商業(yè)地產(chǎn)招商難——在經(jīng)歷了前些年“ 井噴” 式的投資開發(fā)后，面對金融危機引發(fā)的全球性經(jīng)濟低迷，現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)普遍處于一種尷尬境地：空置率升高、租金下降，那些手上握著商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營商們，大多數(shù)都在心急火燎地拋售套現(xiàn)。不過，黃慶元顯然沒有這方面的煩惱，他的匯展廣場還在從容不迫地招商，而且根本就沒有考慮過出售套現(xiàn)。

從上海市中心沿外環(huán)線、A2高速公路向南匯行駛，半小時后汽車拐到滬南公路上，就可以看到一個明顯有別于周邊園區(qū)廠房的建筑群落：一座咖啡色、頗具現(xiàn)代氣息的商務(wù)辦公樓，幾幢有著新古典主義風(fēng)格和灰磚外墻、造型典雅精致的酒店浴場，花木錦簇的廣場中央還有一片大型水景——這就是黃慶元費了4年心血打造的匯展廣場。

兩次下海的傳奇經(jīng)歷

黃慶元屬于較早從政府機關(guān)下海的那一批人。1991年前，20出頭的他從奉賢縣的一個鎮(zhèn)團委書記的崗位上，受命走出機關(guān)下企業(yè)，當(dāng)過有國資背景企業(yè)的廠長、集團公司董事長，其后又回到政府機關(guān)出任副鎮(zhèn)長、市級開發(fā)區(qū)副總經(jīng)理。此時，他還兼著企業(yè)的一些職務(wù)。但當(dāng)官和當(dāng)老板這兩種角色很難融合，他覺得長此以往，不但官當(dāng)不好，企業(yè)也搞不好。經(jīng)過深思熟慮，他在2002年的時候再度下海，這次，他放棄了官員的身份，自立門戶。這些年來，他從工業(yè)、餐飲逐漸轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，同時他對商業(yè)地產(chǎn)的運營，開始有了自己的思考。

現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)之初，只有一個朦朧的、供炒作的“概念”，很多開發(fā)商雖然在檔次、包裝方面花了不少心思，對商鋪的銷售也做了不少策劃，但就是忽略了項目在今后商業(yè)運營中能否真正集聚必需的業(yè)態(tài)種類，能否營造良好的營商環(huán)境，對他們來說，一個項目做成了，能銷售出去順利套現(xiàn)就是成功。

但是黃慶元說，這種做法太急功近利了，他要做的商業(yè)地產(chǎn)，不是開發(fā)完畢一賣了事，而是要長久持續(xù)地經(jīng)營下去。他心里的算盤是：像匯展廣場這樣的項目，如果出售，或許能馬上賺回一個億，但項目也就此終結(jié)，以后必須再找項目另行開發(fā)：以3年一個周期計算，10年里也就做三四個項目，最多能賺三四個億，同時大量開發(fā)和閑置是資源的浪費。但是如果把目前這個匯展廣場做成一個可以持續(xù)經(jīng)營的項目，牢牢地抓在自己手里，用心經(jīng)營、精心管理。這塊資產(chǎn)的品牌和價值在10年內(nèi)的升值會遠高于三四億這樣的水平。另一個重要的有利條件是，“在南匯工業(yè)園區(qū)，像匯展這樣的商務(wù)休閑綜合性廣場僅此一家。而具有空港、海港兩港優(yōu)勢及迪斯尼板塊的南匯，今后發(fā)展空間很大，這也意味著匯展廣場的資產(chǎn)價值會水漲船高?！秉S慶元的眼光，的確看得很遠。

黃慶元的三大原則

正是因為抱著持續(xù)經(jīng)營的宗旨，所以黃慶元在一開始的時候，就把很多細節(jié)考慮得明白透徹——“量身訂做”，就是他在開發(fā)匯展廣場時堅守的第一大原則。

有著10多年餐飲從業(yè)經(jīng)驗的黃慶元，對休閑服務(wù)這一行絲毫不陌生，所以在匯展廣場項目啟動的時候，就根據(jù)每棟樓、每幢房將來要吸引的業(yè)態(tài)做了功能設(shè)計。規(guī)劃中有飯店、浴場等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)配套功能，所以設(shè)計的時候就分別按各種不同業(yè)態(tài)各自需要的必備條件來設(shè)計，以求其盡可能地完善——比如每幢房子的規(guī)劃面積、房間的開間大小，包廂的數(shù)量和面積，廚房的大小和位置，電力負荷以及排水排污等等，都在設(shè)計階段做了充分的安排。

硬件打造好了，招商就是按圖索驥。對于那些想入駐匯展廣場的客戶來說，光有意向和實力還不行，黃慶元的眼光挑剔得很。他曾經(jīng)推掉了一些想進來開店的朋友，原因是：他們過去沒做過相應(yīng)的業(yè)態(tài)，缺乏經(jīng)驗?！罢猩痰臅r候，我們要做周密的考察，不是品牌連鎖店我不要?，F(xiàn)在開張的企業(yè)南美水療、沈家花園、迪豪小田園、皇家3號會所、澳門豆撈等都具有很高的知名度?！痹邳S慶元精心策劃之下，那些入駐的企業(yè)收益也很可觀，僅沈家花園飯店每日的營業(yè)額都在8萬以上……

