[摘 要] 目前我國物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理的形式之一。本文根據(jù)商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀，全面分析了近年來我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的盲目、重復(fù)建設(shè)，客源不旺，經(jīng)營管理不善，租戶難求，經(jīng)濟效益不理想等問題，并提出了相應(yīng)的解決辦法。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè) 物業(yè) 開發(fā) 管理

一、商業(yè)物業(yè)的特點

商業(yè)物業(yè)是從事具體商業(yè)行為的物業(yè)，是新型商業(yè)化的房地產(chǎn)，它是向各類零售商出租房產(chǎn)（攤位）或提供服務(wù)從而獲得利潤的物業(yè)。其特點是建筑結(jié)構(gòu)新穎、別致；設(shè)備設(shè)施先進、復(fù)雜、種類繁多，不僅有水、電、暖、衛(wèi)等設(shè)備，還經(jīng)常設(shè)有各種電梯、中央空調(diào)等現(xiàn)代化設(shè)備及停車場等；功能齊全，除商業(yè)銷售外，還常常設(shè)有餐飲業(yè)、電影院、游樂場、美容院等；人員流動量大，組成復(fù)雜。

二、商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在我國已有一定的歷史，但還相對滯后，也存在著很多問題。

1.盲目建設(shè)

一些商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)之初沒有對項目所涉及的社會、經(jīng)濟等進行深入細致的調(diào)查研究，缺乏科學(xué)的決策依據(jù)，對潛在的市場和將來可能的利潤空間缺乏客觀、冷靜、理智的分析，對建成以后的經(jīng)濟效益和社會效益缺少科學(xué)的預(yù)測及評價。在一定程度上憑權(quán)力、關(guān)系以及人的主觀意愿。

2.重復(fù)建設(shè)

房地產(chǎn)業(yè)豐厚的回報，使大量的投資者趨之若鶩。商業(yè)物業(yè)大量重復(fù)建設(shè)，致使一些大商場開業(yè)不久即告倒閉；還有一部分大型商場營業(yè)狀態(tài)不景氣；也有一些商業(yè)用房在空置了幾年之后又被拆遷，造成大量的浪費。有些城市的商業(yè)物業(yè)空置率已超過10%的警戒線。因市場是有限的，有些商場盡管經(jīng)過多次裝修、改變商場布局和經(jīng)營品種，試圖扭轉(zhuǎn)不景氣的經(jīng)營狀況，但收效甚微。

3.經(jīng)營管理與開發(fā)建設(shè)脫節(jié)

開發(fā)商通常是在商場建成后將其出售給一些投資者，再由投資者出租給零售商，所以，開發(fā)商只考慮有多少面積出售了，不會考慮商業(yè)物業(yè)的運作狀況，造成商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理與開發(fā)建設(shè)脫節(jié)。

4.商業(yè)經(jīng)營沒有特色

很多大型商場經(jīng)營的商品千篇一律，經(jīng)營方式、商品的種類和品牌及面對的消費者群體層次不鮮明，經(jīng)營沒有自己的特色和特定的消費群體，讓人感到“千店一面”，對顧客沒有吸引力，商場客流量不旺。

三、商業(yè)物業(yè)存在的問題產(chǎn)生的原因

1.思想認識不到位

房地產(chǎn)開發(fā)商只管物業(yè)開發(fā)，投資者只想商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)和物業(yè)沒有有機地結(jié)合起來。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營運作遠比單純的物業(yè)或商場復(fù)雜得多，商業(yè)物業(yè)管理管理既需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等的相關(guān)知識和經(jīng)驗，又要有豐富的商業(yè)經(jīng)營運作管理的經(jīng)驗。商業(yè)物業(yè)管理管理應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)和市場經(jīng)濟中無限的商機結(jié)合起來。

2.行業(yè)發(fā)展

近幾年來，零售市場上出現(xiàn)了多種業(yè)態(tài)，如大型超市、連鎖店、自動售貨、專賣店、步行街、網(wǎng)上購物等。一方面給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來了機會，但也出現(xiàn)了靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè)的盲目效仿現(xiàn)象，造成了大量的重復(fù)建設(shè)。

3.經(jīng)營管理人員素質(zhì)偏低

商業(yè)物業(yè)管理的難度更大，對管理人員的要求就更高。不但要有房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)知識，又需要有深邃的商業(yè)眼光和獨到的商業(yè)頭腦，但這是目前很多的物業(yè)管理人員所不具備的。

4.商業(yè)經(jīng)營管理人員管理理念落后

商品經(jīng)濟社會，市場非常極大豐富，競爭也會十分激烈。商業(yè)經(jīng)營者只有更新觀念，大膽創(chuàng)新，走出自己的路，全力打造自己的特色，靠特色吸引消費者，才有生存的發(fā)展的空間。

四、解決對策

1.科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃

對某個城市或地區(qū)的商業(yè)物業(yè)進行統(tǒng)一、科學(xué)的規(guī)劃，市場分布均衡、科學(xué)，每個商業(yè)物業(yè)都有一份自己的市場份額，既極大地方便了人們的生活，又可以滿足人們購物、娛樂、休閑的需要，也滿足了不同消費層次的人的要求，還可以有效地避免因盲目、重復(fù)建設(shè)而造成市場的惡性競爭。

2.經(jīng)營方向準確定位

商業(yè)物業(yè)管理者在商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)時就應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商對所開發(fā)項目的經(jīng)營方向進行準確的定位，在充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對未來的市場做出客觀、科學(xué)的預(yù)測。在確定經(jīng)營模式、招商對象和了解業(yè)態(tài)需求之后，再進行規(guī)劃設(shè)計。最大限度地減少建成后的經(jīng)營、改造成本，盡可能性地商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險。

3.經(jīng)營特色明顯

不同的商業(yè)物業(yè)所經(jīng)營的商品種類、品牌、價格、經(jīng)營方式和消費者群體各不相同，各有特色且特色鮮明。如有些商場經(jīng)營高檔名牌商品；有些商場經(jīng)營普通大眾化的商品；有些商場的消費群體主要是青少年、學(xué)生群體；有些商場的消費群體主要是老年人等。

4.更新管理理念，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)

商業(yè)物業(yè)的主要收入是商戶的租金。商業(yè)物業(yè)的管理人員應(yīng)該更新觀念，走適合自己的路線，敢于與眾不同，依靠合同和制度，運用現(xiàn)代經(jīng)營技術(shù)手段統(tǒng)一、規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，樹立商場的良好形象。在對承租商戶進行嚴格資格認證的基礎(chǔ)上，把握市場、準確判斷，合理搭配租戶，并采用靈活多變的方法確定租金。強化租賃管理，實現(xiàn)利潤目標、信譽目標和服務(wù)目標的統(tǒng)一，使每個商戶都能有一定的利潤空間，實現(xiàn)共同發(fā)展。

總之，商業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、定位和招商、經(jīng)營應(yīng)全盤規(guī)劃，統(tǒng)一、科學(xué)管理，使商業(yè)物業(yè)的發(fā)展走上正軌、走向成熟。