[摘要] 房地產(chǎn)，是使人類生產(chǎn)和生活的最基本條件。近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱，房價(jià)居高不下等問題，河北省也不例外。這些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生問題很有可能造成房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，并危及國民經(jīng)濟(jì)的良好走勢。本文利用1994年～2006年的數(shù)據(jù)，對(duì)河北省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)的供需規(guī)模進(jìn)行分析，通過對(duì)比房地產(chǎn)供需規(guī)模找出存在的問題并提出一些建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 供給 需求

一、河北省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展?fàn)顩r是房地產(chǎn)供給規(guī)模的參照標(biāo)準(zhǔn)和決策依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)行狀況的好壞直接反映了房地產(chǎn)的供給規(guī)模是否適度、合理。利用《河北省經(jīng)濟(jì)年鑒》1994年～2006年的數(shù)據(jù)，分析得河北省的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況有如下特征:

1.河北省居民住房條件有所提高，但總體水平偏低

居民人均居住面積是反映一個(gè)地區(qū)人民生活基本情況的一個(gè)重要指標(biāo)。人均居住面積的增加產(chǎn)生了對(duì)住宅面積的需求，該指標(biāo)是房地產(chǎn)供給規(guī)模的重要參照標(biāo)準(zhǔn)。1994年以來，河北省城鎮(zhèn)人均居住面積有了一定的提高，從1994年的9.14平方米/人，提高到1996年的21.8平方米/人，河北省居民住房條件得到了很大改善。然而從全國資料來看，截止2006年底，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積為28.69平方米，可見河北省與全國平均水平還有一定差距。

2.河北省的房價(jià)收入比較低，河北省居民對(duì)住宅價(jià)格承受能力較強(qiáng)

房價(jià)收入比由于綜合考慮了居民人均可支配收入、人均住房面積及商品房住宅平均售價(jià)，是衡量居民對(duì)商品住宅價(jià)格承受能力的指標(biāo)。相對(duì)于全國房價(jià)收入比（7.61），河北省房價(jià)收入比（4.47）明顯偏低，這從一定程度上說明河北省居民對(duì)商品住宅價(jià)格的承受能力較強(qiáng)。

3.河北省房地產(chǎn)業(yè)得到一定程度的發(fā)展，但對(duì)于全國水平而言仍然較低

近年來河北省商品房銷售額呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，從1994年的22.0467億元增加到2006年的383.8442億元；而且商品房銷售額占城市消費(fèi)品零售額的比重也在逐年提高，由1994年的6.48%，提高到2006年的23.81%。這說明河北省房地產(chǎn)業(yè)取得了一定程度的發(fā)展。然而對(duì)照全國水平來看，2006年全國商品房銷售額占城市消費(fèi)品零售額的比重是40.41%，相當(dāng)于河北省同期水平1.7倍，由此可見，河北省房地產(chǎn)業(yè)還沒有經(jīng)過充分發(fā)展，還有很大的發(fā)展空間。

4.河北省房地產(chǎn)業(yè)投資來源結(jié)構(gòu)不太合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，是一個(gè)需要消耗和占用大量資金的部門，因此用于房地產(chǎn)投資的資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其變化趨勢都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。從國外情況看，房地產(chǎn)投資中銀行貸款比例一般會(huì)達(dá)到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。然而就我國來看，房地產(chǎn)投資資金的來源主要是自籌資金，國內(nèi)貸款僅占20%左右；河北省房地產(chǎn)投資資金國內(nèi)貸款所占比重在15%左右，投資來源結(jié)構(gòu)不合理。

社會(huì)資金比重大，直接貸款比重小，使得房地產(chǎn)業(yè)投資和投機(jī)成分加重。因此，河北省近年來房價(jià)增長較快的原因一定程度上看是投資者和投機(jī)者的趨利行為所致。

總之，河北省房地產(chǎn)業(yè)近年來得到迅速發(fā)展，居民的住房需求、商品房的供給都有所增長，河北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的潛力與發(fā)展空間。

二、房地產(chǎn)需求規(guī)模與供給規(guī)模分析

由于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中處于基礎(chǔ)性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其平穩(wěn)、適度的發(fā)展可以帶動(dòng)和支撐整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資周期長、規(guī)模大，與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確定一個(gè)合理的發(fā)展規(guī)模并采取相應(yīng)手段，避免出現(xiàn)大的起伏波動(dòng)，有利于河北省整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、高速、健康的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)需求規(guī)模分析

