[摘 要] 隨著市場化進(jìn)程的加快，最低收入家庭住房支付能力不足的問題愈顯突出。健全住房保障機(jī)制建立廉租房制度，是完善我國社會保障制度，維護(hù)社會穩(wěn)定的必然要求。本文分析了我國現(xiàn)行廉租房制度存在的問題，并給出了相應(yīng)的對策建議。

[關(guān)鍵詞] 廉租房 問題 對策

一、引言

廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供的一種社會保障性質(zhì)的住房。從1998年國務(wù)院發(fā)布23號文《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念起，到2008年11月5日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，再次強(qiáng)調(diào)“加快建設(shè)保障性安居工程”，“加大對廉租住房建設(shè)支持力度”，我國的廉租房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了十載春秋。然而，截至2007年11月底，我國尚有900多萬戶廉租房缺口。“沒錢建”、“不愿建”一直是制約我國廉租房建設(shè)的“老大難”問題。

二、廉租房政策執(zhí)行中的問題分析

1.地方政府缺位。廉租房是具有保障性質(zhì)的住房，廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分。作為社會管理者，地方政府部門在廉租房建設(shè)中具有不可推卸的責(zé)任。然而，實(shí)施廉租房制度，地方政府不僅要犧牲土地出讓收入，更需要拿出資金投資建房。據(jù)權(quán)威分析，廉租房與房價成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會迫使房價下降3%～4％。其后果必然影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP增長速度，加之沒有明確的問責(zé)機(jī)制，地方政府嚴(yán)重缺乏建設(shè)廉租房的積極性。

2.房源供給短缺。目前，我國的廉租房源主要來自：騰退的原有公房；最低收入家庭承租的現(xiàn)有公房；政府和單位出資興建、購置的廉租房；社會捐贈；其他渠道籌集的房源。然而，目前我國城市中的公有住房多數(shù)已在住房改革過程中出售給了個人，能夠騰退的并不多。政府和單位興建或購置的廉租住房受到資金制約，社會捐贈房源的數(shù)量也很有限。至于其他渠道的廉租房主要是租用的社會房源，隨著舊城改造速度加快，符合廉租標(biāo)準(zhǔn)的住房往往被劃入拆遷范圍之內(nèi)，這部分房源的數(shù)量在持續(xù)減少。房源的缺乏己經(jīng)成為制約我國廉租房制度發(fā)展的一個瓶頸。

3.缺乏足夠的資金支持。我國廉租房資金來源主要有：住房公積金的增值收益、財政預(yù)算撥款、直管公房的銷售和出租收入、福利彩票銷售收入和社會捐贈等。其中，財政撥款是我國廉租房建設(shè)資金的主要來源渠道，政府壓力較大，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)更是能力有限，無法提供充足的資金補(bǔ)貼廉租房的發(fā)展。住房公積金運(yùn)作效率低下，增值收益普遍較低。其他資金渠道也同樣面臨資金數(shù)量有限，不足以支持廉租房建設(shè)的困境。發(fā)展資金的壓力是我國廉租房制度發(fā)展的又一瓶頸。

4.運(yùn)作管理不完善。(1)準(zhǔn)入、退出管理不到位。首先，廉租房的申報、審核、公示制度不健全；其次，難以對廉租家庭收入變動情況進(jìn)行跟蹤管理；再次，讓廉租戶騰退住房存在現(xiàn)實(shí)困難。(2)保障范圍過于狹窄。廉租房的分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均居住面積低于某一標(biāo)準(zhǔn)的家庭。許多地方政府的政策并未將城市流動性低收入人群住房問題納入政策范圍。(3)監(jiān)督管理存在漏洞。對廉租房使用狀況監(jiān)管力度不夠， 尤其對配租家庭違反廉租房政策、改變廉租房使用性質(zhì)， 將廉租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者閑置等行為的制約措施滯后。

三、完善我國現(xiàn)行廉租房制度的對策

1.明確地方政府職責(zé)。(1)提高地方政府對廉租房建設(shè)重要性的認(rèn)識。落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，明確責(zé)任部門，增強(qiáng)部門的責(zé)任意識，將廉租房建設(shè)納入對地方政府的考核中。(2)根據(jù)中央精神制定具體的做法和政策。建立專門的廉租房辦公室承擔(dān)廉租房的后期管理工作，負(fù)責(zé)廉租房的經(jīng)租、物業(yè)、維修等工作；落實(shí)住房保障工作機(jī)構(gòu)和專職工作人員的財政編制。

2.保證房源供給。(1)收購空置的存量住房。我國目前空置房的數(shù)量很大，若政府出資以成本價或低于成本價收購符合規(guī)定的空置住房，既可盤活空置住房資金，又可省去興建廉租住房所帶來的各種成本。(2)新建廉租房。除了政府，可以考慮將企業(yè)、社會團(tuán)體和個人納入到廉租房建設(shè)中來。運(yùn)用BOT、PPP等模式，既發(fā)揮私人部門在公共品建設(shè)中的作用，又可減輕地方政府負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)雙贏。(3)鼓勵個人、社會捐贈。如對住在各單位公房中的最低收入者實(shí)行由各單位負(fù)責(zé)減免或補(bǔ)貼房租、房地產(chǎn)公司按開發(fā)量的20%上繳平價房源、利用“差價換房”置換出空余公房等。

3.拓寬廉租房融資渠道。(1)各地政府應(yīng)根據(jù)年度建設(shè)目標(biāo)，明確規(guī)定每年用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼的財政預(yù)算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用于廉租房建設(shè)的資金。(2)在財政資源有限的情況下，政府可以給予適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠或貸款擔(dān)保，鼓勵房地產(chǎn)商積極參與到廉租房的開發(fā)中來。(3)可以考慮建立廉租房建設(shè)專項(xiàng)資金， 如房地產(chǎn)信托投資基金、住房債券的留存資金、按商品房建筑面積提取的廉租房基金，以及發(fā)行住房福利彩票等。

4.完善廉租房運(yùn)作管理機(jī)制。(1)建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入、退出機(jī)制。對不同層次的家庭收入線進(jìn)行定量分類，加快建立以個人消費(fèi)信貸、資信評估等信用制度為主的社會信用體系。通過信用信息數(shù)據(jù)的采集、查詢等，進(jìn)行定期檢查、動態(tài)管理。(2)適當(dāng)擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍。根據(jù)地方政府情況，將城市流動性低收入人群納入政策保障范圍。對不符合廉租住房條件，又沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用房的居民，可以推出“租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”，給予相應(yīng)財政補(bǔ)貼，鼓勵其自置住房或租房。(3)加大監(jiān)管力度。建立廉租房管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)、個人信用制度與個人收入申報機(jī)制， 大力推行廉租房管理運(yùn)營信息披露制度， 鼓勵全體社會公眾及媒體參與政策監(jiān)督， 促使廉租房制度公平、公正、公開地全面推廣。

參考文獻(xiàn)：

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