一兩家大型開發(fā)商可能在2009年破產或解體，引發(fā)地產業(yè)更為劇烈的波動

《財經》記者 張映光

2009年的春節(jié)，也許將是房地產“入冬”后最冷的時候。

盡管2008年底的一系列政策利好與市場成交量的短暫回升，似乎令人們嗅到了一絲樓市“春天”的氣息，但所有人都知道，最嚴酷的“三九”天還沒來到。

如今，已經沒有什么力量能夠阻止房地產市場繼續(xù)下滑，哪怕政府全盤摒棄近五年來的宏觀調控。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹是悲觀者之一。他說，如今的市場呈“L”形，“已經見底了，但何時回暖，還是未知數(shù)”。

還有比潘石屹更悲觀者。過去幾個月，不少以房地產投融資為業(yè)的律師，或在半休假狀態(tài)，或轉向鐵路、公路等政府工程項目。

一位資深房地產業(yè)律師對《財經》記者表示，這種悠閑的日子就快結束了，因為，春節(jié)后可能將有大量中小型房地產企業(yè)的破產案涌現(xiàn)出來。

“很多房地產公司的資金鏈已經斷了，工程款、銀行及民間貸款到年終進入集中結算期。還不上錢，就會引發(fā)訴訟，清算快開始了?！边@位律師說。

在上一輪樓市泡沫中看錯了周期的開發(fā)商們，將付出代價。民生銀行房地產信貸部一位高層人士則向《財經》記者表示，那些還不了貸款的開發(fā)商，“只有主動割肉，才能避免滅頂之災”。并購貸款政策出臺后，民生銀行正在試圖推進房地產業(yè)的兼并。

中央政府也已經意識到地產公司的破產風險，以及可能造成的深層影響，并明確出臺了鼓勵房地產開發(fā)商并購融資的政策。

但是，房地產公司之間有沒有能力完成這樣的并購，以避免大量“爛尾樓”的出現(xiàn)，仍舊是個疑問。

瑞銀投資銀行亞洲區(qū)副總裁蔡洪平預言，可能只有三分之一的房地產企業(yè)能夠熬過這個“嚴冬”?！笆袌龀山涣恳苍S會出現(xiàn)回升，但房價還將進一步下跌?！辈毯槠浇诮邮堋敦斀洝酚浾卟稍L時說。

對于進入“寒冬”的房地產業(yè)，2009年將是最難熬的一年。

即將跌入谷底

盡管地方政府正在不遺余力地救市，臨近春節(jié)，房地產市場下滑引發(fā)的一系列矛盾，仍有進一步被激化的趨勢。

一方面，開發(fā)商因流動性困境，難以償還銀行與民間借貸。重慶市房地產商會近期遞交重慶市政府的一份報告顯示，重慶多家房地產開發(fā)商為維持運營，借用民間高利貸，很多已嚴重逾期，難以償還。為此，商會希望當?shù)卣块T組成專門機構，就重慶房地產企業(yè)民間高利借貸問題進行聯(lián)合調查，并提出有針對性的解決辦法。

建設銀行風險管理部一位人士則向《財經》記者表示，全國有多家大型開發(fā)商在年底對其開發(fā)貸款進行了展期或轉貸，總額可能達到幾百億元。其中，僅富力地產一家便對其逾80多億元的短期貸款進行了展期。

銀行對無法按期歸還貸款的開發(fā)商，已不再提供新的貸款了。按規(guī)定，一年期貸款最多只能展期半年，到期仍無法歸還，銀行有權委托第三方對其抵押物進行拍賣，以償還債務。

另一方面，因工程款拖欠引發(fā)的連鎖訴訟，已經呈現(xiàn)箭在弦上之勢。開發(fā)商因項目停工、滯銷，導致無法按期支付建筑商的工程款，建筑商則因此無法償付建材商的欠款。

此外，開發(fā)商與地方政府，這一對原本擁有共同利益的“伙伴”，也出現(xiàn)了裂痕。開發(fā)商降價引起的連鎖反應，令地方政府賣地生財?shù)呢斦Ｊ皆絹碓诫y以為繼。土地價格過高，即遭流拍。轉讓價格過低，又引起拿過高價地的開發(fā)商不滿，要求退地。商品房價格下降，甚至令限價房與經濟適用房都出現(xiàn)了滯銷。

