商業(yè)地產(chǎn)招商難——在經(jīng)歷了前些年“ 井噴” 式的投資開(kāi)發(fā)后，面對(duì)金融危機(jī)引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)低迷，現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)普遍處于一種尷尬境地：空置率升高、租金下降，那些手上握著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商們，大多數(shù)都在心急火燎地拋售套現(xiàn)。不過(guò)，黃慶元顯然沒(méi)有這方面的煩惱，他的匯展廣場(chǎng)還在從容不迫地招商，而且根本就沒(méi)有考慮過(guò)出售套現(xiàn)。

從上海市中心沿外環(huán)線、A2高速公路向南匯行駛，半小時(shí)后汽車(chē)拐到滬南公路上，就可以看到一個(gè)明顯有別于周邊園區(qū)廠房的建筑群落：一座咖啡色、頗具現(xiàn)代氣息的商務(wù)辦公樓，幾幢有著新古典主義風(fēng)格和灰磚外墻、造型典雅精致的酒店浴場(chǎng)，花木錦簇的廣場(chǎng)中央還有一片大型水景——這就是黃慶元費(fèi)了4年心血打造的匯展廣場(chǎng)。

兩次下海的傳奇經(jīng)歷

黃慶元屬于較早從政府機(jī)關(guān)下海的那一批人。1991年前，20出頭的他從奉賢縣的一個(gè)鎮(zhèn)團(tuán)委書(shū)記的崗位上，受命走出機(jī)關(guān)下企業(yè)，當(dāng)過(guò)有國(guó)資背景企業(yè)的廠長(zhǎng)、集團(tuán)公司董事長(zhǎng)，其后又回到政府機(jī)關(guān)出任副鎮(zhèn)長(zhǎng)、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)副總經(jīng)理。此時(shí)，他還兼著企業(yè)的一些職務(wù)。但當(dāng)官和當(dāng)老板這兩種角色很難融合，他覺(jué)得長(zhǎng)此以往，不但官當(dāng)不好，企業(yè)也搞不好。經(jīng)過(guò)深思熟慮，他在2002年的時(shí)候再度下海，這次，他放棄了官員的身份，自立門(mén)戶。這些年來(lái)，他從工業(yè)、餐飲逐漸轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，同時(shí)他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，開(kāi)始有了自己的思考。

現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初，只有一個(gè)朦朧的、供炒作的“概念”，很多開(kāi)發(fā)商雖然在檔次、包裝方面花了不少心思，對(duì)商鋪的銷(xiāo)售也做了不少策劃，但就是忽略了項(xiàng)目在今后商業(yè)運(yùn)營(yíng)中能否真正集聚必需的業(yè)態(tài)種類(lèi)，能否營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目做成了，能銷(xiāo)售出去順利套現(xiàn)就是成功。

但是黃慶元說(shuō)，這種做法太急功近利了，他要做的商業(yè)地產(chǎn)，不是開(kāi)發(fā)完畢一賣(mài)了事，而是要長(zhǎng)久持續(xù)地經(jīng)營(yíng)下去。他心里的算盤(pán)是：像匯展廣場(chǎng)這樣的項(xiàng)目，如果出售，或許能馬上賺回一個(gè)億，但項(xiàng)目也就此終結(jié)，以后必須再找項(xiàng)目另行開(kāi)發(fā)：以3年一個(gè)周期計(jì)算，10年里也就做三四個(gè)項(xiàng)目，最多能賺三四個(gè)億，同時(shí)大量開(kāi)發(fā)和閑置是資源的浪費(fèi)。但是如果把目前這個(gè)匯展廣場(chǎng)做成一個(gè)可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，牢牢地抓在自己手里，用心經(jīng)營(yíng)、精心管理。這塊資產(chǎn)的品牌和價(jià)值在10年內(nèi)的升值會(huì)遠(yuǎn)高于三四億這樣的水平。另一個(gè)重要的有利條件是，“在南匯工業(yè)園區(qū)，像匯展這樣的商務(wù)休閑綜合性廣場(chǎng)僅此一家。而具有空港、海港兩港優(yōu)勢(shì)及迪斯尼板塊的南匯，今后發(fā)展空間很大，這也意味著匯展廣場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)水漲船高。”黃慶元的眼光，的確看得很遠(yuǎn)。

