2005年，洋山深水港物流園區(qū)所在地還只是遍布棉田和池塘的處女地，一派典型的江南鄉(xiāng)村景象。短短4年，一座現(xiàn)代化的物流園區(qū)拔地而起，國際航運巨頭馬士基物流、中遠集團、中海集團，國際知名物流服務供應商DHL、UPS等紛紛落戶。物流園區(qū)這一工業(yè)地產(chǎn)模式，已越來越受到政府和開發(fā)商的廣泛重視。

全球態(tài)勢

物流園區(qū)是政府從城市整體利益出發(fā)，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，實現(xiàn)“貨暢其流”，而在城市邊緣地帶的主要交通干道附近建成的專門區(qū)域。它通常是一個大型配送或多個配送中心的聚集地，一般以倉儲、運輸、加工等用地為主，同時還包括配套的信息、咨詢、綜合服務等設施用地。

物流園區(qū)最早出現(xiàn)在日本東京，目前全球的物流園區(qū)發(fā)展具有以下特征：第一、國外物流園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)不均衡發(fā)展態(tài)勢，物流園區(qū)主要集中在物流業(yè)發(fā)展迅猛、交通和區(qū)位優(yōu)勢顯著的發(fā)達國家，包括德國、荷蘭、法國、日本和美國；第二、目前全球的物流園區(qū)的發(fā)展模式各異，但大體可分為以德國為代表的歐洲模式和日本模式；第三、全球的物流園區(qū)經(jīng)營模式，日益呈現(xiàn)集團化和連鎖發(fā)展趨勢。以美國的普洛斯為例，普洛斯在美國、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超過3700萬平方米的全球分銷設施網(wǎng)絡。除此以外，還有UPS、馬士基等物流服務商也在世界各地攻城掠地。

中國現(xiàn)狀

近年來，物流園區(qū)在我國發(fā)展迅速，大有星火燎原之勢。目前中國物流園區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)以下特征：

第一、從分布上看，中國的物流園區(qū)呈現(xiàn)東、中、西不均衡發(fā)展態(tài)勢。目前已逐漸形成環(huán)渤海灣、長三角、珠三角等物流園區(qū)密集區(qū)域，并迅速向中西部地區(qū)蔓延。

第二、從建設模式上看，中國的物流園區(qū)建設模式呈現(xiàn)其獨特的中國園區(qū)特征。在中國，物流園區(qū)的規(guī)劃大體有三種模式：政府統(tǒng)一規(guī)劃投資的政府主導模式；政府指導、企業(yè)自行投資規(guī)劃、建設和經(jīng)營管理的政企共同開發(fā)模式；企業(yè)主導模式。由于中國的物流園區(qū)的建設主體以政府和企業(yè)為主，導致中國的物流園區(qū)資金來源和管理機構也以政府和企業(yè)通道為主，政府主導特色濃厚。不過，隨著中國加入WTO，國外普洛斯等物流巨頭進入中國市場，在它們帶來全新的思維理念的同時，也會進一步?jīng)_擊市場，加劇競爭。

投資前景

雖然中國的物流園區(qū)出現(xiàn)的時間不長，還處于發(fā)展的初級階段，但未來中國物流園區(qū)的發(fā)展將呈現(xiàn)爆炸式增長。其發(fā)展步伐和發(fā)展速度將不斷加快。主要的原因有：

第一、中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和交通條件的不斷改善，推動中國物流行業(yè)的發(fā)展進一步提速，而物流行業(yè)的發(fā)展必然催生物流園區(qū)數(shù)量和質(zhì)量的不斷提高。物流行業(yè)主要依托兩個因素：經(jīng)濟與交通。從中國經(jīng)濟來看，目前中國的改革開放已進入關鍵階段，加上全球化的趨勢不可阻擋，必然對物流行業(yè)產(chǎn)生極大的帶動效應。從中國交通來看，中國水陸空一體化的交通網(wǎng)絡系統(tǒng)的日益完善和發(fā)展，對物流業(yè)的帶動作用非常顯著，也必將催生更多的物流園區(qū)。