對(duì)河北省房地產(chǎn)業(yè)需求規(guī)模的分析，我們選用居民個(gè)人購買商品住宅面積Y作為代表指標(biāo)，選擇城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X作為影響因素指標(biāo)，構(gòu)建線性模型以實(shí)現(xiàn)對(duì)河北省近期住宅需求的預(yù)測，得到的模型具體形式如下：

Dt=-2124.045+0.422588Xt+0.543064Yt-1+ut

(-3.437882) (4.733666) (3.411983)

R2=0.940712 DW=1.903161 F=55.53402

結(jié)果顯示，人均可支配收入和個(gè)人購買商品住宅面積有較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。從模型表達(dá)式我們可以看到，其他條件不變的情況下，河北省城鎮(zhèn)人均可支配收入每增加一元，商品房屋需求面積平均增加0.422588萬平方米，同時(shí)，本期商品房屋需要面積也與上期實(shí)現(xiàn)的商品房屋銷售面積有關(guān)，即受需求慣性影響，影響系數(shù)為0.543064，即本期需要面積在上期實(shí)際銷售面積0.543064倍的基礎(chǔ)上增長。

用上述模型對(duì)河北省2006年個(gè)人購買商品房面積進(jìn)行檢驗(yàn)預(yù)測，得到1909.78萬平方米，而實(shí)際數(shù)據(jù)為1790.53萬平方米，相對(duì)誤差率為6.66%，說明在預(yù)測精度要求不是太高的條件下，模型能夠比較好的預(yù)測居民對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求規(guī)模。假定河北省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年10304.56元的基礎(chǔ)上年均增長13%（2002年～2006年年均增長率為11.45%，2006年相對(duì)2005年增長率為13.15%，有加速趨勢），我們可以近似得到2008年的個(gè)人購買商品住宅需求規(guī)模為1988.21萬平方米。

2.房地產(chǎn)供給規(guī)模分析

由于房地產(chǎn)業(yè)的供給受多種因素的影響，主要可歸結(jié)為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、潛在市場容納能力以及前期發(fā)展水平的影響等方面，為更加全面、準(zhǔn)確得反映這三個(gè)因素的影響，我們構(gòu)造了如下指標(biāo)體系：

在預(yù)測方法上，我們將采用因子分析的方法，提取公因子，計(jì)算總得分，再用可以反映上述指標(biāo)綜合變動(dòng)的總得分作為自變量擬合作為房地產(chǎn)業(yè)供給規(guī)模的代表指標(biāo)，即房屋竣工面積S。

在對(duì)恩格爾系數(shù)等逆指標(biāo)求倒數(shù)，多所有指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，利用SPSS軟件進(jìn)行因子分析，得兩個(gè)主因子表達(dá)式如下：

F1＝0.165X1+0.350X2+0.128X3+0.151X4+0.249X5-

0.032X6+0.073X7+0.022X8-0.202X9+0.233X10

F2=-0.061X1-0.782X2+0.010X3-0.037X4-0.223X5+

0.285X6+0.110X7-0.264X7-+0.151X9-0.198X10

按照以上表達(dá)式，代入經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理的數(shù)據(jù)，我們可得從1991年到2006年的各年份兩主因子的得分，分別以各主因子所包含信息量的比重進(jìn)行加權(quán)，就可得到房地產(chǎn)發(fā)展綜合得分，綜合得分計(jì)算表達(dá)式：

Z=0.853F1+0.08871F2

用綜合得分（Z）對(duì)房屋竣工面積（S）進(jìn)行擬合，可得如下房地產(chǎn)供給模型：

St=1075.015+440.5902Zt+ut

(12.02426) (4.072597)

R2=0.80215 F=16.58604

模型通過檢驗(yàn)，我們將2006年綜合得分代入模型，可得預(yù)測值為2287.462萬平方米，而當(dāng)年實(shí)際竣工面積為2103.8萬平方米，預(yù)測相對(duì)誤差為8.73%。據(jù)此在河北省建筑業(yè)在自然增長的情況下，預(yù)測出2008年河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模為2015.665萬平方米。

3.房地產(chǎn)業(yè)供給規(guī)模與需求規(guī)模的對(duì)比分析

根據(jù)以上預(yù)測結(jié)果，總量上來看河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模大于需求規(guī)模。為進(jìn)一步取得房地產(chǎn)業(yè)的供需狀況，根據(jù)歷年房地產(chǎn)業(yè)供給規(guī)模（竣工面積）和需求規(guī)模（居民個(gè)人購買商品房屋面積）的綜合數(shù)據(jù)，繪制了下圖：