最后和最基本的，仍舊是開發(fā)商與購房者之間的博弈。

“暫時沒有開發(fā)商再敢輕易對分期開發(fā)的項目進行降價?！币晃坏禺a商向《財經》記者表示，“我們在等待時機?！?時機是指前期高價賣出的期房轉變?yōu)楝F(xiàn)房交付給購房者。此后，開發(fā)商才敢于對新開的樓盤大幅降價。

上述民生銀行高層人士即認為，購房者采取打砸售樓處的極端行為，主要是因為他們買到的是一個期約合同，而不是一套房子，“那些住進了新房的購房者，是不會因為降價去砸售樓處的，也不可能去退房”。

因此，很多開發(fā)商都在等待前期項目交房，再開新的一期。

春節(jié)過后，大部分在2008年初房價較高時期預售的房屋，都會建成交房。此時，開發(fā)商將掀起一輪新的降價潮，以緩解資金壓力。

這一輪降價潮將在北京、上海等房價下降緩慢的城市中引發(fā)“多米諾骨牌”效應，令房價迅速下滑，從而引發(fā)更深度的調整。

等待標志事件

接下來的標志性事件，可能會是一兩家大型開發(fā)商出現(xiàn)破產或解體。

2008年3月，恒大地產上市折戟是房地產市場下滑的標志性事件之一。潘石屹將《財經網(wǎng)》的報道貼于其博客，并預言房地產業(yè)將在100天內發(fā)生巨變。但這樣的清醒為時已晚。大多數(shù)的開發(fā)商都在2006年-2007年的這一輪樓市泡沫中狂飆突進，仿佛上漲可以無限期地持續(xù)。如今，對市場周期的誤判留下的是一大堆高價購入、不敢再投資開發(fā)的土地和高昂的負債。

這場巨變仍在繼續(xù)。2009年10月，恒大地產上市失敗后進行的私募將到達期限，屆時恒大地產的命運，將要揭曉。

恒大地產的私募貸款，是以項目抵押為代價。

據(jù)《財經》記者了解，美林等機構投資者與恒大地產簽訂的私募協(xié)議，約定恒大地產若在一年內無法完成上市，將向機構投資者追加抵押1倍的股權，令機構投資者持股將超過三分之二。如果恒大地產無法如期償還貸款，機構投資者將對其展開債務重組，恒大地產將難逃被“瓜分”的命運。

與恒大地產同樣被擋在港交所門外的，還有50多家地產開發(fā)商，其中有一半與恒大地產相似，在上市前引入機構投資者，如今同樣面臨無法償還貸款而被重組的風險。

一位投行房地產業(yè)務主管向《財經》記者透露，由對沖基金投資的公司，將面臨巨大的財務壓力。

金融危機令對沖基金出現(xiàn)擠兌，一旦房地產公司無法償還貸款，這些貸款有可能轉為項目股權。這意味著這些公司有可能解體。

即使上市地產公司，一季度之后也都將交上一份凄慘的財報，令資本市場的信心跌入谷底。此時，任何一家大型知名地產公司破產或解體，都將引發(fā)一場不小的地震。

如果資金陷入危機的地產商能夠通過轉讓項目全身而退，這場危機也許還不會向更大的范圍蔓延。一旦開發(fā)商破產引發(fā)樓盤“爛尾”及復雜的三角債務，房地產業(yè)的危機便有可能波及其他領域。

前述長期從事房地產投融資業(yè)務的律師向《財經》記者表示，大型房地產商可以得到來自政府和銀行的支持，因此可以在嚴冬中支撐更長的時間。但是，至2009年底，若市場仍然沒有出現(xiàn)好轉，一些大型房地產商亦難逃破產命運。

仍有一些開發(fā)商把希望寄托在政府救市上。但這種期望在逐步淡去。2009年1月間，京滬兩地政府高官紛紛高調表示高房價難以持續(xù)，政府無意救市。過去半年間各種政府的救市政策，已證明政策并不是“救命稻草”。政策相對于市場的變化，永遠顯得過于滯后。在每一輪海嘯之后，總有一批裸泳者要死在沙灘上，對于大部分開發(fā)商而言，這正是市場給予的懲罰和教育。

尋找機會

盡管外資投行在金融海嘯中損失慘重，但是，新的房地產基金卻仍在籌措之中，并時刻準備“抄底”。

據(jù)《財經》記者了解，摩根士丹利仍未放棄籌措房地產“7號基金”，這一基金原計劃在全球籌集100億美元，其中有近100億元人民幣投向中國。但是由于經濟危機日漸加深，“7號基金”募集并不順利。

