田美玉 呂長(zhǎng)明

摘要:美國(guó)次貸危機(jī)自全面爆發(fā)并蔓延全球以來(lái),給各國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是金融帶來(lái)巨大的影響。文章對(duì)當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)與美國(guó)進(jìn)行了對(duì)比分析,得出我國(guó)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不容忽視的結(jié)論。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)該借鑒次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),高度重視住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn),并做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施,避免類似的危機(jī)在我國(guó)上演。

關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);住房抵押貸款;違約風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

次貸危機(jī)從2007年8月全面爆發(fā)以來(lái),對(duì)國(guó)際金融秩序造成了極大的沖擊和破壞,使金融市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的信貸緊縮效應(yīng),國(guó)際金融體系積聚的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得以暴露。作為美國(guó)自20世紀(jì)30年代“大蕭條”以來(lái)最為嚴(yán)重的一次金融危機(jī),其影響蔓延全球,危害程度仍不斷深化。我國(guó)住房抵押貸款自1998年以來(lái),一直以其高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特質(zhì)被各商業(yè)銀行視為優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展。特別是2000年以來(lái),隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲,國(guó)內(nèi)住房抵押貸款發(fā)放額飛速增長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1997年末個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元,截至2009年第一季度末,個(gè)人住房抵押貸款余額達(dá)3.49萬(wàn)億元,短短12年間增長(zhǎng)了180多倍,其增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其余貸款。然而在大力發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的同時(shí),商業(yè)銀行忽略了其中蘊(yùn)含的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)中國(guó)人民銀行2009第一季度《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示,截至2009年第一季度末,中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行的不良貸款率分別為2.0%、2.2%、1.9%和1.6%,個(gè)人住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)己逐漸顯現(xiàn)。次貸危機(jī)的爆發(fā)及其嚴(yán)重危害為我國(guó)金融市場(chǎng)敲響了警鐘,對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)而言是個(gè)很好的預(yù)警。鑒于我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的重要組成部分,而房地產(chǎn)業(yè)又對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)相當(dāng)大的比重,因此,一旦住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露,會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),乃至整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。我國(guó)商業(yè)銀行必須在這次次貸危機(jī)中認(rèn)真反思,警惕住房抵押貸款背后的風(fēng)險(xiǎn),總結(jié)教訓(xùn)并及早采取有效的措施防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、中美住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況之比較

鑒于我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)與危機(jī)爆發(fā)前的美國(guó)有著許多相似之處,下文主要通過(guò)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)比分析來(lái)研究我國(guó)住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn),從而為防范我國(guó)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)提出行之有效的建議。

(一)同樣的加息周期加大了房貸消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),違約可能性上升

美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮從2001年開(kāi)始。2001年的9·11之后,美國(guó)政府為了緩解恐怖襲擊和新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊,采取了放松銀根的貨幣政策,大幅度降低利率[聯(lián)邦基金利率連降13次(見(jiàn)圖1),從2001年1月份的6.5%降低至2003年6月份的1%],增加貨幣供應(yīng)量,同時(shí)讓美元匯率不斷貶值。寬松的貨幣政策使得美國(guó)的樓市逐漸活躍,進(jìn)而快速上漲,出現(xiàn)了類似股市的“非理性繁榮”局面。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的估算,從2002年開(kāi)始,房?jī)r(jià)就以每年超過(guò)10%的速度增長(zhǎng),到了泡沫最興盛的2005年末,房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)達(dá)到了17%左右。而從2004年6月份開(kāi)始的兩年時(shí)間里,美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次提息,將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān),美國(guó)住房市場(chǎng)逐步出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù),2006年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷5年牛市后全面降溫,銷售量占整個(gè)房市85%的舊房銷售量比前年下降8.4%,創(chuàng)下17年來(lái)最大跌幅。而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機(jī)的導(dǎo)火線。

