，比如加快產(chǎn)品供應(yīng)量，嚴(yán)格控制消費(fèi)和開(kāi)發(fā)信貸，使整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)處于一種比較健康的狀態(tài)。

《新民周刊》：您認(rèn)為房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)底？對(duì)于那些想要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，何時(shí)買(mǎi)房比較合適？

張玉良：年初的時(shí)候，我曾經(jīng)對(duì)媒體講，上海等一線(xiàn)城市會(huì)在第二季度復(fù)蘇，其他重點(diǎn)城市會(huì)在下半年逐步復(fù)蘇?，F(xiàn)在來(lái)看，復(fù)蘇已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)，上?；旧显诘谝患径染鸵验_(kāi)始逐步復(fù)蘇，其他城市第二季度也已逐步復(fù)蘇。上海的房?jī)r(jià)早已見(jiàn)底。

《新民周刊》：日前，國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知中，明確提出了“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，您認(rèn)為對(duì)地產(chǎn)界有何影響？

張玉良：從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展是有利的。物業(yè)稅的征收也是國(guó)際慣例。但物業(yè)稅的開(kāi)征較為復(fù)雜，實(shí)施的難度也較大，目前立即實(shí)施的基礎(chǔ)還不夠成熟。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)稅的開(kāi)征地產(chǎn)界已有充分的預(yù)期，不會(huì)造成大的影響。

上海樓市“驟熱”

上海樓市，從來(lái)都是瘋狂的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，恰如季節(jié)的轉(zhuǎn)換——2月還似冰天雪地，轉(zhuǎn)眼3月就已春暖花開(kāi)，目前則已驕陽(yáng)似火。各報(bào)報(bào)道，僅6月19日-21日這個(gè)周末，上海就有17個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，雖然開(kāi)盤(pán)價(jià)相比年初出現(xiàn)大幅上漲，最高超過(guò)30%，但售樓處前卻排起了購(gòu)房長(zhǎng)龍。

究其原因，一是金融危機(jī)前連續(xù)出臺(tái)的各類(lèi)打壓房?jī)r(jià)的政策，令消費(fèi)者駐足觀望，積壓了大量的剛性需求。二則因?yàn)槭芙鹑谖C(jī)影響，開(kāi)發(fā)商的資金鏈相當(dāng)緊張，去年一年幾乎未見(jiàn)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，造成供應(yīng)趨緊。三是改善型買(mǎi)家為免錯(cuò)過(guò)漲價(jià)期，也紛紛提前入市，帶動(dòng)了成交量以及樓價(jià)的持續(xù)攀升。四是弱勢(shì)美元成為一種共識(shí)，對(duì)境外客人及海外華人而言，避免財(cái)富縮水的一個(gè)好方法是將美元資產(chǎn)轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)貨幣資產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)內(nèi)地房產(chǎn)是較為便捷、有效的選擇。

如今，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景尚不明朗，“保八”仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的主要目標(biāo)。這時(shí)，一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府樂(lè)于看到的，所以房市消費(fèi)的熱絡(luò)景象也就見(jiàn)怪不怪了。特別是上海，在定位將發(fā)展成為國(guó)際金融中心及航運(yùn)中心后，為熱絡(luò)的房產(chǎn)市場(chǎng)引爆數(shù)枚燃燒彈。

值得注意的是，這一輪在上海樓市的購(gòu)房者有七成是外地人，其中投資的比例占四成，且這一趨勢(shì)在逐漸上升。其中，溫州投資客投資范圍比較廣，多數(shù)都是中低檔有潛力的板塊，傾向于小戶(hù)型和豪宅，僅5月份，溫州民間資本便在上海樓市扔下約13.42億元，買(mǎi)走732套房源，其中成交價(jià)超千萬(wàn)元的物業(yè)達(dá)16處；大量的浙江投資客比較喜歡投商鋪和寫(xiě)字樓，因?yàn)檫@兩者除了投資價(jià)值外，本身也比較有用，可以拿來(lái)做生意；中國(guó)港臺(tái)地區(qū)及一些海外投資者則偏愛(ài)投資高檔公寓，他們?cè)谏虾Ｖ饕且怨橹?，就全?guó)范圍來(lái)看，則主要投別墅。

投資客再次涌入樓市也是情有可原。在全球經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，注入流動(dòng)性以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為各國(guó)通用的手法。在通脹預(yù)期和沒(méi)有更好投資渠道的環(huán)境下，大量資金流入樓市以求保值、升值不可避免。

但也有分析人士提醒大家，類(lèi)似投資中的相當(dāng)一部分是以犧牲實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資為基礎(chǔ)，不少中小企業(yè)業(yè)主買(mǎi)房的資金源于其實(shí)業(yè)投資，而非閑置資金，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)就顯得相當(dāng)薄弱，甚至可能產(chǎn)生新的泡沫。