第二、城市新布局讓物流企業(yè)“退城進園”。城市化主要表現(xiàn)在城市人口的爆發(fā)式增長，城市面積和城市格局不斷變化。傳統(tǒng)郊區(qū)迅速被城市包圍，最終成為城市的一個整體。與此同時，原有零散分布的物流企業(yè)因運輸和時間成本不斷上升，逐步退出核心區(qū)域，向遠郊聚集。于是，位于某些交通節(jié)點、具有地理優(yōu)勢的地方，逐步形成物流園區(qū)的聚集區(qū)域。中國目前的城市化率已超過30％，按照國際規(guī)律，城市化率超過30％，城市化進程將進入加速上升通道。城市化進程的加快將促使物流企業(yè)“退城進園”，當物流企業(yè)的行動變成一種自覺的行動時，物流園區(qū)的如火如荼發(fā)展也就在情理之中了。

第三、工業(yè)園的發(fā)展為物流園區(qū)建設提供了機遇。這主要表現(xiàn)在兩個方面：一、工業(yè)園區(qū)內(nèi)部必然要發(fā)展一定體量的物流園區(qū)，對整個工業(yè)園進行統(tǒng)籌安排，最終達到工業(yè)園區(qū)各個環(huán)節(jié)、各個要素之間的人員、貨物有序流動；二、物流園區(qū)有不斷擴大的趨勢。傳統(tǒng)的物流園區(qū)主要以倉儲和運輸為主導，現(xiàn)在物流園區(qū)的概念不斷衍生，所涵蓋的領域更加廣泛，不僅包括倉儲、運輸和加工制造等用地，同時還囊括了與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。物流園區(qū)越來越外化成一個小型的工業(yè)園區(qū)，與工業(yè)園區(qū)的概念界限已不像過去那么明顯。

第四、投資物流園區(qū)有較大的盈利空間，而且收益比較穩(wěn)定。首先，投資物流園區(qū)具有一定的成本優(yōu)勢。由于物流園區(qū)一般位于城市的遠郊，土地獲得相比市中心廉價。另外，由于物流園區(qū)主要由廠房和倉庫構成，建設材料主要以輕鋼為主，成本相對較少。部分園區(qū)還可享受很多諸如稅收和土地政策上的優(yōu)惠。對開發(fā)主體而言，成本優(yōu)勢對投資物流園區(qū)具有一定的吸引力；其次，物流園區(qū)一般有部分儲備土地，作為物流園區(qū)的配套設施用地，可建設寫字樓、商業(yè)或者酒店物業(yè)，這類經(jīng)營性物業(yè)雖然對投資的現(xiàn)金流要求高，但能獲取長期的收益。對于資金比較充實的開發(fā)主體而言，具有較高的投資收益回報；再次，園區(qū)經(jīng)營比較靈活，根據(jù)園區(qū)的不同發(fā)展階段可有所側重。一般而言，對于初創(chuàng)期的物流園區(qū)，廠房出租和倉儲為主要的盈利模式，但越到后期，物流產(chǎn)業(yè)的衍生鏈條越來越龐雜，物流園區(qū)的盈利模式將日趨多元化。分揀、物流配送、專業(yè)市場交易、特許經(jīng)營、流通加工、物流培訓等增值服務都是可參考的選項。

雖然物流園區(qū)在中國出現(xiàn)的時間比較晚，發(fā)展相對國外滯后，但這也意味著這種物業(yè)存在著巨大的真空地帶。未來，物流園區(qū)在中國的發(fā)展將不斷從廣度和深度延伸，在中國投資物流園區(qū)的潛力巨大，值得期待。

作者：

鄒 毅 洲聯(lián)集團上海五合智庫總經(jīng)理

劉 力 洲聯(lián)集團五合國際總顧問