劉 兵

【摘要】我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于全過程、全方位建設(shè)投資控制理念尚未形成,建設(shè)投資控制各個層面不完善,造成建設(shè)項目投資損失浪費(fèi)現(xiàn)象普遍。因此,要采取措施降低建設(shè)工程成本,提高投資效益。

【關(guān)鍵詞】 工程投資控制 問題成因 措施

一、建設(shè)工程投資控制中的問題及成因

1.重施工、輕決策和設(shè)計階段的投資控制思想和傳統(tǒng)習(xí)慣。長期以來,我國普遍忽視工程建設(shè)項目前期投資決策階段和設(shè)計階段的投資管理和控制,而把投資管理的重點放在工程的施工階段,這樣做盡管也能取得一定效果,但實際上是丟了西瓜撿了芝麻。其原因:一是在投資決策方面對可研工作沒有足夠的重視,花費(fèi)的代價和投入的技術(shù)力量不足;二是對建設(shè)各階段對投資影響程度認(rèn)識不夠深刻。據(jù)國外不同建設(shè)階段影響投資程度的結(jié)果得出,占工程項目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段是影響項目投資最大的階段。很顯然,投資管理的重點在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。因此,應(yīng)進(jìn)行正確決策,投資控制的關(guān)鍵在于設(shè)計。設(shè)計費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下,這是決定建設(shè)工程項目實施的所有費(fèi)用。三是設(shè)計管理制度不夠完善,在現(xiàn)行的管理體制下,設(shè)計工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督,建設(shè)單位沒有采取應(yīng)有的措施,促使設(shè)計單位去精心設(shè)計和限額設(shè)計,大量的工程項目沒有推行設(shè)計招標(biāo),沒有去優(yōu)選設(shè)計方案。不少設(shè)計單位管理體制不完善,片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識。

2.施工合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范。目前普遍存在合同意識淡薄、合同糾紛和違約行為的狀況。其原因:一是施工合同類型選擇不當(dāng)。建設(shè)施工合同有固定價格合同、可調(diào)價格合同和成本加酬金合同。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總想“一次包死”選擇固定價格合同,而在履行過程中產(chǎn)生各種變化,這些變化施工單位難以接受。二是由于合同條款內(nèi)容不真實、不完備、不具體、不明確,引起糾紛。一些缺乏合同意識和不會用法律保護(hù)自己權(quán)益的單位或人,認(rèn)為合同條款太多,而造成條款缺款少項、不完備;一些合同雖然條款比較齊全,但內(nèi)容只做原則約定,不具體。三是缺乏違約責(zé)任的具體約定。違約責(zé)任約定簡單,易出現(xiàn)合同糾紛。

3.設(shè)計變更、施工簽證隨意、不規(guī)范。施工單位采取低價中標(biāo)的策略,在施工過程中利用設(shè)計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證等方面大做文章。在簽證上弄虛作假,以少報多。不合理的簽證糾正困難,特別是手續(xù)完備的簽證、隱蔽工程簽證等,更難糾正,使工程投資增加。其原因:一是原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量、設(shè)計遺漏和錯誤與現(xiàn)場不符等原因非變更不可。二是監(jiān)理人員和甲方代表對預(yù)結(jié)算知識和有關(guān)規(guī)定掌握不夠,對不該簽證的項目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫,監(jiān)理人員和甲方代表不認(rèn)真核實就簽字。三是施工單位為了中標(biāo),自動壓價,為保利潤對包干工程偷工減料,對非包干工程進(jìn)行施工簽證。四是開發(fā)企業(yè)缺乏約束機(jī)制,管理人員素質(zhì)低,受利益驅(qū)動,迎合施工方隨便簽證。

4.竣工結(jié)算高估冒算、相互扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重。建設(shè)項目竣工結(jié)算時高估冒算,高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以提高工程造價,獲取非法利潤。其原因:一是虛報多計工程量,主要對單位造價高、計算復(fù)雜的項目。二是高套定額,把費(fèi)率中包含的內(nèi)容單獨(dú)列項計算,或把定額基價中的工作內(nèi)容綜合考慮,并包含在單價內(nèi)容單獨(dú)列項計算。