近幾年以來(lái),我國(guó)同樣經(jīng)歷了加息周期。2004年開(kāi)始,我國(guó)的樓市升溫已成過(guò)熱趨勢(shì),為抑制房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲,央行開(kāi)始加息。自2004年10月29日開(kāi)始,截至2007年12月21日,中國(guó)人民銀行已經(jīng)連續(xù)10次加息,其中,5年以上的貸款基準(zhǔn)利率從5.76%上升至7.83%(見(jiàn)圖2)?；鶞?zhǔn)利率的不斷上升拉動(dòng)了住房抵押貸款利率,從而大大增加了普通居民按揭購(gòu)房的貸款成本支出,進(jìn)而給一直被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抵押貸款帶來(lái)巨大影響,難免會(huì)造成違約風(fēng)險(xiǎn)。加之目前國(guó)內(nèi)很多行業(yè)都受到美國(guó)次貸危機(jī)的波及,房貸消費(fèi)者的可支配收入也受到不同程度的影響,銀行越來(lái)越難以預(yù)測(cè)居民的未來(lái)償付貸款的現(xiàn)金支出變化情況,勢(shì)必增加房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)。

(二)放貸機(jī)構(gòu)放松對(duì)貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)及程序,信貸創(chuàng)新層出不窮

美國(guó)次級(jí)抵押貸款借款人的信用得分及審貸文件的完整性通常較低,而貸款機(jī)構(gòu)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)以及以貸款經(jīng)濟(jì)人和客戶代理為主的銷售模式也加劇了審貸管理的松懈,一時(shí)間各房地產(chǎn)抵押貸款提供者為搶占市場(chǎng)份額,紛紛降低貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式,不查收入,不查資產(chǎn),借款人可以在沒(méi)有資金、無(wú)須提供任何有關(guān)償還能力證明的情況下購(gòu)房。大量無(wú)償還能力的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),也使得次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)積聚了大量的高風(fēng)險(xiǎn)客戶群。隨著貸款經(jīng)紀(jì)人和放貸金融機(jī)構(gòu)大肆降低貸款準(zhǔn)入門檻,次貸市場(chǎng)的規(guī)模隨之急劇擴(kuò)張。次貸市場(chǎng)在違規(guī)放貸的推動(dòng)下非理性擴(kuò)張,風(fēng)險(xiǎn)急劇積累。次級(jí)房貸規(guī)模從1994年的350億美元、占貸款總額的4.5%發(fā)展到2001年的1600億美元、占5.6%和2006年的6000億美元、占貸款總額20%(見(jiàn)表1)。雖然推動(dòng)次貸市場(chǎng)規(guī)模急劇膨脹還有很多因素,如美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)實(shí)行的寬松的貨幣政策、超低的利率等等,但不可否認(rèn)的是,放款標(biāo)準(zhǔn)的惡化在很大程度上也起到了推波助瀾的作用。我國(guó)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)并不比美國(guó)低。近年來(lái),在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲及房貸資產(chǎn)是優(yōu)良資產(chǎn)的觀念驅(qū)動(dòng)下,商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者的資質(zhì)審查。不少房貸者從律師事務(wù)所或單位開(kāi)出假的工資收入證明。國(guó)內(nèi)相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)或虛假的收入文件。更為嚴(yán)重的是,國(guó)內(nèi)很多商業(yè)銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng),競(jìng)相攀比,放松信貸政策和審批尺度。通過(guò)降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)化貸款流程等手段放寬了個(gè)人住房抵押貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入,而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品,從而增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失行為規(guī)范

美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪是權(quán)威資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),但其在次級(jí)抵押貸款債券的運(yùn)作過(guò)程中的失職,誤導(dǎo)了投資者,使風(fēng)險(xiǎn)從次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)擴(kuò)散到金融市場(chǎng)。我國(guó)的評(píng)估業(yè)存在的問(wèn)題眾多。我國(guó)當(dāng)前由借款人付費(fèi)、按房?jī)r(jià)比例付費(fèi)的評(píng)估公司往往難以做到獨(dú)立、客觀、公正。如評(píng)估公司常會(huì)在委托人的要求下,將評(píng)估價(jià)格高估,幫助借款人更多的套取銀行資金;評(píng)估公司也缺乏統(tǒng)一的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于同一住宅評(píng)估價(jià)格往往不同。而商業(yè)銀行在房產(chǎn)價(jià)值的確定上過(guò)分依賴于房產(chǎn)評(píng)估公司。我國(guó)商業(yè)銀行采取執(zhí)行首付比例作為防范房地產(chǎn)減值、保障抵押足值的重要防線,雖然其執(zhí)行管理較嚴(yán),但是如果房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫成份超過(guò)了首付比例,這一防線就無(wú)異于“馬其諾防線”。

三、對(duì)防范我國(guó)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的啟示

(一)積極審慎地推動(dòng)金融創(chuàng)新,改善信息披露,防范金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)

