[摘要]根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目對環(huán)境影響的特點(diǎn)，從選址合理性、施工期影響、運(yùn)營期影響等方面探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)評工作的要點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)環(huán)境影響評價環(huán)評要點(diǎn)

1房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的重要性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常突出的一個熱點(diǎn)，它在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的同時，帶來的環(huán)境問題也日益突出。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境管理的重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價顯得越來越重要。

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是指對房屋建設(shè)過程及建成使用過程對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康可能造成的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的主要類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程，其對環(huán)境的影響具有兩重性:一方面項目在建設(shè)過程及建成使用中自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等排放對外部環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，是一個環(huán)境污染源;同時房地產(chǎn)項目又是居住、休閑、工作的場所，需要舒適、安靜的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對象。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價，既要評價它對外環(huán)境的影響，還要評價外部環(huán)境對建設(shè)項目的環(huán)境影響。這是房地產(chǎn)項目與其它類型項目環(huán)評的一個重要區(qū)別點(diǎn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中關(guān)注的主要環(huán)境問題

與傳統(tǒng)建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價開展較晚，技術(shù)尚未成熟，還沒有形成一套適合自身特點(diǎn)的完整的技術(shù)規(guī)范，很多方面需要進(jìn)一步探討。因此，科學(xué)、全面的評價房地產(chǎn)開發(fā)項目所造成的影響是環(huán)境影響評價工作的重要內(nèi)容。筆者根據(jù)多年來的環(huán)評工作經(jīng)歷，從選址合理性等幾個角度，簡要地分析房地產(chǎn)項目環(huán)評工作及報告編寫過程中應(yīng)當(dāng)關(guān)注的主要環(huán)境問題。

3.1 選址的合理性分析

選址分析在房地產(chǎn)環(huán)評中非常重要。房地產(chǎn)項目需要一個舒適、安靜的環(huán)境，因此在房地產(chǎn)項目環(huán)評過程中，首先應(yīng)考慮項目選址與規(guī)劃的符合理性。

建設(shè)項目應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃，了解所開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用的一致性，分析項目與周圍環(huán)境規(guī)劃的協(xié)調(diào)性。對于某些存在問題的規(guī)劃，聘請有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行咨詢。同時對擬建場址周圍環(huán)境應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，了解周圍的污染源分布情況，并從環(huán)保角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的合理性，必要時應(yīng)提出調(diào)整建議。對于工業(yè)企業(yè)搬遷后的土地用作房地產(chǎn)開發(fā)的，在環(huán)評時必須對原有工業(yè)用地內(nèi)的污染情況進(jìn)行調(diào)查監(jiān)測，防止遺留污染物或土壤污染造成環(huán)境污染事故。若發(fā)現(xiàn)土壤受到污染的，在環(huán)評中應(yīng)提出采取的處置措施，以免日后產(chǎn)生糾紛。

3.2 施工期的環(huán)境影響

施工期環(huán)境污染是房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的重點(diǎn)。施工期環(huán)境污染問題主要包括施工棄土、揚(yáng)塵、廢水、噪聲等四個方面問題。

施工棄土可根據(jù)挖、填方量平衡計算棄土產(chǎn)生量，落實棄土堆存場地，分析棄土運(yùn)輸線路合理性并提出防護(hù)措施。

施工揚(yáng)塵的影響分析，大型項目應(yīng)根據(jù)挖、填方量定量預(yù)測揚(yáng)塵對大氣環(huán)境的影響，小項目可簡化只作一般性分析。對于揚(yáng)塵的影響評價，應(yīng)按照國家環(huán)境保護(hù)總局、建設(shè)部環(huán)發(fā)(2001)11號文《關(guān)于控制城市揚(yáng)塵的通知》的要求，提出切實可行的揚(yáng)塵污染控制措施[2]。

廢水影響分析應(yīng)包括施工人員生活廢水和施工廢水兩部分。施工人員生活廢水可根據(jù)施工場地情況分析，如位于城區(qū)可進(jìn)入污水管道，位于農(nóng)村可采用旱廁等。對于施工廢水一般應(yīng)提出回用要求，不得排放。

施工噪聲影響分析中對于大項目應(yīng)根據(jù)施工機(jī)械的種類和數(shù)量，分析聲源強(qiáng)度，定量預(yù)測對場界和敏感點(diǎn)的影響，小項目可從簡只作一般性分析。施工噪聲影響評價中，應(yīng)按照《建筑施工場界噪聲限值》要求，提出具體的對策措施[2]。

3.3 營運(yùn)期環(huán)境影響

住宅小區(qū)建成后的環(huán)境影響應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)用地的餐飲油煙、地下車庫的廢氣、噪聲、生活垃圾收集、綠化及污水處理等方面。

3.3.1廢氣污染

房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢氣污染物主要來源于采暖供熱供汽鍋爐的燃燒廢氣、地下停車庫集中排放的汽車尾氣及餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙等。