原則之二，是專業(yè)的管理。很多商業(yè)地產(chǎn)項目推向市場以后，開發(fā)商功成身退，留下商戶各自為戰(zhàn)，致使整個項目品質(zhì)下降，這些當(dāng)然是黃慶元所不愿意看到的。在匯展廣場，入駐企業(yè)辦執(zhí)照、與政府接洽、與當(dāng)?shù)乜蜕虦贤?，都由黃慶元的團隊來操作，可謂竭盡“地主之誼”。而在環(huán)境維護方面，黃慶元的標準很明確：“要成為南匯最漂亮的商務(wù)區(qū)”。

原則之三，是明確的發(fā)展目標。黃慶元費了4年的心力打造這么一個4.3萬平方米的商務(wù)休閑廣場，在很多同行眼里頗顯另類。不過黃慶元自有他自己的目標，而且，還有“咬定青山不放松”的那股韌勁。

黃慶元說，商業(yè)地產(chǎn)必須經(jīng)過一個培育期，這個培育期短則兩三年，長則10多年。他希望10年以后匯展廣場不僅是南匯最具影響力的商務(wù)休閑區(qū)，而且跟市區(qū)同類項目比，也是一個精品。在地產(chǎn)方面有人說做住宅像娶老婆，做商業(yè)地產(chǎn)像生小孩，黃慶元很贊賞這種說法，他把匯展廣場當(dāng)兒子那樣培養(yǎng)——4.3萬的面積，光停車位就將近500個，而綠化方面也已經(jīng)投入了幾百萬——這真的像一個望子成龍的父親，給兒子創(chuàng)造最好的條件，然后耐心地等著他長大……

讓中小企業(yè)也能進入高檔商務(wù)樓

匯展廣場的主角是一座1 8層、黃慶元是這么考慮的：對于那些中小型公司來說，行政秘書、接待和會議空間都是不可或缺的，它們關(guān)系到企業(yè)形象，但利用率又都不高——以會議室為例，一個標準會議室的設(shè)備和租金，每年支出是8到10萬元之間。由于使用頻率并不高，如果每個公司搞這樣一個會議室，實在是資源的浪費和成本的無謂增加——為什么不把它們從每個公司的構(gòu)成中剝離出來，打造一個公共的行政服務(wù)平臺呢？

黃慶元打造的這個公共行政服務(wù)平臺，他的這種獨辟蹊徑的創(chuàng)意和策劃，確實對那些中小型公司產(chǎn)生了莫大的吸引力——在如此高檔的商務(wù)樓里辦公，還能有效降低運營成本，在南匯這樣的地段，迎合了不少企業(yè)的商務(wù)辦公需求。

“我們沒有市中心那樣得天獨厚的優(yōu)勢，所以我們不得不把服務(wù)做出特色。特色服務(wù)加周到管理，是我們的核心競爭力。而所有的經(jīng)驗歸結(jié)到最后，就是一句話：要用心去做商業(yè)地產(chǎn)?！秉S慶元的理論并不高深，但，很實在。

裝修精良的商務(wù)樓，就是按市中心的標準看也是亮麗而現(xiàn)代。然而南匯畢竟曾是上海的郊縣，就目前來看地段也顯偏僻，很多活躍于南匯的企業(yè)規(guī)模還不大，因為條件關(guān)系，它們大多散落在形態(tài)不一的樓群中，似乎跟高檔商務(wù)樓無緣。匯展廣場的這座商務(wù)樓，也注定不可能像市中心的寫字樓那樣吸引大的客戶。黃慶元給它定的調(diào)子是：給這些中小企業(yè)創(chuàng)造大公司的辦公環(huán)境。

走進匯展國際商務(wù)中心，800平方米二層挑空的大堂，完全按照國際甲級辦公樓的格局進行裝飾，大廳禮儀接待、咖啡廳、茶室、商店、商務(wù)中心、銀行等一應(yīng)俱全。

黃慶元在每一個樓面都配一個秘書，處理一些像打印資料、迎來送往這樣的行政事務(wù)；其次，把光纖接入總包下來，過去單個企業(yè)每月要花3000多元的網(wǎng)絡(luò)費用，在黃慶元的總包和分攤后，每家只需支付幾百元；安裝大金VIV中央空調(diào)能滿足企業(yè)的夜間辦公需要；通過黃慶元的協(xié)調(diào)，入駐企業(yè)可以享有等同于開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的稅收優(yōu)惠；另外，每個樓面都有入駐企業(yè)共用的會議室和接待區(qū)。

黃慶元是這么考慮的：對于那些中小型公司來說，行政秘書、接待和會議空間都是不可或缺的，它們關(guān)系到企業(yè)形象，但利用率又都不高——以會議室為例，一個標準會議室的設(shè)備和租金，每年支出是8到10萬元之間。由于使用頻率并不高，如果每個公司搞這樣一個會議室，實在是資源的浪費和成本的無謂增加——為什么不把它們從每個公司的構(gòu)成中剝離出來，打造一個公共的行政服務(wù)平臺嗎？

黃慶元打造的這個公共行政服務(wù)平臺，他的這種獨辟蹊徑的創(chuàng)意和策劃，確實對那些中小型公司產(chǎn)生了莫大的吸引力——在如此高檔的商務(wù)樓里辦公，還能有效降低運營成本，在南匯這樣的地段，迎合了不少企業(yè)的商務(wù)辦公需求。

“我們沒有市中心那樣得天獨厚的優(yōu)勢，所以我們不得不把服務(wù)做出特色。特色服務(wù)加周到管理，是我們的核心競爭力。而所有的經(jīng)驗歸結(jié)到最后，就是一句話：要用心去做商業(yè)地產(chǎn)。”黃慶元的理論并不高深，但，很實在。