最能解決問(wèn)題的融資手段是REITs

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，全球的房地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)入了“地產(chǎn)資本”時(shí)代。全球的有識(shí)之士早已看清，房地產(chǎn)業(yè)只有通過(guò)資本運(yùn)作，滿足日益增長(zhǎng)的巨額資金需求，才能獲得持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。早在1990年，諾貝爾獎(jiǎng)獲得者威廉·夏普和默頓·米勒兩位教授，就在實(shí)證分析和邏輯推導(dǎo)的基礎(chǔ)上預(yù)言，不動(dòng)產(chǎn)證券化是21世紀(jì)全球金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)在，中國(guó)的許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，把相當(dāng)?shù)木D(zhuǎn)到融資，特別是證券化的融資方面，希望能增強(qiáng)資本實(shí)力，搶占競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。我認(rèn)為，在開辟多元化的融資渠道和方式中，最有前途、最能解決問(wèn)題、最有戰(zhàn)略意義的融資手段，是設(shè)立和發(fā)行房地產(chǎn)信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱REITs）。

我國(guó)自20 世紀(jì)90年代以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)就成為兩個(gè)快速發(fā)展的市場(chǎng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)90年代后期開始迅速發(fā)展，年均增長(zhǎng)率高達(dá)37.8%，而且，由于中國(guó)居民對(duì)房屋的剛性需求，以及城市化建設(shè)進(jìn)程加快， 在今后許多年仍將有很大發(fā)展空間。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問(wèn)題是房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比重過(guò)高，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)， 提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款條件，而且房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫，房?jī)r(jià)不合理上漲。因此，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要開辟銀行外的融資渠道，以解決項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金來(lái)源問(wèn)題，同時(shí)需要改變傳統(tǒng)的“建房、賣房”經(jīng)營(yíng)模式，形成“建房、經(jīng)營(yíng)”的新模式，以解決房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式創(chuàng)新問(wèn)題。

從證券市場(chǎng)來(lái)看，目前我國(guó)證券市場(chǎng)面臨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡平衡的問(wèn)題，即風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理。在可交易的投資產(chǎn)品中，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，只有約20%為債券類低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。如何發(fā)展新的風(fēng)險(xiǎn)較低的投資品種，完善證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的需求，是我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)重要任務(wù)。

REITs不再是一個(gè)陌生的金融名詞

REITs是近幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的熱點(diǎn)議題，也是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和境內(nèi)外投資者合作的重點(diǎn)。REITs自從1960年在美國(guó)誕生以來(lái)，已經(jīng)成為一種成熟的投資基金模式。REITs實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，募集社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，且這種REITs的股份或收益單位在證券場(chǎng)所掛牌交易。REITs不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了除銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的股權(quán)類投資產(chǎn)品。

從2005年下半年開始至今，我國(guó)的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)開發(fā)REITs產(chǎn)品進(jìn)行了許多探索，許多房地產(chǎn)企業(yè)與境外的REITs建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，聯(lián)手對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。這些境外REITs主要采取私募股權(quán)基金的方式進(jìn)入中國(guó)大陸，與境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行新項(xiàng)目合資，然后與房地產(chǎn)開發(fā)商按持股比例分享利潤(rùn)。有的境外REITs對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接投資參股，或合資成立新的投資公司；有的境外REITs在境內(nèi)直接成立投資公司，進(jìn)行項(xiàng)目投資和開發(fā)。在境外REITs看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛主動(dòng)“走進(jìn)來(lái)”的同時(shí)，中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也試圖“走出去”，到香港或新加坡證券交易所上市，以獲得境外投資者特別是中小投資者的資金。例如，越秀投資采用紅籌股等方式于2005年在香港證券交易所上市，成為內(nèi)地首家在香港發(fā)行REITs的上市公司。越秀投資作為廣東省在香港設(shè)立的“窗口公司”，打包其旗下的內(nèi)地物業(yè)，在香港發(fā)行REITs上市，具有里程碑意義。

中國(guó)發(fā)展REITs的敏感問(wèn)題

我們相信，隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的不斷發(fā)展，可能在不久的將來(lái)，中國(guó)將會(huì)誕生具有完整意義的REITs。

中國(guó)發(fā)展REITs，需要開通兩條發(fā)行上市途徑： 一是發(fā)展本土REITs；二是開通境外發(fā)行上市渠道。只有利用境內(nèi)境外兩個(gè)市場(chǎng)、兩種渠道，才能疏通房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)通道，從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)度依賴銀行的問(wèn)題，使中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)真正走上健康發(fā)展之路。

中國(guó)發(fā)展REITs，需要建立和完善相關(guān)的房地產(chǎn)信托業(yè)法律制度和REITs稅收制度。這是中國(guó)REITs得以發(fā)展的前提條件。境外REITs發(fā)展比較成功的國(guó)家和地區(qū)，無(wú)一不是先建立完善的法規(guī)制度和規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，制定合理的稅收優(yōu)惠制度，爾后才有RE ITS的實(shí)質(zhì)性發(fā)展的。這兩個(gè)問(wèn)題恰恰是中國(guó)立法的敏感和困難問(wèn)題，也是比較陌生的問(wèn)題。

作者：南開大學(xué)、武漢大學(xué)教授