為此，摩根士丹利特別放寬了募集時限。一位摩根士丹利內部人士向《財經》記者表示，“7號基金”的主要目的就是在2009年下半年，伺機抄底。

此前，摩根士丹利的“6號基金”，在日本、澳大利亞等地的投資均遭遇慘敗，基金經理團隊已解散。在五年前陸續(xù)開展投資的“5號基金”，則進入回收期，但因房地產市場下滑嚴重，摩根士丹利在上海及香港的物業(yè)拋售均遭遇困境。

與投行相似，以港資為主的外資地產商，也在等待市場底部的到來。

恒隆地產董事長陳啟宗便表示，因為經歷過多次經濟危機的考驗，香港的大型房地產開發(fā)商均具有比較出色的應對危機能力。

新鴻基、恒隆地產等香港開發(fā)商的共同特點是現(xiàn)金充裕，負債極低，與內地開發(fā)商恰好相反。即使是九龍倉等香港開發(fā)商為尋求擴張，在2007年取得了很多“天價”地，這些開發(fā)商的現(xiàn)金依舊充裕，現(xiàn)在是他們難得的擴張機遇。

但在內地，即使像萬科這樣公認的行業(yè)“老大”，也已經無力繼續(xù)擴張了。萬科總裁郁亮在接受《財經》記者專訪時便表示，不會在近期并購其他公司，萬科的首要目標是生存。

目前，中國有近6.5萬家房地產商，其中，絕大多數(shù)的開發(fā)商對市場的錯誤判斷，是導致這些開發(fā)商陷入困境的主要原因。

正如恒隆地產董事長陳啟宗在接受《財經》記者專訪時所說，房地產行業(yè)是一個周期性和波動性很強的行業(yè)。每一輪波動都會淘汰一大批開發(fā)商，這是這個行業(yè)的特點。

內地房地產企業(yè)過去并未清楚認識到這一點，對市場預期判斷錯誤，導致其在過去兩年間非理性拿地，推高房價。另一方面，很多房地產商過分依賴融資杠桿，擴張速度過快，市場驟變中，其脆弱的資金鏈一觸即斷。調頭早的開發(fā)商尚有機會生存下去，調頭晚的只好為此付出慘重代價。

蔡洪平認為，那些在城市郊區(qū)囤積大量土地的開發(fā)商，可能將面臨更深的危機，“房地產業(yè)的地震將會從城市周邊地帶首先爆發(fā)，因為沒有什么人愿意接手這些土地?！?/p>

隨著行業(yè)洗牌加劇，價格會進一步尋底。

由于開竣工面積將進一步下降，帶來供應的縮減。一些業(yè)內人士擔心房價有可能報復性反彈，但即使真的出現(xiàn)這種情況，也將不會再像2006年一樣，刺激消費者進行恐慌性的購買。相反，成交量會因此再度出現(xiàn)急劇下降，將房價拉到新低。

作為一種特殊的商品，房地產在滿足消費者自住之外，也兼具投資屬性，這決定了這一市場的波動性，每隔一段時間，便會發(fā)生一次行業(yè)大洗牌。

洗牌中，那些對周期判斷錯誤的房地產商，理所當然地將被市場淘汰。政府的救市舉措不當，比如某些地方政府為托住房價所做的種種過激的努力，只能干預市場調節(jié)的進程，拖延危機爆發(fā)的時間，而無法扭轉市場。一些開發(fā)商將仍寄望于政府對救市加碼，卻忘了反思過去幾年市場決策的失誤。

另一方面，長久以來，政府過分依靠土地財政發(fā)展地方經濟的模式，使得很多地方政府面對市場的下滑比開發(fā)商還要緊張。

這反過來更加劇了房地產市場的波動。繼續(xù)“頭疼醫(yī)頭”，甚至“頭疼醫(yī)腳”式的政策調整，無助于市場的自身調整，甚至反而起到加劇和放大市場波動的結果。政府應從更深處尋求制度變革，減少或擺脫對土地財政的依賴。

面對2009年房地產市場可能將要發(fā)生的深幅調整，政府最重要的責任決非直接干預市場，而應致力于減少波動所可能造成的影響和損失，包括因開發(fā)商破產重組產生的債務糾紛和樓盤“爛尾”問題，以及由此產生的一系列社會問題?！?/p>