[摘要] 《物業(yè)管理條例》的頒布施行對我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展具有重要的促進意義，但是由于各方面條件的限制，該條例還存在很多問題，尚需完善。本文從前期物業(yè)、行政權的行使、當事人的地位等三個方面揭示了條例存在的主要問題，以圖為完善提供借鑒。

[關鍵詞] 物業(yè)管理 前期物業(yè) 行政權力

一、在前期物業(yè)中存在的問題

1.對前期物業(yè)的開始時間界定不清。依我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開始時間是以建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業(yè)合同沒有強行規(guī)定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。

2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權。依我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權利。建設單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國《物業(yè)管理條例》第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強行規(guī)定。故房地產(chǎn)開發(fā)單位完全不理會國家倡導，采用開發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯(lián)關系的物業(yè)管理企業(yè)來參與選聘，并最終使其中標獲得物業(yè)管理權。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業(yè)中標，或不經(jīng)過招投標程序直接選聘。

二、行政權力在物業(yè)管理存在的問題

1.在業(yè)主大會成立中存在的問題。在首次業(yè)主大會召開的過程中，由于此時業(yè)主還很分散，前期物業(yè)企業(yè)因利益關系很難公正地負責首次業(yè)主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業(yè)大會公平、公正地召開。而在業(yè)主大會及業(yè)主委員會正常成立的情況下，物業(yè)服務合同、業(yè)主大會的議事規(guī)則等問題，業(yè)主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現(xiàn)行法規(guī)對此卻進行了詳細的規(guī)定。如對于業(yè)主大會的議事規(guī)則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規(guī)則。

2.對于物業(yè)服務合同監(jiān)督方面存在的問題。在物業(yè)管理中，物業(yè)問題或多或少地會涉及到公共利益。為防止物業(yè)問題損害公共利益、他人合法權益，就有必要對物業(yè)管理進行行政監(jiān)督：一方面對業(yè)主大會、業(yè)主委員會等組織進行監(jiān)督；另一方面對物業(yè)服務合同進行監(jiān)督?，F(xiàn)行法規(guī)對于組織的監(jiān)督有明確的規(guī)定，如業(yè)主委員會成立后需向行政機關備案。然而對于物業(yè)服務合同卻沒有相關的備案或其他的監(jiān)督程序，特別是對前期物業(yè)合同，行政機關應加強監(jiān)督，以防止建設單位、前期物業(yè)企業(yè)濫用優(yōu)勢地位侵害業(yè)主合法權益。然而，依現(xiàn)行法規(guī)行政權在此十分薄弱。

3.在新舊物業(yè)交接中存在的問題。在業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)后，新物業(yè)進入的過程中，也是容易出現(xiàn)物業(yè)管理秩序混亂的時候。此時，舊物業(yè)企業(yè)或因為利益糾葛，或由于心有不甘，有意或無意地排斥新物業(yè)企業(yè)的進入，因為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)法律地位平等，故無權強制舊物業(yè)企業(yè)退出。這種情況下，行政機關應當充分使用行政權力保障交接的順利進行。但是，我國的現(xiàn)行法規(guī)中對于此處行政權的運用卻十分不明確，也很不充分。如在《物業(yè)管理條例》第39條只是規(guī)定，物業(yè)企業(yè)間應做好交接工作，但是如何做好、是否應有一個時間限制沒有規(guī)定。

三、物業(yè)管理各方當事人法律地位認識方面存在的問題

1.物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)是依法成立的營利性法人，其行為主要是商事行為，但也具有部分的公共事務性。一方面，其通過向業(yè)主提供約定的物業(yè)服務，其與業(yè)主法律地位平等，與業(yè)主之間主要形成民事法律關系。另一個方面，物業(yè)小區(qū)也是社會的一部分，小區(qū)事務也會直接影響到公共利益。因此，在行為涉及公共利益時也會帶有一定的行政性，如涉及治安、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時，在有行政委托或行政授權的情況下，就可以行使部分行政性職權。但是，在我國現(xiàn)行法規(guī)中，對于物業(yè)企業(yè)部分行為的行政性缺少認識。

2.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會。業(yè)主為社區(qū)的真正主人，是有權接受物業(yè)企業(yè)服務，并支付物業(yè)服務費的重要一方當事人。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，其只是一個議事性機構，其性質不應是一個法人。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設組織，在業(yè)主授權的情況下，代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的活動。其職能應主要是日常性的、監(jiān)督性的。因此，在物業(yè)管理中，只有業(yè)主才有最終的決定權，因為其是最終義務即繳付物業(yè)費義務的承擔者。而在我國現(xiàn)行的法規(guī)中，對于業(yè)主的權利關注過少，過多地強調統(tǒng)一，強調業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權利。

3.居委會、街道辦事處。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。街道辦事處是行政機關的派出機構，行使行政職權。業(yè)主委員會也是基礎群眾性自治組織。故在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的情況下，居委會的職能與業(yè)主委員會的職能是重合的。因此，在我國現(xiàn)行法規(guī)中，將居委會和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職能分離，將居委會至于業(yè)主委員會之上的做法，既會浪費資源，又容易引起不必要的糾紛。

參考文獻：

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