[摘 要] 房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容包括很多方面，每個方面又涉及很多小項，這就導致在成本核算時不統(tǒng)一、不規(guī)范。為了能更好地進行成本核算，本文從材料供應、工程款撥付、貸款利息等方面進行了探討。

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 成本核算 內(nèi)容 方法

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容及核算的方法

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用。按投入資金的先后順序分為7個方面：(1)土地征用及拆遷補償費：主要指土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償?shù)膬糁С觯仓冒徇w用房支出等；(2)前期工程費：主要指開工前所發(fā)生的費用，包括可研、規(guī)劃、水文地質(zhì)勘探、測繪、設計、三通一平以及政策性收費支出等；(3)建筑安裝工程費；主要是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建、水衛(wèi)暖、電器、等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；(4)基礎設施費：主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；(5)公共配套設施費；主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施發(fā)生的支出，如小區(qū)的學校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車棚等；(6)開發(fā)間接費：主要是指企業(yè)所屬直接組織（如工程和材料部門）管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅費等；開發(fā)間接費還包括聘用監(jiān)理公司的監(jiān)理費；(7)項目貸款利息：根據(jù)財政部門有關規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的項目貸款，利息可以直接記入成本。

2.房地產(chǎn)成本核算的方法

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號核算法，即以每一棟樓為一個核算對象，一棟樓號一個成本卡片，卡片首頁分別記載著建筑面積、套數(shù)、合同價款、施工單位、供料形式、合同開竣工日期等。棟號核算法優(yōu)點是能及時和詳細的反映每棟樓成本的內(nèi)容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準確的結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。其缺點是會計人員工作量增大；另一種是項目核算法（也稱集中核算法），即以小區(qū)為一個核算對象，按成本項目集中歸集成本。其優(yōu)點是減少會計人員工作量，但缺點是不利于成本分析，不利于與施工單位進行對賬。

筆者主張是多棟號小區(qū)時，又是多個施工單位承包，還是以棟號核算為主。如果小區(qū)所有棟號都是一個施工單位承包，采取集中核算也可。

二、材料供應的核算方法

1.按預算定額大包形式

舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據(jù)施工單位領料單，按材料預算價格，借記：預付賬款，貸記：庫存材料，預算價低于市場價的差價，借記：開發(fā)成本，貸記：庫存材料。對于工程大包形式下超供材料的核算，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按市場價借記：應付賬款，貸記：開發(fā)成本。如欠供材料，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按預算價，借記：開發(fā)成本，貸記：應付賬款。

凡甲方供應材料記在預付賬款的，在撥付工程款時一并扣下。借記：應付賬款，貸記：預付賬款。

2.非工程大包形式

舉例：工程由甲方供料的施工合同，價款已扣除材料款，按實際供量的市場價格，直接記入成本。會計人員依據(jù)施工單位的領料單，借記：開發(fā)成本，貸記：庫存材料。在工程決算時，對超供的部分，按市場價扣回。借記：應付賬款，貸記：開發(fā)成本。

三、撥付工程款的核算方法

正常的撥付工程款分三個階段：一是在合同簽訂后數(shù)日內(nèi)，撥付工程備料款，備料款一般不超過合同價的25%；二是在開工以后，按工程形象進度撥付工程進度款，一般撥到90%時暫停付款；三是在工程完工后，進行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱為決算工程尾款。

正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報“已完成工程量價款結(jié)算單”，由甲方工程監(jiān)理人員或甲方施工代表對乙方上報的價款結(jié)算單的工程形象進度進行簽證，再由甲方預算人員對乙方上報的價款結(jié)算單進行工程價值量的審定。甲方會計人員依據(jù)甲方預算人員已審定的工程價款結(jié)算單，借記：開發(fā)成本——X棟號，貸記：應付賬款——X施工單位。甲方?jīng)Q定給乙方撥付工程款時，甲方會計人員依據(jù)已簽字的發(fā)票和轉(zhuǎn)賬支票，借記：應付賬款——X施工單位，貸記：銀行存款。

對施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報“已完工程量價款結(jié)算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會計人員根據(jù)審定的“已完工程價款結(jié)算單”，借記：開發(fā)成本，貸記：應付賬款——***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負債，同時增加了資產(chǎn)，解決了資產(chǎn)和負債信息失真的問題。

四、項目貸款利息的核算

一般企業(yè)把銀行貸款利息作為期間費用，記入“財務費用”科目，在損益表中核減本期利潤。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品因建筑周期較長，一般都在一年以上，如把貸款利息當作期間費用，易造成開發(fā)企業(yè)年度內(nèi)出現(xiàn)的大虧大贏不平衡現(xiàn)象，有悖于財務確定的“配比性原則”，對此，國家財政部規(guī)定，可以依據(jù)貸款利息通知單，借記：開發(fā)成本，貸記：銀行存款。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)范化核算是企業(yè)管理的重要工作，它涉及到各個部門，成本核算與管理的好與差，反映一個企業(yè)的整體素質(zhì)。因此，各開發(fā)企業(yè)應把成本核算與管理作為重要工作來抓，千萬不要輕視它。

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