黃慶元的三大原則

正是因?yàn)楸е掷m(xù)經(jīng)營(yíng)的宗旨，所以黃慶元在一開(kāi)始的時(shí)候，就把很多細(xì)節(jié)考慮得明白透徹——“量身訂做”，就是他在開(kāi)發(fā)匯展廣場(chǎng)時(shí)堅(jiān)守的第一大原則。

有著10多年餐飲從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的黃慶元，對(duì)休閑服務(wù)這一行絲毫不陌生，所以在匯展廣場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)的時(shí)候，就根據(jù)每棟樓、每幢房將來(lái)要吸引的業(yè)態(tài)做了功能設(shè)計(jì)。規(guī)劃中有飯店、浴場(chǎng)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)配套功能，所以設(shè)計(jì)的時(shí)候就分別按各種不同業(yè)態(tài)各自需要的必備條件來(lái)設(shè)計(jì)，以求其盡可能地完善——比如每幢房子的規(guī)劃面積、房間的開(kāi)間大小，包廂的數(shù)量和面積，廚房的大小和位置，電力負(fù)荷以及排水排污等等，都在設(shè)計(jì)階段做了充分的安排。

硬件打造好了，招商就是按圖索驥。對(duì)于那些想入駐匯展廣場(chǎng)的客戶來(lái)說(shuō)，光有意向和實(shí)力還不行，黃慶元的眼光挑剔得很。他曾經(jīng)推掉了一些想進(jìn)來(lái)開(kāi)店的朋友，原因是：他們過(guò)去沒(méi)做過(guò)相應(yīng)的業(yè)態(tài)，缺乏經(jīng)驗(yàn)?！罢猩痰臅r(shí)候，我們要做周密的考察，不是品牌連鎖店我不要?，F(xiàn)在開(kāi)張的企業(yè)南美水療、沈家花園、迪豪小田園、皇家3號(hào)會(huì)所、澳門(mén)豆撈等都具有很高的知名度?！痹邳S慶元精心策劃之下，那些入駐的企業(yè)收益也很可觀，僅沈家花園飯店每日的營(yíng)業(yè)額都在8萬(wàn)以上……

原則之二，是專(zhuān)業(yè)的管理。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)以后，開(kāi)發(fā)商功成身退，留下商戶各自為戰(zhàn)，致使整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)下降，這些當(dāng)然是黃慶元所不愿意看到的。在匯展廣場(chǎng)，入駐企業(yè)辦執(zhí)照、與政府接洽、與當(dāng)?shù)乜蜕虦贤?，都由黃慶元的團(tuán)隊(duì)來(lái)操作，可謂竭盡“地主之誼”。而在環(huán)境維護(hù)方面，黃慶元的標(biāo)準(zhǔn)很明確：“要成為南匯最漂亮的商務(wù)區(qū)”。

原則之三，是明確的發(fā)展目標(biāo)。黃慶元費(fèi)了4年的心力打造這么一個(gè)4.3萬(wàn)平方米的商務(wù)休閑廣場(chǎng)，在很多同行眼里頗顯另類(lèi)。不過(guò)黃慶元自有他自己的目標(biāo)，而且，還有“咬定青山不放松”的那股韌勁。

黃慶元說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)一個(gè)培育期，這個(gè)培育期短則兩三年，長(zhǎng)則10多年。他希望10年以后匯展廣場(chǎng)不僅是南匯最具影響力的商務(wù)休閑區(qū)，而且跟市區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目比，也是一個(gè)精品。在地產(chǎn)方面有人說(shuō)做住宅像娶老婆，做商業(yè)地產(chǎn)像生小孩，黃慶元很贊賞這種說(shuō)法，他把匯展廣場(chǎng)當(dāng)兒子那樣培養(yǎng)——4.3萬(wàn)的面積，光停車(chē)位就將近500個(gè)，而綠化方面也已經(jīng)投入了幾百萬(wàn)——這真的像一個(gè)望子成龍的父親，給兒子創(chuàng)造最好的條件，然后耐心地等著他長(zhǎng)大……

讓中小企業(yè)也能進(jìn)入高檔商務(wù)樓

匯展廣場(chǎng)的主角是一座1 8層、黃慶元是這么考慮的：對(duì)于那些中小型公司來(lái)說(shuō)，行政秘書(shū)、接待和會(huì)議空間都是不可或缺的，它們關(guān)系到企業(yè)形象，但利用率又都不高——以會(huì)議室為例，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議室的設(shè)備和租金，每年支出是8到10萬(wàn)元之間。由于使用頻率并不高，如果每個(gè)公司搞這樣一個(gè)會(huì)議室，實(shí)在是資源的浪費(fèi)和成本的無(wú)謂增加——為什么不把它們從每個(gè)公司的構(gòu)成中剝離出來(lái)，打造一個(gè)公共的行政服務(wù)平臺(tái)呢？

