摘要：改革開(kāi)放30多年來(lái)，中國(guó)發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是老百姓住房問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多年的不斷摸索，我國(guó)住房體制發(fā)生了重大變化，取得了較為顯著的成效。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到目前在我國(guó)住房領(lǐng)域存在的一些矛盾和問(wèn)題，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征、住房改革進(jìn)程以及市場(chǎng)發(fā)育水平的集中反映，也與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)的影響密切相關(guān)。這些問(wèn)題需要在全面建設(shè)小康社會(huì)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)程中逐步解決。

關(guān)鍵詞：房改；改革開(kāi)放；成就；問(wèn)題

改革開(kāi)放30多年來(lái)，中國(guó)發(fā)生了翻天覆地的變化，中國(guó)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了由封閉、貧窮、落后到開(kāi)放、富強(qiáng)、文明的歷史巨變。但是對(duì)老百姓來(lái)講，人民生活水平的提高應(yīng)當(dāng)是他們對(duì)改革開(kāi)放最切身的感受，這其中住房就是最重要的問(wèn)題。

一、中國(guó)住房改革歷程回顧

1 1978年至1987年的“探索與試點(diǎn)階段”

我國(guó)改革開(kāi)放以前在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下長(zhǎng)期實(shí)行住房實(shí)物分配，而政府和企業(yè)財(cái)力不足，無(wú)法大量建房，居住條件難以改善。1980年1月，中央機(jī)關(guān)刊物《紅旗》雜志發(fā)表的文章《怎樣使住宅問(wèn)題解決得快些?》，指出住宅是個(gè)人消費(fèi)品的重要組成部分。應(yīng)該走商品化道路。一石激起千層浪，自此，關(guān)于住宅屬性、房租等問(wèn)題的研討、爭(zhēng)論在全國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界轟轟烈烈地展開(kāi)。1980年4月2日，鄧小平同志發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)的地位和住宅政策問(wèn)題的談話。對(duì)住房生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)在內(nèi)的全過(guò)程進(jìn)行了通盤(pán)的改革設(shè)計(jì)。這期間于1985年完成了《中華人民共和國(guó)住宅法》《試擬稿》印發(fā)征求意見(jiàn)，但由于當(dāng)時(shí)住房制度改革還沒(méi)有全面深入、新情況不斷出現(xiàn)等種種原因未能出臺(tái)。

2 1988年至1997年的“推進(jìn)與深化階段”

1988年1月，第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議在國(guó)人的翹首企盼下召開(kāi)，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃，分期分批推行。1991年11月，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)推進(jìn)房改，把向居民個(gè)人出售新舊公房作為推動(dòng)住房商品化的基本措施之一，把合理調(diào)整公房租金作為住房制度改革的核心環(huán)節(jié)，1994年7月18日，又頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。在這一階段首次提出全面推行住房公積金制度；首次提出加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加快解決中低收人家庭的住房問(wèn)題；從1995年開(kāi)始實(shí)施安居工程，以成本價(jià)向中低收入家庭出售；強(qiáng)調(diào)“加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級(jí)人民政府的重要職責(zé)”等。

3 1998年 2007年的“市場(chǎng)與調(diào)控階段”

真正吹響房改進(jìn)軍號(hào)是在1998年。1998年7月3曰，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。要求從1998年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，首次明確所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。至此一個(gè)全新的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)熊熊燃燒。而中國(guó)房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)、一個(gè)燃料庫(kù)”。一架發(fā)動(dòng)機(jī)是房改，如果下是住房商品化，樓市就不會(huì)這么熱；另一架發(fā)動(dòng)機(jī)是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓。燃料庫(kù)則是個(gè)人住房貸款，沒(méi)有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢(qián)圓今天的住房夢(mèng)。而由此導(dǎo)致我國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速攀升。2003-2007年上半年間國(guó)務(wù)院頒發(fā)了“前國(guó)八條”、“后國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列重要文件，提出在高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，保持住房?jī)r(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度。

4 2007年下半年開(kāi)始的“穩(wěn)定與保障階段”