整體來看，1994年以來，河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模一直大于需求規(guī)模。具體看，河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)?；境尸F(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，年均增長率為8.3%，而需求規(guī)模則隨著人均可支配收入的增長、房改制度的進(jìn)行以及購房貸款等政策的實(shí)行呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，年均增長率為31.29%。如圖所示，房地產(chǎn)需求出現(xiàn)強(qiáng)勁增長始于1998年，當(dāng)年居民個(gè)人購買商品房屋面積比1997年增長了80.17%。從該年起，需求規(guī)模開始以年均35.6%的速度快速增長，供需差額也開始迅速減小。雖然這一供需緊張的局面可以通過銷售前期閑置商品房屋的情況得以緩解，但隨著土地審批制度的嚴(yán)格化、城市化發(fā)展的加速以及20世紀(jì)80年代生育高峰期的人口已經(jīng)開始進(jìn)入婚育期等等因素，致使河北省房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展將在近幾年受到很大的壓力。

三、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展的對(duì)策

可以說，房地產(chǎn)業(yè)在河北省還是年輕的行業(yè)，雖然已經(jīng)逐漸跨入主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)行列，但相對(duì)于發(fā)達(dá)國家和地區(qū)還存在著一定差距，由于起步晚，發(fā)展不穩(wěn)定，河北省房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和投資明顯落后于全國平均水平。我們應(yīng)該認(rèn)真研究河北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，積極尋求對(duì)策，以推動(dòng)其健康、蓬勃地發(fā)展。針對(duì)上文分析中存在的問題，我們可以從以下幾方面著手：

1.保證房地產(chǎn)投資資金來源的合理與穩(wěn)定

在大力吸引民間投資和境外投資，開辟多種房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源渠道的同時(shí)，應(yīng)逐步增加房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行直接投資的比重，保證房地產(chǎn)投資資金來源的穩(wěn)定。不僅要提高銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)對(duì)河北省房地產(chǎn)發(fā)展的有力支持，還要加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和體系，盡量避免金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹。

2.合理引導(dǎo)，穩(wěn)定需求

房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展必須以供求平衡為基礎(chǔ)，而合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)需求量是重要的前提。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高會(huì)引起購買力的集聚，而居民收入增長后的消費(fèi)排序中，購房始終位于前列，從而導(dǎo)致潛在的購房需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。這就要求政府應(yīng)要積極引導(dǎo)人們樹立科學(xué)的住房觀念，不要一味求高貪大，盲目消費(fèi)，區(qū)分“人人有房住”和“人人有住房”的區(qū)別。同時(shí)，將房地產(chǎn)市場信息定期向社會(huì)公布，使居民對(duì)住房有一個(gè)合理的預(yù)期，避免引起需求拉上型通貨膨脹。另外，通過金融、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，合理規(guī)范投資性需求，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求也是一項(xiàng)非常必要的措施。

3.增加總量供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)

由于河北省房地產(chǎn)需求從總量上看是有很大發(fā)展?jié)摿Φ?，因此從整體上說應(yīng)該逐步加大投資規(guī)模以適應(yīng)居民需求。但在投資結(jié)構(gòu)上要以前期經(jīng)驗(yàn)和近期需求預(yù)期為標(biāo)準(zhǔn)，注意搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)住宅建設(shè)用地的供應(yīng)力度。一方面，由于河北省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較低，住宅需求還是以小戶型經(jīng)濟(jì)適用房為主，所以應(yīng)多增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給量。另一方面還要完善廉租房制度，組織好“兩限房”和“經(jīng)濟(jì)性租賃住房”的建設(shè)，并采取措施加強(qiáng)住房三級(jí)市場(租賃市場)的發(fā)展，優(yōu)化配置現(xiàn)有資源。

4.完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范開發(fā)投資行為

規(guī)范房地產(chǎn)市場的開發(fā)和投資，通過稅收、信貸政策進(jìn)一步落實(shí)，打壓房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為；規(guī)范房地產(chǎn)市場的信息披露，使房地產(chǎn)市場更加透明；重視房地產(chǎn)市場在社會(huì)保障方面的作用，不要讓房地產(chǎn)市場成為引發(fā)社會(huì)矛盾的導(dǎo)火索，對(duì)于已有的措施要加大執(zhí)行力度。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)不單純是經(jīng)濟(jì)問題，在一定程度上還關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，所以要推動(dòng)河北省房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，就要從經(jīng)濟(jì)、行政、法律等多方面著手，多管齊下，區(qū)別對(duì)待，逐步解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，更好的構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。

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