二、控制建設(shè)工程投資的措施

1.在投資決策階段:一是投資前花費(fèi)一定代價,進(jìn)行投資項目可行性研究?？尚行匝芯渴沁\(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實用和可靠;在財務(wù)上是否盈利,做出經(jīng)濟(jì)和社會效益、環(huán)境影響分析和評價以及工程抗風(fēng)險能力的結(jié)論。二是增加技術(shù)力量,科學(xué)組織評估論證,提高可研報告科學(xué)性、投資估算準(zhǔn)確性。在設(shè)計階段:一是通過招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計單位和設(shè)計師完成設(shè)計、組織設(shè)計方案競選,綜合評定設(shè)計方案優(yōu)劣,擇優(yōu)確定方案。二是推行限額設(shè)計,嚴(yán)把圖紙設(shè)計關(guān)。按照設(shè)計任務(wù)書、投資估算、初步設(shè)計總概算控制設(shè)計,在設(shè)計中各專業(yè)要按分配的投資限額控制設(shè)計。三是在推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備上,適當(dāng)推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。四是運(yùn)用價值工程優(yōu)化設(shè)計,以較低的投資,實現(xiàn)建筑物的必要功能,提高建筑物價值。五是深化施工圖審查,減少圖紙錯漏,使圖紙、施工圖預(yù)算更完善準(zhǔn)確。

2.正確選用合同類型,仔細(xì)進(jìn)行施工合同審核。一是根據(jù)項目規(guī)模和工期長短、項目復(fù)雜程度、單項工程的明確程度、項目準(zhǔn)備時間的長短、項目的外部因素和競爭情況,正確選擇合同類型,保證合同的執(zhí)行性。固定價格合同適用于有全面的設(shè)計圖紙,工程量不太大且能精確計算,工期較短,技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目;可調(diào)價格合同則可規(guī)定調(diào)整的范疇,使風(fēng)險合理分?jǐn)?適用范圍比較寬;成本加酬金合同是適用于需要立即開展工作、新型的、風(fēng)險較大的項目等。二是仔細(xì)審核合同,其要點:審主體;審內(nèi)容;審意思;審查文字是否規(guī)范;審合同簽訂手續(xù)是否合法;審合同條款是否完備;審合同條款中的風(fēng)險防范措施;審合同糾紛的解決方法。三是審核違約責(zé)任是否具體、量化和易計算。

3.對設(shè)計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證進(jìn)行跟蹤審計。通過招投標(biāo)選擇資信好的工程造價咨詢單位,委派精通業(yè)務(wù)的造價工程師進(jìn)行跟蹤審計:一是對設(shè)計變更實行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的論證,變更是否經(jīng)濟(jì)合理,避免隨意性;二是辦理簽證要明確相關(guān)責(zé)任人、授權(quán)范圍和相關(guān)責(zé)任,采取甲方二人以上、監(jiān)理、審計介入等多人監(jiān)督辦理簽證辦法,保證內(nèi)容真實性、準(zhǔn)確性;三是辦理簽證要注意簽證內(nèi)容是否已包含在合同價內(nèi);四是辦理簽證是否以合同有關(guān)條款沖突,預(yù)防辦理后引起索賠簽證和變更合同價款。

4.把好竣工結(jié)算審計關(guān),防止高估冒算。一是利用合同對竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行?？罴s定,送審金額不得超過審定金額的3～5%,否則產(chǎn)生的審計費(fèi)由施工單位承擔(dān)。二是利用合同對結(jié)算送審資料進(jìn)行?？罴s定,所提供的資料完整、真實、合法。三是堅持建設(shè)單位內(nèi)部審計和委托中介機(jī)構(gòu)審計相結(jié)合的制度,內(nèi)部審核人員熟悉施工過程。委托中介機(jī)構(gòu)對審計結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,約定審計責(zé)任風(fēng)險,防止與施工單位一起損害甲方利益。四是抓住竣工結(jié)算審計重點,確定工程量計算是否準(zhǔn)確;定額套用是否合規(guī);設(shè)備及材料價格是否符合市場行情;各項費(fèi)用計取標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。