評價中要明確項目鍋爐的位置、噸位、型號、除塵脫硫設(shè)備及去除率、煙囪高度、燃煤的煤質(zhì)、廢氣的達(dá)標(biāo)情況;還要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率;地下停車場風(fēng)機(jī)位置、排風(fēng)口的朝向、排風(fēng)方式等。對這些污染源進(jìn)行環(huán)境影響分析，并提出相應(yīng)的污染防治措施[1]。

從近年來的發(fā)展趨勢看，由于餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙不易處理，對住宅小區(qū)的影響較大，曾多次引發(fā)住戶與店戶的糾紛，故不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置餐飲店，在環(huán)評報告中應(yīng)突出此點(diǎn)。

3.3.2廢水污染

房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢水主要是洗浴、沖廁、餐飲等生活污水，環(huán)評中應(yīng)明確建設(shè)項目污水量及排污去向，確定污水處理方案。對排入城市污水處理廠的污水，其排放水質(zhì)要求滿足污水處理廠入水水質(zhì)要求;若污水無法進(jìn)入城市污水處理廠，項目應(yīng)考慮建設(shè)污水處理站，并依據(jù)建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模，確定中水回用處理方案。

對于分期報建的大型房地產(chǎn)項目，在環(huán)評報告中應(yīng)明確污水建設(shè)的期限，或與現(xiàn)有開發(fā)項目污水處理的依托關(guān)系等。

3.3.3噪聲污染

房地產(chǎn)開發(fā)項目的噪聲污染主要來自空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵、換熱站等設(shè)備的噪聲及社會噪聲，其中最突出的是水泵和換熱站運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲和振動影響，必須按建設(shè)項目內(nèi)容有針對性地提出公建配套設(shè)備噪聲的防治措施。

為避免公建設(shè)施建成后使用功能改變而產(chǎn)生擾民現(xiàn)象，環(huán)境影響評價中需明確項目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、規(guī)模、位置、用途等情況，限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的使用范圍[2]。

3.3.4固體廢物污染

房地產(chǎn)開發(fā)項目的固體廢物主要是生活垃圾，可采用類比分析法或統(tǒng)計法估算固體廢物產(chǎn)生量，確定生活垃圾、鍋爐房產(chǎn)生廢渣、污水處理產(chǎn)生污泥處理方案，明確固體廢物排放去向。對于生活垃圾的處理，需重視垃圾收運(yùn)站位置、規(guī)模是否合理。

3.3.5生態(tài)影響?yīng)?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)前，應(yīng)明確項目建設(shè)過程中破壞綠地、農(nóng)田及砍伐樹木情況，提出生態(tài)補(bǔ)償措施。建設(shè)項目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時，還應(yīng)注意綠化布置的功能性(實用、經(jīng)濟(jì))，水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

3.4 項目的公眾參與調(diào)查

房地產(chǎn)開發(fā)項目在環(huán)境影響評價過程中需要落實公眾參與內(nèi)容，重點(diǎn)調(diào)查對象為項目周邊群體及企事業(yè)單位，可采用填調(diào)查表、專家咨詢、座談會、聽證會等方式進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析公眾對建設(shè)項目的態(tài)度、意見、建議和要求，為環(huán)境管理提供參考。

3.5 其他環(huán)境影響因素

對于高層建筑須關(guān)注高樓風(fēng)、光遮擋和光污染等對交通安全及周圍居民生活的影響，應(yīng)提出相應(yīng)的污染防治措施[2];

注意房屋裝修所帶來的環(huán)境污染及噪聲擾民，應(yīng)推廣精裝修房，加強(qiáng)裝修管理，控制裝修時段。

項目建設(shè)涉若涉及到文物保護(hù)地區(qū)或風(fēng)景區(qū)，選址上應(yīng)考慮是否符合文物保護(hù)或風(fēng)景名勝區(qū)的有關(guān)法律法規(guī)，原則上應(yīng)先考慮規(guī)劃布局的調(diào)整再考慮上措施，并從景觀方面進(jìn)行評價是否和諧、可行。

此外，如項目區(qū)周邊存在微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染，在評價過程中要分析上述污染源對建設(shè)項目的環(huán)境影響并提出具體的防護(hù)措施，必要時應(yīng)提出規(guī)劃調(diào)整。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項目既是污染源又是被保護(hù)的對象，其對環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評價過程中，依據(jù)項目特點(diǎn)和周圍環(huán)境狀況，全面、綜合的考慮分析房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的主要環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項目環(huán)評工作得到比較客觀，真實的評價，使項目評價工作真正為項目服務(wù)，有利于為項目建設(shè)單位的決策提供合理化，科學(xué)化建議和要求，減少或避免了環(huán)境污染糾紛，也有利于房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價工作日趨完善。

參考文獻(xiàn):

[1] 姜文勝，吳少林，游漢興，毛勇軍. 關(guān)于房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價工作的思路和要點(diǎn)[J].南昌航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報:自然科學(xué)版，2006， (12).

[2] 羅春，蔣湛，周超平，馬立實，王穎杰等.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的初步探討[J]. 項目管理者聯(lián)盟， 2007， (6).