盡管次貸風(fēng)波中的衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新使得風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了世界“共振”現(xiàn)象,但不可否認(rèn)的是,金融創(chuàng)新具有“二重性”和“雙刃劍“的作用。對(duì)次貸風(fēng)波中的美國(guó)本身特別是放貸機(jī)構(gòu)而言,證券化和衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新確實(shí)起到了風(fēng)險(xiǎn)分散作用。房地產(chǎn)抵押貸款支持證券和抵押債務(wù)權(quán)益在內(nèi)的結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品證券化使得金融機(jī)構(gòu)將信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了二級(jí)市場(chǎng)投資者,使風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者更為廣泛,風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)相對(duì)合理。因此我們要更深刻、全面地對(duì)待金融創(chuàng)新,對(duì)于每種創(chuàng)新工具,既要看到它發(fā)揮的積極作用,又要看到它隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要嚴(yán)格把握基礎(chǔ)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),注意有序、穩(wěn)步地推進(jìn)金融創(chuàng)新。在金融創(chuàng)新的過(guò)程中,改善金融創(chuàng)新產(chǎn)品的信息披露程度,提高透明度。政府應(yīng)鼓勵(lì)商業(yè)銀行盡快開(kāi)發(fā)出更符合市場(chǎng)需要的、能抵御各類風(fēng)險(xiǎn)的金融工具,加強(qiáng)對(duì)衍生產(chǎn)品的監(jiān)控力度。

(二)繼續(xù)加強(qiáng)信用體系建設(shè)

盡管美國(guó)的信用體系也存在問(wèn)題,但總體而言仍較為健全。在美國(guó)的信用市場(chǎng)上,不同信用水平的居民和機(jī)構(gòu)的融資成本顯著不同,次級(jí)抵押貸款主要為信用相對(duì)較低的群體設(shè)置。這種制度性的分割性在不同級(jí)別信用風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)中設(shè)置了一道防火墻,在一定程度上起到了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)濾的作用。而我國(guó)的信用體系尚缺乏對(duì)居民和機(jī)構(gòu)信用級(jí)別的劃分,產(chǎn)品開(kāi)發(fā)并沒(méi)有與信用級(jí)別聯(lián)系在一起,不同信用級(jí)別的信貸資產(chǎn)也并沒(méi)有實(shí)行分類管理,一旦出現(xiàn)問(wèn)題很難采取針對(duì)性的補(bǔ)救措施。因此,我國(guó)應(yīng)首先借鑒美國(guó)信用體系建設(shè)上的經(jīng)驗(yàn),在信貸市場(chǎng)上利用結(jié)構(gòu)性手段對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分,在不同的產(chǎn)品和服務(wù)見(jiàn)設(shè)置不同層次的風(fēng)險(xiǎn)隔離帶,減少風(fēng)險(xiǎn)傳染。其次應(yīng)進(jìn)一步加快推進(jìn)《巴塞爾新資本協(xié)議》的實(shí)施,引導(dǎo)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)借鑒國(guó)際信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的先進(jìn)技術(shù)手段。

(三)監(jiān)測(cè)各類風(fēng)險(xiǎn)因素,確立審慎政策導(dǎo)向

從我國(guó)房地產(chǎn)及住房信貸市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí),銀行等金融機(jī)構(gòu)均把住房抵押貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而容易忽略當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)下跌給住房抵押貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍以較高的速度發(fā)展,但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。鑒于對(duì)我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況的不確定性,商業(yè)銀行更需要構(gòu)建科學(xué)準(zhǔn)確的銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,準(zhǔn)確判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn),以有效規(guī)避周期性風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)自身內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)始終堅(jiān)持審慎性政策導(dǎo)向。在此次危機(jī)中,市場(chǎng)參與主體的非審慎性經(jīng)營(yíng)弱化了市場(chǎng)約束,一定程度上導(dǎo)致了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的濫用,成為危機(jī)形成的誘因。當(dāng)前,國(guó)際金融機(jī)構(gòu)面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造利潤(rùn)的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)也越來(lái)越強(qiáng)烈,但追求利潤(rùn)不能忽略風(fēng)險(xiǎn)。在努力創(chuàng)造利潤(rùn)的過(guò)程中,應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè),提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。金融監(jiān)管部門也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步督促金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化信息披露,促進(jìn)其審慎管理,穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

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(作者單位:中南大學(xué)商學(xué)院。其中,田美玉為副教授)