黃慶元打造的這個(gè)公共行政服務(wù)平臺(tái)，他的這種獨(dú)辟蹊徑的創(chuàng)意和策劃，確實(shí)對(duì)那些中小型公司產(chǎn)生了莫大的吸引力——在如此高檔的商務(wù)樓里辦公，還能有效降低運(yùn)營(yíng)成本，在南匯這樣的地段，迎合了不少企業(yè)的商務(wù)辦公需求。

“我們沒(méi)有市中心那樣得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，所以我們不得不把服務(wù)做出特色。特色服務(wù)加周到管理，是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而所有的經(jīng)驗(yàn)歸結(jié)到最后，就是一句話：要用心去做商業(yè)地產(chǎn)。”黃慶元的理論并不高深，但，很實(shí)在。

裝修精良的商務(wù)樓，就是按市中心的標(biāo)準(zhǔn)看也是亮麗而現(xiàn)代。然而南匯畢竟曾是上海的郊縣，就目前來(lái)看地段也顯偏僻，很多活躍于南匯的企業(yè)規(guī)模還不大，因?yàn)闂l件關(guān)系，它們大多散落在形態(tài)不一的樓群中，似乎跟高檔商務(wù)樓無(wú)緣。匯展廣場(chǎng)的這座商務(wù)樓，也注定不可能像市中心的寫(xiě)字樓那樣吸引大的客戶。黃慶元給它定的調(diào)子是：給這些中小企業(yè)創(chuàng)造大公司的辦公環(huán)境。

走進(jìn)匯展國(guó)際商務(wù)中心，800平方米二層挑空的大堂，完全按照國(guó)際甲級(jí)辦公樓的格局進(jìn)行裝飾，大廳禮儀接待、咖啡廳、茶室、商店、商務(wù)中心、銀行等一應(yīng)俱全。

黃慶元在每一個(gè)樓面都配一個(gè)秘書(shū)，處理一些像打印資料、迎來(lái)送往這樣的行政事務(wù)；其次，把光纖接入總包下來(lái)，過(guò)去單個(gè)企業(yè)每月要花3000多元的網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用，在黃慶元的總包和分?jǐn)偤?，每家只需支付幾百元；安裝大金VIV中央空調(diào)能滿足企業(yè)的夜間辦公需要；通過(guò)黃慶元的協(xié)調(diào)，入駐企業(yè)可以享有等同于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的稅收優(yōu)惠；另外，每個(gè)樓面都有入駐企業(yè)共用的會(huì)議室和接待區(qū)。

黃慶元是這么考慮的：對(duì)于那些中小型公司來(lái)說(shuō)，行政秘書(shū)、接待和會(huì)議空間都是不可或缺的，它們關(guān)系到企業(yè)形象，但利用率又都不高——以會(huì)議室為例，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議室的設(shè)備和租金，每年支出是8到10萬(wàn)元之間。由于使用頻率并不高，如果每個(gè)公司搞這樣一個(gè)會(huì)議室，實(shí)在是資源的浪費(fèi)和成本的無(wú)謂增加——為什么不把它們從每個(gè)公司的構(gòu)成中剝離出來(lái)，打造一個(gè)公共的行政服務(wù)平臺(tái)嗎？

黃慶元打造的這個(gè)公共行政服務(wù)平臺(tái)，他的這種獨(dú)辟蹊徑的創(chuàng)意和策劃，確實(shí)對(duì)那些中小型公司產(chǎn)生了莫大的吸引力——在如此高檔的商務(wù)樓里辦公，還能有效降低運(yùn)營(yíng)成本，在南匯這樣的地段，迎合了不少企業(yè)的商務(wù)辦公需求。

“我們沒(méi)有市中心那樣得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，所以我們不得不把服務(wù)做出特色。特色服務(wù)加周到管理，是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而所有的經(jīng)驗(yàn)歸結(jié)到最后，就是一句話：要用心去做商業(yè)地產(chǎn)?！秉S慶元的理論并不高深，但，很實(shí)在。