[摘 要] 針對我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的復合地產(chǎn)發(fā)展趨勢，本文從城市發(fā)展需求和開發(fā)商自身能量積累、房地產(chǎn)市場競爭、消費需求、房地產(chǎn)配套設施、房地產(chǎn)復合增長五個方面深入分析了復合地產(chǎn)產(chǎn)生的原因，對今后復合地產(chǎn)的發(fā)展起到了參考和借鑒。

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 復合地產(chǎn) 動因 分析

我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了由賣樓—賣概念—賣配套之后，有了一個質的突變，那就是形成了復合地產(chǎn)，這種模式是在某一種特定人性化的概念主題下整合各種概念、理念，將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合起來，以房屋為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、生態(tài)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等），創(chuàng)造出休閑的、健康的、人文的新的生活方式，提高生活品質，為業(yè)主創(chuàng)造價值，也為城市創(chuàng)造價值。以下，本文對復合地產(chǎn)進行分析，探究復合地產(chǎn)產(chǎn)生的原因：

一、城市發(fā)展的需求與開發(fā)商能量的積累

隨著我國城市化進程的加快，各城市都在尋求經(jīng)濟發(fā)展的新增長點、突破點和引爆點。大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)資金投入大、規(guī)模大，對整個城市的規(guī)劃，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展等方面有明顯優(yōu)勢，政府可以從中快速達成經(jīng)濟和政治訴求，而開發(fā)商也可以從中獲取豐厚的利潤，這是一種政企雙贏發(fā)展模式。另一方面，經(jīng)過改革開放二十年的發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由小到大，也已具備了作為區(qū)域經(jīng)濟“領頭羊”的規(guī)模、實力與品牌，有能力承擔起原來由政府才能推進的產(chǎn)業(yè)或區(qū)域開發(fā)項目。

區(qū)域開發(fā)具有規(guī)模大的特點，這就需要房地產(chǎn)商具有整合各種相關資源的眼光與能力，廣泛整合各個產(chǎn)業(yè)要素，一切可以利用的的資源，都可以被整合到房地產(chǎn)開發(fā)過程中來。于是，隨著區(qū)域開發(fā)的逐步深入，復合地產(chǎn)戰(zhàn)略也就會逐步地普及開來，不管房地產(chǎn)開發(fā)商是自覺還是不自覺，總而言之，大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)本身就要求參與到其中的房地產(chǎn)商具備復合地產(chǎn)的戰(zhàn)略眼光和實操能力。

二、住房需求的提高和多元化

隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民的居住條件不斷改善，消費者進入二次升級置業(yè)、二次換代型和投資置業(yè)等經(jīng)驗型購買階段。人們的基本住房需要得到基本滿足后，又開始追求心理需要和社會需求，要求全面提高住宅水平，追求住宅的文化品位、環(huán)境品位、完善的社區(qū)配套。多元化的生活形態(tài)也催生了消費者對住宅的多元化需求，丁克、單身、空巢等人群漸多，人們工作流動性增大，家庭結構趨于松散，人的消費觀念愈加豐富多彩，呈現(xiàn)高度的多元化。除了居住的基本功能之外，消費者還希望從開發(fā)商這里得到教育、休閑等附加值，而不管是教育還是休閑的附加，都已經(jīng)跨越了房地產(chǎn)的行業(yè)界限，這就體現(xiàn)了復合地產(chǎn)的思想，而這一事實正是推動開發(fā)商走向復合地產(chǎn)戰(zhàn)略的有力因素。

三、房地產(chǎn)競爭的同質化

房地產(chǎn)市場發(fā)展到目前這個階段，開發(fā)商之間的競爭也日趨激烈，同質化現(xiàn)象嚴重。具體體現(xiàn)在項目開發(fā)理念相似，項目概念雷同，項目開發(fā)方式相近，產(chǎn)品組合和產(chǎn)品營銷的相近程度高。在當前市場條件下，開發(fā)商要想在競爭中立于不敗之地，必須從開發(fā)流程的前期開始，注重產(chǎn)品的市場定位，加強產(chǎn)品的創(chuàng)新，努力使自己的產(chǎn)品達到“人無我有、人有我新、人新我特”。復合地產(chǎn)具有無法克隆的唯一性優(yōu)勢，它可以從最為激烈的領域抽身而出，另辟蹊徑，開辟自己的價值高地，低風險的利潤空間，不僅擁有房地產(chǎn)項目必須具備的諸如戶型、環(huán)境、位置、裝修等方面的優(yōu)勢，而且它整合房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)，并構筑自身獨特的性格和特征，具有無法替代的優(yōu)勢。

四、房地產(chǎn)社區(qū)配套的不足

隨著城市的發(fā)展，新城區(qū)、城郊、衛(wèi)星城等地帶日益成為人們居住的新熱點，但這些地區(qū)往往存在不同程度的配套不足的缺陷。教育、休閑等和人們居住密切相關的配套不完善，居住品質大打折扣。讓很多從城市中心搬到郊區(qū)的業(yè)主開始抱怨生活不便利，繼而不得不重返市區(qū)樓盤。復合地產(chǎn)承擔了本不應該由他們來承擔的社會職能，例如奧林匹克花園體育場館的建設。恰巧這一部分是現(xiàn)階段或者是今后一段時期內政府尚不能完全提供和完善的，復合地產(chǎn)商們正是從中尋到了市場機會，迎合了消費者的需求。

五、復合地產(chǎn)具有良好的效益

復合地產(chǎn)往往能帶來雙重效益甚至多重效益，復合地產(chǎn)把可控的資源，最大限度整合到房地產(chǎn)中，做到房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)的有機結合，優(yōu)勢互補，形成良性互動效應使得開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)鏈得以延長，發(fā)揮土地的最大價值。通過泛房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)投資的多元化，各個產(chǎn)業(yè)相互滲透和綜合協(xié)調發(fā)展，既可以多元化業(yè)務來平衡盈利組合，降低房地產(chǎn)行業(yè)銷售的不可預見風險，保證資金鏈的正常運作，又可實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務向多樣化、縱深化發(fā)展，避免過分依賴單一類型產(chǎn)品的經(jīng)營風險，實現(xiàn)穩(wěn)定、和諧、持續(xù)發(fā)展的目標。

復合地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新，為市場、為客戶奉獻出更先進，更舒適的居住環(huán)境和辦公環(huán)境，在不斷細分的市場中明確定位、找準產(chǎn)業(yè)結合的切入點，為客戶營造舒適的空間，同時又能使房地產(chǎn)開發(fā)項目與城市很好的融合、互動，推動了城市的進步。

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