[摘 要] 加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，對(duì)防范和化解銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)造和諧的金融環(huán)境都具有十分重要的意義。本文分析了當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相關(guān)的防范措施。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行 房貸 風(fēng)險(xiǎn)

一、背景

近幾年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每一年房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下的利潤(rùn)都是十分可觀的。因此，各金融機(jī)構(gòu)也將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。由于房貸資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較高，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中所產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)比較其他種類的信貸業(yè)務(wù)而言相對(duì)較小，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的存在。尤其是在此次美國(guó)次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)爆發(fā)后，雖然這次危機(jī)只對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行產(chǎn)生了有限的影響，但為我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了警鐘，給了我國(guó)的房貸教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。認(rèn)清當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及制定必要的防范措施，是我國(guó)商業(yè)銀行必須完成的任務(wù)。

二、當(dāng)前商業(yè)銀行房貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)

首先，商業(yè)銀行的房貸存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的周期性。經(jīng)濟(jì)繁榮期，人們收入多，購(gòu)買力強(qiáng)，第二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，再加上投機(jī)炒房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期促使其增加購(gòu)房數(shù)量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，人們收入減少，社會(huì)購(gòu)買力下降，投機(jī)炒房者拋售囤積的住房，房屋價(jià)格下跌。其次，還存在政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。中國(guó)人民銀行在2007年連續(xù)五次加息，同時(shí)上調(diào)住房信貸利率，足以體現(xiàn)央行力圖通過金融手段來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)上漲。這些措施在對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到抑制作用的同時(shí)，也使商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。

另外，銀行系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，以及內(nèi)控機(jī)制不嚴(yán)格導(dǎo)致操作風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)銀行業(yè)是在金融基礎(chǔ)設(shè)施極不健全和本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力相當(dāng)脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)信貸的，許多房貸配套政策較為滯后，個(gè)人信用制度抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度等的不健全。比如在我國(guó)，由于個(gè)人消費(fèi)信用制度建立的滯后，個(gè)人庭財(cái)務(wù)狀況不透明，致使銀行很難準(zhǔn)確掌握借款人的真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)狀況，這樣就可能導(dǎo)致表面安全的假象。

商業(yè)銀行房貸還存在系列的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，貸款期間銀行對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)狀況難以預(yù)測(cè)，對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)產(chǎn)持有狀況也難以持續(xù)監(jiān)控。我國(guó)目前尚未建立個(gè)人信用等級(jí)制度，對(duì)個(gè)人資信評(píng)估缺乏統(tǒng)一、客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查評(píng)定，造成銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)若跌到商品房剩余價(jià)值比期房?jī)r(jià)款更低的時(shí)候，借款人就會(huì)產(chǎn)生拖欠還款的動(dòng)機(jī)；一旦房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者因?yàn)橘|(zhì)量問題或其他問題產(chǎn)生糾紛使用個(gè)人住房貸款購(gòu)房的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

三、防范和控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施建議

1.完善房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)金融涉及社會(huì)生活的各個(gè)方面，惟有各級(jí)政府、有關(guān)部門通過法律、行政、經(jīng)濟(jì)等手段為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境，才能促進(jìn)房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障，政府應(yīng)建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對(duì)個(gè)人住房貸款的監(jiān)控力度，各地政府要根據(jù)各地區(qū)不同的情況，把握地區(qū)特色，有針對(duì)性地開發(fā)土地資源，理性規(guī)劃本地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，確立合理的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，保持商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2.改進(jìn)商業(yè)銀行內(nèi)部信貸管理體系，防范管理和操作風(fēng)險(xiǎn)。各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院和中國(guó)人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定，要積極采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，強(qiáng)化貸后監(jiān)督和檢查，嚴(yán)格落實(shí)貸后檢查制度。商業(yè)銀行應(yīng)制定一套嚴(yán)密、詳細(xì)、操作性強(qiáng)的規(guī)章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。在組織結(jié)構(gòu)上，可以逐步實(shí)行審批官和風(fēng)險(xiǎn)控制官派駐制，實(shí)現(xiàn)審貸分離和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管分離，保證貸款審批和風(fēng)險(xiǎn)控制的獨(dú)立性;成立專門審查審批中心，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，逐步培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)化審批官和風(fēng)險(xiǎn)管理官，提高管理專業(yè)水平。

3.建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。保險(xiǎn)融資與住房按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購(gòu)房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范，這些需求均可以通過保險(xiǎn)業(yè)的介入而得以妥善解決，使保險(xiǎn)與按揭各方利益得到最佳組合。

4.建立健全規(guī)范的個(gè)人信用體系。建立個(gè)人信用體系，就要在各金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立信息資源庫(kù)，利用信息共享平臺(tái)，減少信息互通的阻礙。為此，第一是建立個(gè)人信用檔案，將個(gè)人身份、固定收入來源、銀行賬戶、額外收入、其他資產(chǎn)的構(gòu)成和變動(dòng)、個(gè)人保險(xiǎn)等個(gè)人信用資料鎖定在一個(gè)固定編碼中，以供銀行備查；第二是以政府為主導(dǎo)力量，依托稅收、財(cái)政、審計(jì)等部門，對(duì)使用信用卡、個(gè)人支票的用戶進(jìn)行信用評(píng)估，并利用銀行系統(tǒng)的技術(shù)和信息支持，建立起一個(gè)多層次的個(gè)人信用調(diào)查制度和信用評(píng)級(jí)制度；第三是建立個(gè)人信用信息共享平臺(tái)，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施各商業(yè)銀行個(gè)人信用檔案聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息的共享。

四、總結(jié)

總之，當(dāng)前在我國(guó)商業(yè)銀行面臨房地產(chǎn)信貸多種風(fēng)險(xiǎn)的情況下，拓展融資渠道，通過建立商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范管理機(jī)制，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，從外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)方面來防范、化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，在理論上講是合乎邏輯的，在實(shí)踐上也是切實(shí)可行的。

參考文獻(xiàn)：

[1]李年豐:房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)—發(fā)展中防范風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003(9)

[2]于紅云 何振善:商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理體系研究[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2005(2)