房?jī)r(jià)大幅上漲并高位運(yùn)行突顯國(guó)家城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收人家庭住房還比較困難。于是國(guó)務(wù)院于2007年8月7日發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，把“保障性住房”提到前所未有的高度。這是中國(guó)房改歷程中的一個(gè)新的里程碑，標(biāo)志著從“重市場(chǎng)、輕保障”向“市場(chǎng)、保障并重”的正確方向回歸；從“重買(mǎi)房、輕租賃”向著“租、售并舉”的合理模式回歸。在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，加大供應(yīng)，控制需求。通過(guò)緩解供求矛盾來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在建立住房保障制度方面，強(qiáng)化政府住房保障職能，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收人家庭的住房困難。

二、住房制度改革取得的成就

經(jīng)過(guò)以上四個(gè)階段三十多年的改革與發(fā)展實(shí)踐，取得了顯著成效。多數(shù)家庭住房財(cái)產(chǎn)較大幅度增加，安定了民心，促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定。其主要表現(xiàn)：

一是居民住房條件得到很大改善。改革開(kāi)放以來(lái)是我國(guó)居住條件迅速改善的30年。有數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)年均住房竣工面積超過(guò)6億平方米；住房?jī)?nèi)在質(zhì)量也顯著提升；全國(guó)4000多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房或二手房，改善了住房條件；城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到了83％；這宣告著中國(guó)已告別了住房短缺的時(shí)代。

二是住房市場(chǎng)機(jī)制作用日益顯現(xiàn)。市場(chǎng)規(guī)則不斷完善，多層次住房市場(chǎng)體系初步形成，多元化市場(chǎng)主體快速發(fā)展，住房市場(chǎng)已成為實(shí)現(xiàn)居民住房需求的主要載體。符合建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本方向，有效地發(fā)揮了市場(chǎng)在配置住房資源上的作用。二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)全面開(kāi)放，存量住房交易日趨活躍，市場(chǎng)中介服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展。

三是初步建成了有中國(guó)特色的住房保障制度框架，包括面向低收人家庭的廉租房制度、面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房制度，以及面向城鎮(zhèn)職工的住房公積金制度。

四是房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)測(cè)算中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。而且房地產(chǎn)行業(yè)可以使地方政府每年獲得巨額的土地出讓金和稅收，這對(duì)緩解地方財(cái)政不足的狀況有很大的作用，地方基層政府通過(guò)出售土地獲得的收入可以對(duì)義務(wù)教育、公共醫(yī)療、社會(huì)治安等關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大領(lǐng)域投入資金，從而促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。除此以外，快速發(fā)展的建筑業(yè)對(duì)緩解我國(guó)就業(yè)的壓力起到一定的作用。

這說(shuō)明我國(guó)住房制度改革的方向是正確的；住房市場(chǎng)已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)體系的重要組成部分；住房改革和市場(chǎng)發(fā)展的成果惠及了大多數(shù)城鎮(zhèn)居民；住房產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不斷提高。而這一切成績(jī)都得益于黨的改革開(kāi)放政策，沒(méi)有改革開(kāi)放就沒(méi)有今天的成績(jī)。

三、我國(guó)住房市場(chǎng)存在問(wèn)題

在看到成績(jī)的同時(shí)，我們也應(yīng)該看到目前在我國(guó)住房領(lǐng)域存在的一些矛盾和問(wèn)題，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征、住房改革進(jìn)程以及市場(chǎng)發(fā)育水平的集中反映，也與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)的影響密切相關(guān)。這些問(wèn)題和矛盾主要集中在三個(gè)方面： 一是房?jī)r(jià)快速上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，新建的中小戶型住房供給嚴(yán)重不足；二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢；住房市場(chǎng)秩序比較混亂；中低收入者買(mǎi)房貴住房難的問(wèn)題尤為突出；房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致通貨膨脹率不斷攀升，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計(jì)不合理，由此產(chǎn)生了一些“尋租”和腐敗現(xiàn)象，引起廣大群眾的不滿。

三是住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控困難重重，雖已初步見(jiàn)效，但調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

我國(guó)的住房制度改革是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程，在改革的實(shí)踐中既積累了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也吸取了不少有益的教訓(xùn)。在今后的改革進(jìn)程中，只有深入了解我國(guó)的國(guó)情，冷靜思考，高瞻遠(yuǎn)矚，兼顧各方利益，把握好各項(xiàng)政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和力度，實(shí)事求是，埋頭苦干，才能不斷推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革，為建立比較完善的適合中國(guó)國(guó)情的住房制度創(chuàng)造有利的條件。

責(zé)任編輯 王建武